Hypothèque Minute

16 avril 2019
Au Québec, l'immobilier tient le coup

Les ventes résidentielles ont poursuivi leur progression au Québec au premier trimestre. Dans le reste du Canada, les données gravitent autour des niveaux les plus faibles en six ans.

La Fédération des chambres immobilières du Québec (FCIQ) indique que 23 667 ventes ont été réalisées au premier trimestre de 2019, une hausse de 8 % par rapport au trimestre correspondant de 2018.  À titre de comparaison, les ventes résidentielles ont reculé d’environ 3 % à l’échelle canadienne entre les deux trimestres de comparaison.

Au Québec, les ventes ont augmenté de 7 % dans l’unifamiliale, de 12 % dans les copropriétés et de 1 % dans les plex.

Le nombre de propriétés à vendre a poursuivi sa baisse. 

Au total, 61 885 propriétés résidentielles étaient inscrites sur Centris, soit 9 % de moins qu’au 31 mars 2018.

Le prix médian pour l’ensemble du Québec a augmenté de 3 % à 255 000 $ pour les unifamiliales et de 1 % à 231 000 $ pour les copropriétés. Il est demeuré inchangé à 385 000 $ dans le segment des plex.

Au Canada, les ventes résidentielles ont augmenté de 0,9 % en mars après avoir connu une « importante chute » en février. Sur une base trimestrielle, le repli oscille autour de 3 % par rapport au premier trimestre de 2018. En mars, les ventes réelles ont toutefois chuté de 4,6 % d’une année à l’autre pour atteindre leur niveau le plus bas depuis 2013. « Elles se situaient aussi à près de 12 % en deçà de la moyenne sur dix ans pour le mois de mars. »


Au Québec, l'immobilier tient le coup

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12 avril 2019
Investissement de 48 M$ à Sainte-Foy pour immeubles Simard

Un projet immobilier de 48 millions $ verra le jour près des Halles Sainte-Foy, Le promoteur Les Immeubles Simard prévoit construire au total 180 logements.

Les travaux pour la sortie de terre du premier bâtiment, d’une hauteur de six étages et de 60 logements locatifs, sont commencés depuis quelques semaines. La livraison est prévue pour la fin avril 2020. Le développement baptisé Trilogia est situé au coin du chemin Sainte-Foy et de l’avenue Chevremont.

La construction des deux autres édifices, d’une offre et d’une superficie similaires, devrait débuter en 2022. Le promoteur compte démolir les deux bâtiments commerciaux qui se trouvent présentement sur le site. Ils hébergent entre autres un restaurant, une clinique vétérinaire, un salon de coiffure et une boulangerie.

Autres projets

« On souhaite attendre la fin des baux avant de démarrer les autres phases du chantier », précise le président de la compagnie, Marc Simard.

« On parle ici de la construction de logements haut de gamme. Il n’y aura pas de volet commercial. Tous les stationnements vont être souterrains. »

Selon le promoteur, le projet immobilier inclut également l’aménagement d’une salle d’entraînement et d’une terrasse sur le toit.

« Dans les deux autres phases, on regarde pour installer une piscine. Ce n’est toutefois pas encore confirmé », affirme M. Simard.

Immeubles Simard entend également construire un édifice de 60 000 pieds carrés dans le Parc technologique du Québec métropolitain. La facture devrait atteindre les 15 millions $. Les locataires devraient pouvoir prendre possession des locaux qui seront répartis sur quatre étages à partir de l’automne 2020.

Du côté de Lévis, le Groupe immobilier rénove actuellement aussi les Galeries du Vieux-Fort, où l’enseigne Tigre Géant installera ses pénates cet été. 


Investissement de 48 M$ à Sainte-Foy pour immeubles Simard

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12 avril 2019
Réussir en immobilier... 101 façons

BLOGUE INVITÉ. Lorsqu’on désire se rendre du point A au point B, plusieurs chemins et moyens de transport peuvent être utilisés pour y parvenir. Certes, votre bonne vieille minoune toute rouillée vous mènera à bon port, peut-être même dans le trafic et en empruntant plusieurs détours si vous le désirez. Toutefois, dans quel état d’esprit ferez-vous le trajet? 

Vous pouvez également vous rendre à destination directement, sans tracas, en optant pour le train par exemple. Vous pouvez covoiturer, prendre le bus, y aller à pied, à vélo ou encore grâce au pilote automatique de votre Tesla. Les options sont multiples. À vous de choisir selon vos moyens financiers actuels, le temps dont vous disposez et le plaisir que vous voulez en retirer tout au long du parcours.

Dans une optique d’immobilier, c’est le même principe. À vous de voir le véhicule d’investissement et les chemins à emprunter qui sont les plus appropriés pour vous et qui vous permettront d’atteindre vos objectifs. 

Comme il y a mille et une façons de faire de l’immobilier, j’ai dressé une liste de différentes options afin de vous aider à y voir plus clair, tout en gardant à l’esprit l’un des principes de base de l’investissement, c’est-à-dire : plus vous détenez d’actifs qui prennent de la valeur et qui s’autofinancent, plus vous vous enrichissez avec le temps.

Devenir millionnaire en immobilier est relativement simple comme principe, mais dans quel état d’esprit y parviendrez-vous? À vous de voir.

Voyons ensemble quelques types d’immeubles et leur influence sur votre parcours immobilier. Notez que les régions et villes choisies sont données à titre d’exemple seulement.

Un immeuble de 32 logements en région

Avec ce genre d’acquisition, vous pourrez vous pavaner en mentionnant le nombre de portes que vous détenez. Vous aurez l’avantage de payer un prix par porte ridiculement bas et votre surplus de trésorerie sera au rendez-vous. Vous aurez des immeubles payants, si vos logements sont toujours loués.

En revanche, vous devrez prendre en considération la distance pour vous y rendre si vous demeurez loin de l’immeuble. De plus, le type de clientèle peut parfois être plus difficile à gérer, rendant l’administration plus accaparante.

Un autre aspect à considérer est que la prise de valeur dans le temps sera relativement faible. Pensez-y bien avant de vous lancer dans ce genre de marché. J’ai vu nombre d’investisseurs acheter des immeubles à prix ridiculement bas revendre leurs immeubles l’année suivante. 

Un immeuble neuf de six logements à Montréal

Voici le genre d’immeuble qui, à priori, semble dispendieux, mais qui s’avère presque à coup sûr être un excellent actif à détenir à long terme en ce qui a trait à l’enrichissement. Les frais d’entretien seront réduits à court terme et vous n’aurez que peu ou pas de travaux majeurs à réaliser à moyen terme. Par conséquent, votre cashflow sera moins fluctuant d’une année à l’autre, réduisant les injections de fonds additionnels, ce qui n’est pas toujours le cas avec de vieux immeubles.

De plus, avec ce genre d’actif, vous aurez la possibilité d’amortir le prêt sur 40 ans lorsque celui-ci est assuré par la Société canadienne d’hypothèque et de logements (SCHL). Un avantage indéniable pour obtenir plus de financement. 

La prise de valeur dans le temps sera à son maximum compte tenu de sa localisation. Montréal connaît une très forte croissance en matière d’acheteurs et de locataires potentiels. Nous n’avons qu’à regarder, entre autres, le nombre d’immigrants qui s’y établissent chaque année pour s’en convaincre. Ces facteurs contribuent grandement au maintien et à l’augmentation des valeurs. 

La gestion de vos six locataires sera relativement simple comparativement aux 32 locataires en région. Généralement, de petits immeubles neufs attirent une meilleure clientèle devant payer un plus gros loyer pour accéder au logement. Conséquemment, le taux d'inoccupation et de mauvaises créances est relativement bas. Évidemment, tout dépend de votre mode de gestion et de vos critères de sélection. Un immeuble neuf bien localisé et mal géré n’attirera pas une bonne clientèle!

Comme tout n’est pas rose, détenir moins d’unités neuves louées à prix élevé présente un plus grand risque en comparaison à plusieurs unités existantes louées à prix abordable. En effet, lorsqu’un locataire est en défaut de paiement ou lorsqu'un logement est vacant, les conséquences financières sont moins importantes dans un immeuble comptant plusieurs unités louées à petit prix.

Un petit plex sur un grand terrain en région de Québec

Si vous dénichez un immeuble érigé sur un terrain de grande superficie et que vous êtes en mesure de subdiviser ce dernier pour y construire de nouveaux immeubles, votre coût de construction sera significativement réduit puisque les terrains qui accueilleront les nouveaux bâtiments auront été acquis et financés à même la propriété existante. Si vous ne désirez pas procéder à la construction, vous pourrez vendre ces portions de lots afin d’encaisser des liquidités qui vous permettront de commencer de nouveaux projets.

Les grands terrains en périphérie des grands centres se font de plus en plus rares, mais portez tout de même une attention aux villes voisines où les développements urbains tendent à prendre de l’expansion. Ces secteurs contiennent parfois de belles occasions inexploitées.

 

Des chalets locatifs dans les Laurentides

 

En plus de générer un cashflow intéressant, ce genre d’actifs vous apportera beaucoup de plaisir, car lorsque vos chalets ne seront pas loués, vous pourrez en profiter. Avec des sites comme Airbnb et Booking.com, la location de courte durée devient beaucoup plus accessible, autant pour les clients que pour les propriétaires. 

 

Les revenus de location de courte durée peuvent être extrêmement élevés si le taux d’inoccupation s’avère bas. Ce type d’investissement doit être considéré comme une entreprise opérante à systématiser. Une gestion efficace doit être mise en place avec des gens de confiance afin de pouvoir louer un maximum de jours par année. La préparation pour les locations qui se font souvent à quelques heures d'intervalle sera un défi, tout comme le financement!

 

En effet, un de vos grands défis avec les chalets locatifs sera le financement, car la plupart du temps, il est basé sur votre capacité personnelle à rembourser les prêts. Vos ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) seront à surveiller. Vous devrez user de créativité si votre stratégie s’avère de posséder plusieurs chalets simultanément.

 

Une terre à bois en Estrie

 

Quelle joie de pouvoir jouir de son lopin de terre les fins de semaine! Vous pourrez respirer l’air frais pendant plusieurs années jusqu’à ce que le zonage vous permette de revendre à profit tel quel ou encore de rentabiliser davantage votre placement en développements immobiliers sur le terrain. 

 

Avec ce type d’investissement, votre argent sera toutefois immobilisé dans le projet pendant plusieurs années. C’est pourquoi vous devez avoir une vision à long terme et posséder beaucoup de capitaux puisque, règle générale, les institutions financières ne financent pas de terres. Toutefois, renseignez-vous auprès de Financement agricole Canada. Vous ne perdrez rien à vérifier.

 

Ceux qui ont une bonne vision en développement urbain sont en mesure de prévoir vers où tendent les développements des villes. Ils payent des prix ridiculement bas au pied carré, patientent pendant plusieurs années et encaissent d’énormes profits à terme.

 

Toutefois, les rendements durant la détention sont minimes, car la plupart du temps, le tout est payé comptant. Les terres ou terrains zonés blanc n’offrent aucun revenu immédiat et ne présentent que des frais d'exploitation. Ils sont des alligators immobiliers qui bouffent tous vos revenus, mais qui pourraient rapporter un magot dans quelques années.

 

Se connaître et se respecter comme investisseur

 

Lorsque vous établissez votre stratégie d’investissement, il est important de considérer dans votre prise de décision le temps dont vous disposez pour gérer vos actifs ou pour chercher des aubaines, la santé de votre crédit, vos liquidités accessibles, votre tolérance aux risques, vos forces et faiblesses en affaires ainsi que votre capacité de financement personnel ou de groupe si vous investissez en partenariat.

 

Si votre objectif est de vous enrichir avec l’immobilier, la détention d’actifs résidentiels locatifs qui prennent de la valeur avec le temps a fait ses preuves depuis plusieurs centaines d’années et traverse avec brio les cycles immobiliers. Ce genre d’immeuble se systématise relativement bien considérant qu’il y a beaucoup de récurrence dans les processus permettant ainsi, au fil des années, de réduire le temps à consacrer à la gestion de chacun des immeubles. Ainsi, vous aurez plus de temps pour trouver d’autres aubaines ou pour jouir de la vie.

 

En terminant, rappelez-vous que ce n’est pas un « concours de portes ». Comme disait de La Fontaine : « Rien ne sert de courir, il faut partir à point! »

 

Ne vous comparez pas aux autres, allez-y à votre rythme et ne choisissez pas un type d’immeuble simplement par motivation financière. Assurez-vous d’aimer ce que vous faites.

 

Bonne planification, mais surtout, bonne route!


Réussir en immobilier... 101 façons

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04 avril 2019
La SCHL publie une déclaration sur le plan hypothécaire des libéraux
La SCHL affirme que les nouvelles mesures de dépenses visant à aider les acheteurs d'une première maison à se payer un logement ne feront pas grimper les prix de plus de quelques dixièmes de point. Selon un rapport publié jeudi par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, les prix pourraient augmenter de 0,2% à 0,4% - une petite différence par rapport à d'autres idées que les libéraux ont été incités à adopter pour rendre les logements plus abordables. L'agence a déclaré que relâcher le test de résistancede l'assurance prêt hypothécaire ou autoriser des prêts hypothécaires plus longs aurait fait augmenter lesprix des logements de cinq à six fois plus que les mesures prévues dans le budget du mois dernier. Le gouvernement déclare qu'il va contracter 5% d'une hypothèque sur des maisons existantes pour les ménages gagnant moins de 120 000 dollars par an, en échanged'une part de la propriété de la maison. Pour encourager la construction, le gouvernement serait prêt à en couvrir 10%, mais le prix de la maison ne pourrait être supérieur à 480 000 dollars. En dépit des limites du programme, la SCHL affirme qu’elle peut fonctionner sur tous les marchés, y compris Vancouver et Toronto.
La SCHL publie une déclaration sur le plan hypothécaire des libéraux

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23 janvier 2019
Une récession au Canada, mais pas aux États-Unis?

La hausse de la dette des ménages conjuguée à la hausse des taux d’intérêt entraînera une récession au Canada alors que l’économie américaine va continuer de croître, une situation à laquelle le pays n’a pas été confronté depuis 1951, affirme Jim Mylonas, stratège pour BCA Research Inc.
Force est d’admettre qu’en 2018, les faillites ont augmenté de 5,1 %, selon le Bureau du surintendant des faillites, pour atteindre un total de 22 961 dépôts en octobre et novembre.

David Lewis, un professionnel de l’insolvabilité, attribue notamment cette croissance à la hausse des taux d’intérêt. Depuis l’été 2017, la Banque du Canada a relevé à cinq reprises son taux directeur, une situation que plusieurs relient à la hausse du nombre de faillites.
Le gouverneur de la Banque du Canada, Stephen Poloz, a décidé en janvier 2019 de maintenir les taux d’intérêt au même niveau.
« Nous sommes parfaitement conscients que nos décisions affectent tout le monde. Beaucoup de Canadiens sont lourdement endettés. Je n’ai pas à travailler fort pour m’en souvenir », a-t-il déclaré.
Cependant, une fois que l’économie se sera stabilisée, la Banque centrale continuera à augmenter ses taux pour atteindre son niveau neutre.
Les dépôts de faillite devraient donc encore augmenter cette année. Hoyes, Michalos et Associés inc. ont déclaré à Bloomberg qu’ils estimaient que les provinces les plus peuplées connaîtraient une augmentation l’année prochaine qui irait de 2 % à 5 %. Selon eux, cette proportion sera particulièrement élevée dans les provinces productrices de pétrole.
Pour Jim Mylonas, c’est le signe d’une récession qui est à nos portes : « Je pense que nous sommes sur le point de nous lancer dans une grave récession, a-t-il confirmé lors d’une entrevue avec Bloomberg. La question n’est pas si, mais quand. »
UNE RÉCESSION ISOLÉE
Ainsi, l’économie canadienne pourrait bien connaître une situation à laquelle elle n’a pas été confrontée depuis 68 ans : une récession sans les États-Unis.
Jim Mylonas estime que les États-Unis pourraient vivre une autre année de croissance et que cela pourrait justement provoquer le ralentissement économique du Canada. Si l’économie croît, la Réserve fédérale (Fed) risque d’augmenter ses taux et Stephen Poloz sera obligé de l’imiter.
« Si l’économie américaine se porte relativement bien et que la Fed relève ses taux, il sera très difficile pour la Banque du Canada de ne pas suivre le mouvement », explique l’expert.
Cependant, le consommateur canadien déjà lourdement endetté ne sera pas en mesure de faire face à des coûts d’emprunts plus élevés.
UN PEU D’ESPOIR
Toutefois, la plupart des économistes estiment qu’il n’y aura certainement pas de récession l’année qui vient. La probabilité qu’une récession survienne au Canada en 2019 a été évaluée à 3 % par les économistes de la Banque Nationale Matthieu Arseneau et Jocelyn Paquet alors qu’ils estiment que cette probabilité s’élève à 20 % aux États-Unis.
Les investisseurs ne se comportent pas non plus comme s’ils s’attendaient à une prochaine récession. AGF, dans son rapport Perspective 2019, estime que même si les risques seront présents, les rendements seront également au rendez-vous.
« En fin de compte, nous croyons qu’il est peu probable que la récession frappe au cours des 12 prochains mois et que les marchés boursiers sont susceptibles de progresser dans un contexte de tensions élevées marqué par la faiblesse des rendements, la hausse de la volatilité et la possibilité d’importants dégagements », peut-on lire dans leur rapport.
Pour Jim Mylonas, le fait que la Banque du Canada ait décidé de mettre sur pause sa hausse de taux d’intérêt contrairement à la Réserve fédérale est un mauvaise signe et pourrait présager une faible croissance économique.
« Si tel est le cas, ma thèse pour le Canada s’appliquera plus tôt que ce que pensent la plupart des gens », affirme-t-il.

 

David Lewis, un professionnel de l’insolvabilité, attribue notamment cette croissance à la hausse des taux d’intérêt. Depuis l’été 2017, la Banque du Canada a relevé à cinq reprises son taux directeur, une situation que plusieurs relient à la hausse du nombre de faillites.

Le gouverneur de la Banque du Canada, Stephen Poloz, a décidé en janvier 2019 de maintenir les taux d’intérêt au même niveau.

« Nous sommes parfaitement conscients que nos décisions affectent tout le monde. Beaucoup de Canadiens sont lourdement endettés. Je n’ai pas à travailler fort pour m’en souvenir », a-t-il déclaré.

Cependant, une fois que l’économie se sera stabilisée, la Banque centrale continuera à augmenter ses taux pour atteindre son niveau neutre.

Les dépôts de faillite devraient donc encore augmenter cette année. Hoyes, Michalos et Associés inc. ont déclaré à Bloomberg qu’ils estimaient que les provinces les plus peuplées connaîtraient une augmentation l’année prochaine qui irait de 2 % à 5 %. Selon eux, cette proportion sera particulièrement élevée dans les provinces productrices de pétrole.

Pour Jim Mylonas, c’est le signe d’une récession qui est à nos portes : « Je pense que nous sommes sur le point de nous lancer dans une grave récession, a-t-il confirmé lors d’une entrevue avec Bloomberg. La question n’est pas si, mais quand. »

UNE RÉCESSION ISOLÉE

Ainsi, l’économie canadienne pourrait bien connaître une situation à laquelle elle n’a pas été confrontée depuis 68 ans : une récession sans les États-Unis.

Jim Mylonas estime que les États-Unis pourraient vivre une autre année de croissance et que cela pourrait justement provoquer le ralentissement économique du Canada. Si l’économie croît, la Réserve fédérale (Fed) risque d’augmenter ses taux et Stephen Poloz sera obligé de l’imiter.

« Si l’économie américaine se porte relativement bien et que la Fed relève ses taux, il sera très difficile pour la Banque du Canada de ne pas suivre le mouvement », explique l’expert.

Cependant, le consommateur canadien déjà lourdement endetté ne sera pas en mesure de faire face à des coûts d’emprunts plus élevés.

UN PEU D’ESPOIR

Toutefois, la plupart des économistes estiment qu’il n’y aura certainement pas de récession l’année qui vient. La probabilité qu’une récession survienne au Canada en 2019 a été évaluée à 3 % par les économistes de la Banque Nationale Matthieu Arseneau et Jocelyn Paquet alors qu’ils estiment que cette probabilité s’élève à 20 % aux États-Unis.

Les investisseurs ne se comportent pas non plus comme s’ils s’attendaient à une prochaine récession. AGF, dans son rapport Perspective 2019, estime que même si les risques seront présents, les rendements seront également au rendez-vous.

« En fin de compte, nous croyons qu’il est peu probable que la récession frappe au cours des 12 prochains mois et que les marchés boursiers sont susceptibles de progresser dans un contexte de tensions élevées marqué par la faiblesse des rendements, la hausse de la volatilité et la possibilité d’importants dégagements », peut-on lire dans leur rapport.

Pour Jim Mylonas, le fait que la Banque du Canada ait décidé de mettre sur pause sa hausse de taux d’intérêt contrairement à la Réserve fédérale est un mauvaise signe et pourrait présager une faible croissance économique.

« Si tel est le cas, ma thèse pour le Canada s’appliquera  plus tôt que ce que pensent la plupart des gens », affirme-t-il.


Une récession au Canada, mais pas aux États-Unis?

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03 octobre 2016
Acquisition majeure propulsant le groupe Multi-Prêts

MONTRÉAL, le 3 oct. 2016 /CNW Telbec/ - le Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance, la société de courtage hypothécaire qui présente la croissance la plus importante au pays, annonce avoir conclu l'achat de Invis inc. et sa filiale Intelligence Hypothécaire.

L'acquisition de Invis Inc. et Intelligence Hypothécaire permet ainsi au Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance de devenir le plus important réseau de courtage à services regroupés au Canada et d'offrir une puissante plate-forme pour favoriser la croissance du groupe à long terme. Fondée en 1989, Invis a une forte présence en Ontario et dans l'Ouest canadien. Elle est l'une des sociétés de courtage hypothécaire les plus respectées au pays.

« L'addition d'Invis et Intelligence Hypothécaire à notre réseau est un grand pas pour nous,  il confirme notre engagement à la réussite de tous nos courtiers, et la valeur qu'ils ajoutent aux acheteurs d'une propriété », a déclaré Luc Bernard, président et chef de la direction, Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance. « Cette acquisition s'inscrit dans une approche stratégique visant à développer la meilleure expérience client axée sur quatre attributs : choix, simplicité, confiance et transparence. Nous avons maintenant la masse critique et une position dominante permettant à nos courtiers de capitaliser sur les opportunités qu'offre l'évolution rapide de l'écosystème hypothécaire. »

« Nous sommes très heureux d'unir nos forces avec le Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance qui représente pour nous la marque et le réseau de courtage le plus innovateur du secteur hypothécaire », a déclaré Cameron Strong, PDG, Invis/Intelligence Hypothécaire. « La combinaison sera formidable. Ensemble, nos courtiers vont bénéficier des technologies innovantes et exclusives comme la plate-forme BOSS, reconnue comme la meilleure de l'industrie, un éventail de nouveaux produits et notre habileté à obtenir les meilleurs taux pour mieux suivre le marché et anticiper les besoins du client lorsqu'il vient à passer du rêve de la propriété à la réalité de l'acquisition. »

L'acquisition d'aujourd'hui:

  • Renforce notre réseau de distribution avec plus de 3000 courtiers à services regroupés       (n° 1 du courtage hypothécaire au pays)
  • Augmente notre volume total de prêts à 22 milliards $
  • Finalise la première phase de notre plan d'affaires ambitieux visant à positionner l'organisation pour le succès à long terme

Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance se réjouit d'accueillir Cameron, son équipe de direction, courtiers et employés de Invis/Intelligence Hypothécaire.

À propos de Multi-Prêts / Mortgage Alliance Group
Un chef de file dans le courtage hypothécaire au Canada avec plus de 2000 courtiers et 13 milliards $ en volumes, Mortgage Alliance / Multi-Prêts a un seul but: offrir les meilleures conditions aux 50 000 clients qu'elle dessert chaque année au pays.

À propos de Invis / Intelligence Hypothécaire
Invis, ainsi que sa compagnie affiliée Intelligence Hypothécaire, est une des sociétés de courtage les plus importantes et les plus respectées au Canada, avec des courtiers hypothécaires partout au pays et dans chaque province. Elle est présente en zones urbaines et rurales, dans les villes, petites et grandes.

 

SOURCE Multi-Prêts Hypothèques

Bas de vignette : "Courtage hypothécaire : Acquisition majeure propulsant le groupe Multi-Prêts / Mortgage Alliance au premier rang au pays avec 3,000 courtiers et 22 milliards $ (Groupe CNW/Multi-Prêts Hypothèques)". Lien URL de l'image : http://photos.newswire.ca/images/download/20161003_C5174_PHOTO_FR_787201.jpg

Bas de vignette : "Logo : Multi-Prêts Hypothèques (Groupe CNW/Multi-Prêts Hypothèques)". Lien URL de l'image : http://photos.newswire.ca/images/download/20161003_C5174_PHOTO_FR_787199.jpg


Acquisition majeure propulsant le groupe Multi-Prêts

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25 juillet 2016
Les maisons de luxe ont la cote au Québec

 Les propriétés haut de gamme ont continué de connaître un vif succès l’an dernier au Québec, selon les plus récentes données de la firme JLR.

Plus précisément, les ventes publiées au Registre foncier du Québec montrent que quelque 4 000 résidences unifamiliales (soit 6 % des transactions provinciales) et 1 500 copropriétés à plus de 500 000 dollars ont trouvé preneur en 2015. Sur ce total, près de la moitié des premières et 90 % des secondes étaient situées sur l’île de Montréal.

Il s’agit d’une progression spectaculaire et largement supérieure à celle observée pour les unifamiliales. On note en effet 2,7 fois plus de transactions en 2015 qu’il en est survenu en 2009, où l’on avait enregistré 550 transactions.

MONTRÉAL, UN CAS À PART

Dans la grande région métropolitaine, les ventes de propriétés valant plus d’un demi-million ont été de 3 180 unités, soit 12,3 % des transactions totales, tandis que sur l’île de Montréal, cette proportion a atteint 33 % avec 1 775. Mais dans ce cas, « on peut difficilement parler de marché de luxe », car le prix de l’immobilier y est plus élevé qu’ailleurs au Québec, précise JLR

Pour les régions de Québec, de Gatineau et de Sherbrooke, les transactions à plus de 500 000 dollars ont en revanche été moins nombreuses, représentant entre 2,4 % et 4 % des ventes. À Saguenay et Trois-Rivières, cette proportion est encore plus faible (0,4 % des ventes).

Toujours en 2015, 557 unifamiliales ont été acquises à plus d’un million de dollars, ce qui représente 0,8 % des transactions, qui ont essentiellement eu lieu dans la région de Montréal (487 opérations, soit 87 % des unifamiliales vendues à plus de 1 M$). De même, 191 copropriétés ont été vendues à ce prix, pour la plupart (89 %) dans ce secteur géographique

MONTÉE GÉNÉRALISÉE DES PRIX

JLR souligne que l’an dernier, les ventes de maisons de plus d’un million de dollars ont augmenté de 9 %, alors que le nombre global de transactions dans la province reculait de 1 %.

« La plupart des propriétés de luxe étaient situées dans la région de Montréal, où la hausse de l’ensemble des ventes était de 4 % pour la même période », précise la firme.

Conclusion : « Le marché du luxe semble s’être mieux porté au cours de la dernière année que le reste du marché des propriétés résidentielles. Par contre, comme pour les hausses de la proportion des ventes à plus de 500 000 dollars, une partie des augmentations provient fort probablement de la montée généralisée des prix. »

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28 juin 2016
Des amendes de 250 000 $ proposées contre les agents immobiliers peu scrupuleux

Les courtiers immobiliers qui ne respectent pas les règles entourant leur métier doivent être punis plus sévèrement, affirme un comité consultatif dans un rapport au Conseil immobilier de la Colombie-Britannique.

Le panel indépendant de 11 membres propose que des amendes de 250 000 $ soient imposées aux agents qui ne suivent pas les règlements. Des moyens de communication confidentiels devraient également être ouverts aux lanceurs d'alertes.

Actuellement, la pénalité maximale imposée à un agent immobilier est de 10 000 $.

Dans son rapport de 60 pages, le comité propose aussi que l'industrie immobilière jette un regard plus attentif sur le travail des nouveaux courtiers. Il faut aussi, dit-il, que les agents ne puissent plus représenter l'acheteur et le vendeur d'une même propriété.

En mars, le gouvernement provincial a promis d'interdire les « reventes fantômes » qui permettent à des courtiers de mettre une maison sur le marché plusieurs fois à l'insu du propriétaire original pour empocher une commission à chaque transaction.

« Chaque fois qu'il y a une fluctuation extrême des prix, les gens se ruent sur le marché pour se faire de l'argent rapidement », constate la présidente du comité consultatif, Carolyn Rogers.

 Les maisons ne servent plus de foyers [...], elles s’échangent comme des investissements et cela fait pression sur un régime jamais conçu à cet effet.

Carolyn Rogers, présidente du comité consultatif

En mars, le gouvernement provincial a promis d'interdire les « reventes fantômes » qui permettent à des courtiers de mettre une maison sur le marché plusieurs fois à l'insu du propriétaire original pour empocher une commission à chaque transaction.

La région de Vancouver est en proie avec une crise immobilière qui rend très difficile l'achat de propriétés. La Banque du Canada juge même qu'une importante correction des prix pourrait voir le jour dans un avenir proche.


Des amendes de 250 000 $ proposées contre les agents immobiliers peu scrupuleux

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21 juillet 2016
Pas de taux négatifs en Amérique du Nord, dit la TD

 Surendettement, faible croissance économique, rendements anémiques pour les titres à revenu fixe et pire encore pour les actions, incertitudes politiques en Europe et en Chine, volatilité des marchés, politiques non traditionnelles de plusieurs banques centrales… Les constats que dresse Gestion de patrimoine TD ont de quoi inquiéter.

Dans son Bulletin trimestriel des stratégies de placement publié hier, la banque passe en revue les problèmes du jour afin d’en dégager les perspectives pour les marchés. Et la situation qu’elle décrit est pour le moins contrastée.

LES TAUX RESTERONT FAIBLES « UN BON MOMENT »

Ses analystes l’annoncent d’emblée : le contexte de faible croissance économique est là pour rester. Dans l’ensemble, ils prévoient un environnement de bas rendements, « marqué par des épisodes de volatilité dans toutes les catégories d’actif », en raison notamment des niveaux d’endettement élevés et des risques politiques liés aux marchés émergents.

La TD rappelle que les grandes banques centrales ont réduit les taux directeurs pour les dépôts et les prêts à des niveaux d’urgence pour tenter de stimuler la croissance économique et l’inflation.

Or, celles-ci étant demeurées exceptionnellement faibles, certains établissements, comme la Banque centrale européenne et, plus récemment, la Banque du Japon, ont eu recours aux taux d’intérêt négatifs. Résultat : près du tiers des obligations d’État mondiales sont aujourd’hui assorties de tels taux.

Toutefois, la TD ne croit pas que les banques centrales nord-américaines décideront d’emprunter cette voie, du moins pas dans les 12 à 18 prochains mois, même si elle prévoit que « les taux d’intérêt demeureront faibles pendant un bon moment »

Elle estime que, dans le contexte actuel, il est peu probable que la Banque du Canada en vienne à employer des politiques non traditionnelles comme l’assouplissement quantitatif, les taux nuls ou négatifs, ou encore la « création d’argent » (« hélicoptère monétaire »).

L’OR, PLUS QUE JAMAIS VALEUR REFUGE

La TD dit s’attendre à « une période d’incertitude prolongée au Royaume-Uni et en Europe » et, compte tenu de cette situation, avoir adopté « une position plus prudente ».

Au cours du trimestre écoulé, l’institution financière a accru la pondération de l’or, la faisant passer d’une légère surpondération à une surpondération maximale. Selon elle, le métal jaune fournit « une certaine protection contre les événements extrêmes ».

La banque a également augmenté sa position à l’égard du dollar américain puisque « les rendements relatifs supérieurs, les risques politiques moindres et la croissance économique plus élevée le rendent plus attrayant que bon nombre d’autres devises ».

Une attitude qui l’a amenée à abaisser son exposition au huard, car elle anticipe qu’il se comportera moins bien que le billet vert, qui est en hausse.

Jugeant le ratio risque/rendement peu intéressant, la TD a par ailleurs réduit ses placements dans les actions internationales et des marchés émergents au profit des actions nord-américaines de base.

« En Europe, l’incertitude grandissante sur le plan politique, la croissance léthargique et les périls qui menacent les perspectives de croissance des bénéfices contribuent à intensifier les risques », tandis que du côté des pays émergents, « les évaluations sont attrayantes, mais les niveaux d’endettement élevés, le ralentissement de la croissance économique et la faiblesse des prix des produits de base présentent des risques »

« CONSERVER UNE PERSPECTIVE À LONG TERME »

Les analystes de la TD affirment s’attendre à ce que les rendements obligataires soient « nettement inférieurs à 5 % » pour les titres à revenu fixe et à ce que ceux des actions « ne dépassent pas 5 % ».

Les obligations demeurent une option intéressante, relèvent-ils, car même si elles n’offrent que des rendements modestes, « elles favorisent la diversification et procurent un certain revenu tout en contribuant grandement à la stabilité des portefeuilles ».

Du côté des actions, ils anticipent une croissance des bénéfices « modérée ». Celles-ci devraient produire des rendements « légèrement plus élevés » que ceux des obligations, mais avec des épisodes de forte volatilité.

« Nous continuons de préférer les actions de qualité supérieure dont les dividendes procurent un revenu en hausse progressive et constante », concluent-ils.

Enfin, les experts de la banque préconisent une surpondération des liquidités afin de « procurer de la stabilité durant les périodes de volatilité accrue ». De même, et bien que leurs taux demeurent très faibles, ils rappellent que « les obligations d’État procurent stabilité et diversification et peuvent donc s’avérer utiles dans un contexte de volatilité ».

« Dans le contexte actuel, il est difficile de prévoir exactement ce que nous réserve l’avenir. Il est donc essentiel de conserver une perspective à long terme et de maximiser la diversification des portefeuilles », conclut la TD.

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Pas de taux négatifs en Amérique du Nord, dit la TD

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20 juillet 2016
Le secteur immobilier continue à progresser fortement au Québec

 Les ventes de propriétés résidentielles ont progressé fortement au Québec pendant le deuxième trimestre de 2016, selon un rapport de la firme JLR. Les données montrent que les transactions ont connu une hausse dans toutes les catégories d’habitations.

L’augmentation atteint 6,8 % pour les maisons unifamiliales (29 741 transactions), 3,6 % pour les copropriétés (11 029 ventes) et 8,9 % pour les immeubles locatifs, de deux à cinq logements (3628 propriétés).

Le rebond des ventes observé pendant le premier trimestre s’est donc poursuivi au cours des trois derniers mois.

 

«Les résultats du second trimestre sont cruciaux pour le bilan annuel, car environ 40 % des ventes sont publiées au Registre foncier durant cette période», peut-on lire dans le rapport de JLR.

« Reprise bien installée »

«La reprise des ventes semble bien installée pour 2016, après quelques années où le nombre de transactions chutait», ont analysé les experts de la firme JLR dans leur rapport.

Par contre, le prix médian des transactions a augmenté faiblement dans chacune des trois catégories, par rapport à la même période l’année précédente.

Sous l’inflation

Pour l’ensemble du Québec, la valeur médiane des propriétés unifamiliales a grimpé de 1,1 % pour se chiffrer à 235 000 $, celle des copropriétés de 0,9 % à 235 236 $ alors que le prix médian des immeubles locatifs, de deux à cinq logements, a bondi de 2,8 % pour s’établir à 328 950 $.

JLR a précisé que la progression des prix est sous l’inflation, ce qui signifie, «en termes réels, que les prix diminuent légèrement». De telles fluctuations montrent que le marché immobilier atterrit en douceur après les fortes hausses enregistrées depuis le début des années 2000.

Des diminutions de prix ont d’ailleurs été observées dans la catégorie des copropriétés dans les marchés de Gatineau (-5,4 %) et Saguenay (-3,3 %).

À Saguenay, le recul doit être interprété avec prudence, car le nombre de transactions est faible dans le secteur des copropriétés.

Toutefois, pour le marché de Gatineau, JLR a précisé que le prix médian et le nombre de ventes affichent une tendance baissière depuis la fin de 2014.

 

 


Le secteur immobilier continue à progresser fortement au Québec

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14 juin 2016
Il faut mettre fin à ces pénalités hypothécaires exagérées

 Nous sommes dans une culture du paiement. Par là, je veux dire que la hauteur des mensualités éclipse les qualités et le prix réel dans notre appréciation des produits et des services. Aussi longtemps que ça balance à la fin du mois, il n’y a pas de deuxième voiture, de spa ou de cuisinière au gaz acquis à tempérament qui puissent égratigner la conscience financière.

Mais puisque nous sommes en mesure de payer après l’achat, avec de l’intérêt, ne serait-il pas plus logique de le faire avant, sans payer les intérêts?

Dans la grande famille des mensualités, il n’y a que la grand-maman qui soit vraiment respectable, je vous parle bien sûr de l’hypothèque. Puisqu'il faudrait économiser jusqu’à 50 ans et même plus longtemps pour s’offrir une maison sans emprunter, et comme un bien immobilier s’apprécie généralement avec le temps, l’hypothèque qui nous y donne accès mérite notre considération.

L’hypothèque a aussi ceci de particulier qu’elle est un produit en soi. Quand on y jette un oeil attentif, il y a de quoi s’y perdre. L’offre est vaste et complexe. Il n’y en a pas une qui sied parfaitement à tout le monde.

Mais là encore, notre obsession à magasiner des paiements nous amène souvent à ignorer ou à mésestimer plusieurs des caractéristiques des produits hypothécaires. En très grande majorité, au Québec, nous optons pour le taux fixe, le plus bas possible, dans une hypothèque fermée de cinq ans. 

J’aimerais attirer votre attention sur un point. Que se passera-t-il si vous deviez vendre votre maison avant la fin du terme de votre hypothèque? Le terme est la durée du contrat qui vous lie avec le prêteur, qu’il ne faut pas confondre avec l’amortissement, qui correspond au temps prévu pour rembourser le prêt en entier. Donc, que se passera-t-il? Vous allez payer une pénalité, et la plupart du temps, une pénalité très salée pour paiement anticipé.

Vous en savez sûrement quelque chose. Selon la base de données de RateHub, une firme spécialisée qui a conçu un comparateur hypothécaire, les acheteurs mettent fin à leur contrat, en moyenne, après trois ans. Cela veut dire qu’il y en a qui se rendent au bout et qui renouvellent leur hypothèque après cinq ans, mais surtout qu’il y en a beaucoup qui vendent leur maison un, deux, trois ou quatre ans avant d’être arrivés au terme de l’entente.

Je ne sais pas qu’elle est la fiabilité des données de RateHub. Mais quand il faut vendre la maison, il est rare que ce soit synchronisé avec le contrat hypothécaire. Un divorce, une perte d’emploi, un transfert, un coup de coeur, l’arrivée d'un bébé, il y a bien des raisons qui peuvent nous mener à déménager, vendre sa maison et faire un paiement anticipé de son hypothèque.

Les pénalités sont une vraie plaie dans cette industrie. Il y a deux méthodes pour calculer la pénalité. Dans le cas d’une hypothèque à taux variable, la pénalité équivaut à trois mois d’intérêts calculés sur le solde du prêt, ce qui n’est souvent pas la mer à boire, bien qu'irritant.

C’est l’autre, basée sur «le différentiel de taux», qui pose problème. Le prêteur calcule la différence entre le taux en vigueur au moment de l’emprunt et celui au moment du remboursement anticipé. Ce différentiel constitue alors le taux d’intérêt qui s’appliquera sur le solde de l’hypothèque pour la période restante qui était prévue au contrat. Cette méthode s’applique généralement à ceux qui détiennent une hypothèque à taux fixe, à moins que la précédente (trois mois d’intérêts) n’arrive à un résultat supérieur. Bref, le prêteur s’assure que le calcul le plus pénalisant pour l’emprunteur s’applique.

Si seulement cette méthode était réglementée. Le choix des données pour calculer le différentiel est laissé au bon vouloir du prêteur, qui fait en sorte que le différentiel soit élevé. Les prêteurs sont tenus de faire connaître leur formule, mais rien ne les force dévoiler les chiffres qui entrent dans le calcul. C’est un peu comme la sauce à Big Mac. La recette est secrète. Et ça laisse un drôle goût dans la bouche.

Pour la personne qui doit résilier son contrat, cela équivaut à des milliers de dollars de pénalités, souvent dans les cinq chiffres. À cela il faut ajouter le remboursement des cadeaux, le cas échant, comme les frais de notaire payés par le prêteur ou les congés de paiement qu'on nous a consentis au moment de signer. Quand elle doit en plus composer avec un divorce acrimonieux et vendre la maison en vitesse en laissant au passage une généreuse commission au courtier, on peut dire que cette personne vit une «épreuve d'appauvrissement».

L’idéal serait bien sûr de bannir cette méthode de calcul, une vraie escroquerie. Réglementer davantage pour que les données à la base du différentiel de taux soient uniformes et transaprentes serait déjà un net progrès.

En attendant, comment éviter d’avoir à payer cette pénalité? Vous pouvez opter pour une hypothèque à taux variable, choisir des termes courts, d’un ou deux ans, et veiller à ce que votre prêt soit transférable sur une autre propriété si vous en achetiez une autre. Mais cette option ne changera rien dans les pires situations, comme un divorce ou une perte d’emploi.


Il faut mettre fin à ces pénalités hypothécaires exagérées

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07 juin 2016
La nouvelle ère d’une cote de crédit positive

 


Peuple, réjouissez-vous! L’agence de notation Standard and Poor’s (S&P) a révisé la cote de crédit du Québec. Non, on n’a pas changé la cote elle-même, mais bien sa perspective. Ainsi, nous ne sommes plus A+ stable, mais plutôt A+ positive! Le gouvernement n’en peut plus d’être heureux de cette nouvelle. Et vous?

Il est fort à parier que vous ne savez pas trop quoi en penser. D’abord, à part le fait qu’on nous répète sans cesse qu’on devrait se préoccuper de leur opinion, peu de gens comprennent ce qu’est une agence de notation et comment ça fonctionne. Ensuite, qu’est-ce que ça peut bien dire, A+? Et finalement, est-ce que changer de « perspective » est une si grande nouvelle? Essayons d’y voir plus clair.

Les agences de notation sont des firmes qui évaluent le risque lié à l’émission de créances. Ils peuvent donner leur avis sur les titres de dette de pays, d’entreprises autant que d’émetteurs privés ou de banques. On connaît surtout S&P, Moody’s et Fitch. Pour déterminer leurs cotes, elles regardent plusieurs critères, certains statistiques (liquidité, solvabilité), d’autres politiques (idéologie du gouvernement, contexte social). Leurs calculs demeurent secrets, un peu comme la recette du Colonel. Ce qu’ils vendent, c’est de la confiance. Et pour que cela fonctionne, il faut en retour ne pas les remettre en question.

Les cotes elles-mêmes peuvent avoir un petit côté ésotérique. Les trois grandes agences utilisent toutes un classement qui commence à AAA et se termine à C ou D. Toutefois, certaines ajoutent des chiffres, d’autres des symboles + ou -. Ainsi, Baa3 équivaut plus ou moins à BBB-. Où se situe-t-on avec notre A+? Nous sommes dans la même ligue que le Japon, l’Irlande et Israël. Pas si mal.

Il y a plusieurs choses à dire sur ces agences (on a même publié une brochure à ce sujet!). Celles-ci sont devenues incontournables dans un contexte où ce sont les dettes qui font rouler l’économie et que les échanges sur les marchés financiers dépassent ceux pour les biens et services. Si une entreprise ou un pays cherche de l’investissement, il sera difficile d’en trouver s’ils n’ont pas en main une cote des grandes agences. Et bien sûr, meilleure est la cote, meilleur sera le taux d’intérêt pour celui qui s’endette. Pour arriver à séduire les agences, il faut donc comprendre ce qu’elles préfèrent. Bien entendu, elles prennent le temps de regarder le taux d’endettement et les actifs de l’État. La stabilité politique est un must et les guerres civiles ou les tensions sociales pourraient réduire la cote. Mais l’idéologie du gouvernement a aussi son impact. Les agences peuvent donc préférer l’austérité à une relance par les investissements publics. À quel point? Impossible de savoir. Vous vous rappelez? La recette est secrète. Et pourtant, malgré le mystère, elles arrivent quand même à influencer les politiques publiques. Ainsi, S&P se permet soigneusement d’ignorer que l’austérité au Québec a ralenti ses perspectives de croissance. D’une certaine manière, en améliorant les perspectives du Québec, ce qu’ils disent, c’est qu’ils approuvent les réformes du gouvernement, et qu’ils encouragent donc les autres juridictions à les imiter.

Ce n’est pas tout ce qu’elles influencent. Les agences de notation sont également les championnes des prophéties autoréalisatrices. Si elles décident qu’il sera difficile pour vous de rembourser vos dettes, vos paiements d’intérêts augmenteront aussitôt, rendant plus difficile, voire impossible, de maintenir vos promesses auprès de vos créanciers. Le contraire pourrait amener la situation inverse, diminuer les coûts du service de la dette et améliorer sa situation financière.                                                                                      

Mais ce n’est pas notre cas pour le moment. Changer la perspective de la cote ne fait qu’informer que la cote pourrait changer, dans notre cas positivement, d’ici un an ou deux. Ou pas. On verra. Dans quelle mesure ce sera à cause des agences elles-mêmes? Le mystère demeure.


La nouvelle ère d’une cote de crédit positive

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07 juin 2016
Ne restons pas à la remorque des marchés

7 juin 2016 | Kevin Bouchard - Québec | Finances personnelles

L’endettement des ménages devrait nous préoccuper davantage. La faiblesse des taux d’intérêt, qui vise à pallier la faible croissance de nos économies, a pour corollaire un emballement sans précédent du marché immobilier qui complique l’accès à la propriété pour la génération montante et l’oblige à s’endetter déraisonnablement pour habiter les maisons de la génération précédente. Ce phénomène peut sembler découler de processus macroéconomiques hors de notre portée, mais il est encouragé dans les faits par des personnes proches de nous. C’est le cas des courtiers immobiliers et des prêteurs hypothécaires, qui favorisent par certaines de leurs actions la croissance démesurée du marché immobilier et l’endettement des ménages. Deux mesures simples nous apparaissent nécessaires pour limiter leur influence délétère sur notre économie. 

Il faut d’abord limiter les commissions accordées aux courtiers immobiliers. Les primes de 4 ou 5 % qu’ils exigent pour accompagner leurs clients dans la vente de leur propriété avaient peut-être un certain sens à l’époque où le prix de vente moyen des maisons était inférieur à 100 000 $, mais elles sont tout à fait excessives dans le marché immobilier actuel, où le prix des maisons avoisine généralement les 300 000 $. Il faut comprendre que les énormes sommes qu’ils demandent sont directement assumées par les ménages et qu’elles encouragent les ardeurs haussières du marché immobilier. La limitation des commissions des courtiers hypothécaires à 2 % du prix de vente des propriétés favoriserait la stabilité du marché immobilier. 

Augmentation des pénalités

Il faut ensuite mieux encadrer les prêteurs hypothécaires, dont les obscurs contrats comprennent souvent des mesures qui favorisent la spirale de l’endettement. La généralisation des hypothèques subsidiaires (ou collatérales) par lesquelles les prêteurs grèvent l’ensemble de la propriété des acheteurs, souvent au-delà de leurs besoins de crédit réels, incite inutilement les ménages à dépenser l’équité accumulée sur leur maison. Certaines grandes banques obligent maintenant leurs clients à contracter ce type d’hypothèque, dans le but de leur faire miroiter les fausses richesses auxquelles le crédit leur donne accès. Il faut ensuite dénoncer l’augmentation insensée des pénalités pour mettre fin à un prêt hypothécaire avant son terme. Il n’est pas rare aujourd’hui de voir des prêteurs qui exigent l’intégralité du montant dû en intérêts pour le reste du terme, ce qui peut porter les pénalités à plusieurs dizaines de milliers de dollars. Ces mesures sont abusives et elles contribuent à rendre les acheteurs plus vulnérables à l’influence des prêteurs. Les pénalités devraient être limitées à trois mois d’intérêts, comme c’était le cas autrefois. 

Ne restons pas à la remorque des marchés, à regarder passivement nos propres maisons et notre avenir nous échapper. Il est grand temps d’agir pour contribuer à protéger les générations montantes de la hausse fulgurante de l’endettement qui les guette. L’adoption des mesures simples que nous proposons favoriserait l’enrichissement réel des Québécois plutôt qu’une fuite en avant dans l’endettement qui met en péril notre demeure collective. Que le politique responsable et courageux se lève !


Ne restons pas à la remorque des marchés

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03 juin 2016
Seriez-vous fauchés si les taux d'intérêt regrimpaient?

 Les taux directeurs des banques centrales sont au plus bas depuis des années dans la plupart des pays occidentaux, il faudra bien qu'un jour ils finissent par regrimper, et avec eux, les taux d'intérêt. Bien entendu, personne ne s'attend à ce que cela survienne demain, mais bon, il arrivera bien un jour — peut-être après-demain — où cela se produira. Et là, que se passera-t-il?

Oui, que se passera-t-il pour vos finances personnelles? Réaliserez-vous tout-à-coup que vous vous êtes trop endetté, et qu'il vous devient impossible de payer vos dettes? Et en ce cas, vous faudra-t-il, par exemple, remettre les clés de votre maison à votre banquier? Ou bien, cela ne changera-t-il pas grand chose pour vous?

La bonne nouvelle du jour, c'est qu'il y a moyen de répondre à ces interrogations. Car Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, a effectué une simulation de ce que provoquerait une hausse significative des taux d'intérêt au Québec. Regardons tout ça ensemble...

Pour commencer, il convient de faire un état des lieux. Il se trouve que le taux d'endettement des ménages a fortement grimpé depuis quinze ans au Québec : il est aujourd'hui de 155% alors qu'il était de 90% en 2000. Cela est dû en grande partie à la montée en flèche du taux d'endettement hypothécaire, qui est passé de 64 à 122,5% sur la même période de temps. Et ce, en raison du fait que le prix moyen des résidences a alors bondi de 100.000 à 275.000 dollars!

Du coup, les Québécois sont devenus nettement plus sensibles aux variations des taux d'intérêt qu'auparavant. A fortiori parce que, histoire de profiter de la baisse drastique des taux directeurs de ces derniers temps, de plus en plus d'entre eux ont adopté des prêts à taux variable : si l'on considère l'ensemble des prêts accordés aux particuliers — hypothécaires et à la consommation —, la proportion à taux variable est aujourd'hui supérieure à 30% alors qu'elle avoisinait 10% il y a quinze ans.

Résultat? La Banque du Canada considère maintenant que les ménages dont le poids des dettes est «excessif» se caractérisent par un ratio dettes/revenus supérieur à 350%; ce qui est actuellement le cas d'environ 4% des ménages québécois. Autrement dit, il y a d'ores et déjà au Québec 4% des ménages qui n'arrivent pas à payer leurs dettes, soit quelque 100.000 ménages qui sont littéralement étranglés sur le plan financier, pour qui les fins de mois sont un cauchemar sans nom.

Qu'adviendrait-il dès lors si les taux d'intérêt se remettaient à grimper? L'économiste principale de Desjardins a imaginé deux scénarii en ce sens :

> Scénario 1. Le taux de fonds à un jour augmente à 2% d'ici 2019, alors qu'il se situe actuellement à 0,50%.

> Scénario 2. Le taux de fonds à un jour atteint 4% en l'espace de cinq années.

À noter que ces scénarii-là ne sont pas farfelus. D'une part, la Banque du Canada estime qu'un tel taux serait compatible avec «une économie ayant atteint son plein potentiel» s'il se situait dans une fourchette de 2,75 à 3,75%. D'autre part, il convient de rappeler que ce même taux atteignait 5,75% au tout début du millénaire et 4,25% à la fin de 2007.

Mme Bégin a ainsi mis au jour le fait que :

> Une légère aggravation de la situation. Dans le cas du premier scénario, la part des ménages pris à la gorge ne bougerait pratiquement pas : 4,5% d'entre eux seraient considérés comme «vulnérables» alors que cette proportion est de 4% aujourd'hui. «Les ménages québécois semblent donc en mesure d'absorber sans trop de dommage des majorations limitées du coût d'emprunt», note-t-elle.

> Un impact négatif considérable. Dans le cas du second scénario, plus de 25.000 ménages additionnels basculeraient dans la zone rouge. Il y aurait par conséquent quelque 125.000 ménages en proie à de graves difficultés financières, soit un peu plus que 5,5% des ménages du Québec. «L'impact négatif serait considérable si jamais le taux de fonds à un jour de la Banque du Canada grimpait graduellement à 4% en l'espace de cinq ans», indique-t-elle.

Ce n'est pas tout. L'économiste principale de Desjardins ajoute que «70% de l'ensemble des ménages, donc plus de 2 millions de foyers, seraient touchés à divers degrés». Autrement dit, personne, ou presque, ne serait épargné par une remontée graduelle des taux d'intérêt. Oui, j'ai précisé «ou presque» parce que certains Québécois s'en sortiraient indemnes, soit 30% d'entre eux.

Comment cela est-il possible? C'est pourtant simple : 30% des ménages québécois n'ont aucune dette, selon l'enquête Canadian Financial Monitor de la firme de sondage Ipsos Reid. Il s'agit de ceux qui n'ont aucun produit de crédit ou bien de ceux qui y ont recours, mais s'acquittent systématiquement de leur solde mensuel. Leur stricte discipline leur permet de n'afficher aucune vulnérabilité financière. Ces personnes-là sont, en général, assez avancées en âge, et lorsqu'elles sont propriétaires, elles ont alors complètement remboursé leur hypothèque, dégageant par le fait même une marge de manoeuvre financière conséquente.

Bref, une hausse rapide et significative des taux d'intérêt aurait de graves répercussions pour la vaste majorité des Québécois. Une plus grande part d'entre eux aurait du mal à rembourser leurs emprunts. Et ceux qui ont contracté des prêts à taux variable en subiraient les effets à chacune des hausses du taux directeur de la Banque du Canada, devenant dès lors de plus en plus vulnérables. À tel point que 125.000 ménages pourraient se retrouver, du jour au lendemain, pris à la gorge.

Que va donc faire la Banque du Canada? Personne ne peut le dire, néanmoins il est clair qu'elle est dans une impasse : «La capacité des ménages à résister à la remontée des taux d'intérêt suscite pour elle de sérieuses préoccupations. Car elle a conscience que le niveau élevé d'endettement des ménages présente un risque important à moyen terme», dit Hélène Bégin dans son étude. Et d'ajouter : «Vu que l'augmentation du taux directeur semble en veilleuse d'ici la fin de l'an prochain, les ménages doivent saisir l'occasion pour assainir leurs bilans».


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30 mai 2016
CMHC releases Q1 results

 The Crown Corporation announced its quarterly results Monday.

“The first quarter of 2016 saw us provide mortgage loan insurance to 83,000 homebuyers across the country, deliver $589 million through our assisted housing programs and guarantee $21.8 billion in new securities,” Brian Naish, CMHC CFO, said. “Each of these outcomes contributes to our vision of being the heart of a world-leading housing system.”
Total insurance in force fell from $526 billion at the end of 2015 to $520 billion as at March 31.

The average insured loan for the quarter was $242,367 and arrears were a mere 0.34% at March 31.

“Homebuyers with CMHC-insured mortgages have a strong ability to manage their debts as evidenced by an average credit score of 747 for transactional homeowner loans and an average gross debt service (GDS) ratio of 25.8% for the three-months ended March 31, 2016,” CMHC said in a release.

The Crown Corporation also addressed its exposure in Fort McMurray.

“Claim losses to CMHC are not expected to be significant as lenders work directly with borrowers to address any required repairs, recoup losses under existing property insurance policies and access any disaster relief, emergency funds and/or other assistance as available and appropriate,” CMHC said.


CMHC releases Q1 results

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27 mai 2016
Janet Yellen promet une hausse des taux

La présidente de la Fed Janet Yellen a confirmé vendredi que la banque centrale américaine envisageait de resserrer progressivement sa politique monétaire dans les prochains mois, préparant les marchés à une hausse des taux peut-être dès le mois de juin.

Janet Yellen s'attend à ce que le marché du travail continue de s'améliorer et à ce que l'inflation remonte vers l'objectif de 2 % fixé par la banque centrale.

Dans ce contexte, « il est approprié, et je l'ai dit par le passé, que la Fed remonte graduellement et prudemment son taux d'intérêt au jour le jour », a-t-elle expliqué lors d'un entretien à la tribune de l'université de Harvard, où elle recevait une récompense pour sa carrière.

« Il est probable qu'il convienne de faire cela dans les prochains mois », a-t-elle ajouté en assurant s'attendre à ce que l'économie « continue de s'améliorer ».

 

Après un début d'année poussif (+0,8 % au premier trimestre), la croissance économique américaine semble « s'accélérer », a-t-elle ajouté.

La Fed de New York, l'une des antennes régionales du système de Réserve fédérale américain, a relevé sa prévision de croissance pour le deuxième trimestre à 2,2 % tandis que sa consoeur d'Atlanta est plus optimiste à 2,9 %.

Janet Yellen s'est gardée de promettre que la hausse interviendrait dès la prochaine réunion du Comité monétaire de la Réserve fédérale (FOMC) des 14 et 15 juin mais ses commentaires semblent confirmer une éventualité que plusieurs membres de la Fed avaient mentionnée ces dernières semaines.

Une autre réunion monétaire est ensuite prévue les 26 et 27 juillet mais a priori sans conférence de presse de la présidente de la Banque centrale.

Calendrier délicat

Le calendrier est délicat pour la Fed qui veut normaliser progressivement sa trajectoire monétaire après sept ans de politique à taux zéro. Alors qu'en Europe et au Japon, les banques centrales suivent une politique opposée en adoptant des taux négatifs pour juguler les risques de déflation et doper l'activité, se profile aussi le risque d'un Brexit à l'issue du référendum britannique le 23 juin qui pourrait secouer les marchés.

À cela s'ajoute, aux États-Unis, une campagne électorale présidentielle qui promet de se durcir encore plus sur le terrain économique surtout si la banque centrale renchérit les taux, une initiative rarement populaire.

Un nouveau resserrement du crédit, alors que les taux évoluent actuellement dans la fourchette de 0,25 % à 0,50 %, serait le deuxième après celui de décembre 2015.

La Fed avait alors donné un tour de vis pour la première fois depuis dix ans, après avoir maintenu les taux à zéro depuis la crise financière de fin 2008.

Les membres de la Fed prévoient depuis mars au moins deux hausses modestes des taux directeurs en 2016, qui les porteraient autour de 0,9 %. Mais les marchés, à travers leurs instruments financiers à terme, sont restés à la traîne n'anticipant qu'une seule hausse.

« Yellen nous a tous surpris en parlant de hausse dans les prochains mois. On ne s'attendait pas à ce qu'elle discute de politique monétaire aujourd'hui », a affirmé Chris Low, économiste pour FTN Financial.

« Son ton et ses commentaires ont rappelé ceux de Bill Dudley mais ses mots ont plus de poids », a-t-il ajouté. L'économiste faisait référence aux déclarations du président de la Fed de New York la semaine dernière qui avait prévenu qu'il était « raisonnable » de prévoir une hausse des taux en juin ou en juillet.

Mme Yellen doit encore prononcer un discours de politique monétaire très attendu le 6 juin.

Vendredi, ses commentaires prononcés à la veille du long week-end férié du Memorial Day, aux États-Unis, ont immédiatement provoqué une remontée du dollar par rapport à l'euro qui, en milieu de journée, est descendu à son plus bas niveau en deux mois et demi (1,1117 dollar).


Janet Yellen promet une hausse des taux

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24 mai 2016
L’usage intelligent d’une carte de crédit

 Les cartes de crédit sont des outils fort utiles. À condition de savoir s’en servir.

Les médias insistent souvent sur les histoires d’horreur d’endettement liées aux cartes de crédit. Avec raison. Mais ne pas les utiliser peut handicaper les finances de votre ménage.

Par exemple, si vous payez votre solde au complet, sans retard, chaque mois, votre dossier de crédit sera nickel (à condition de payer tous vos autres prêts à temps!). Et qui dit bon dossier de crédit, dit meilleur taux d’intérêt et marge de manœuvre accrue quand on négocie avec des prêteurs. Spécialement quand on achète un logement ou une voiture.

 

Un mauvais dossier de crédit affectera toutefois grandement plusieurs aspects de vos finances personnelles: difficulté de s’assurer, de louer un logement ou une voiture... Même les employeurs potentiels font des enquêtes de crédit.

L’utilisation assidue et responsable de cartes de crédit permet aussi de bénéficier des habituels programmes de récompense. Pas pour acheter leurs bébelles hors de prix, mais pour jouir de rabais sur des choses utiles, comme des billets d’avion ou de l’essence.

De plus, la plupart des cartes de crédit offrent certaines protections: garanties prolongées sur vos achats, rétrofacturation (en cas de désaccord avec un marchand), assurance voyage, rabais en argent...

Selon vos besoins

  • Choisissez une carte selon vos besoins: essence, voyages, restos, épicerie, études, dollars américains? Le type de carte (et les avantages ou récompenses) doit coller à son utilisation. Consultez l’outil de sélection de cartes de crédit de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada: http://bit.ly/1P7QoNz.
  • Limitez le nombre de cartes de crédit dans votre portefeuille. Deux suffisent selon les experts.
  • Faites tous vos achats internet avec une seule carte dont la limite sera basse (1000 $), pour éviter les ennuis liés aux fraudes.
  • Évitez les cartes conjointes. Sinon, gardez la limite de crédit à 1000 $.
  • Refusez les offres d’augmentation de limite de crédit.
  • Recevez vos états de compte et payez votre solde par internet pour éviter les fraudes postales.
  • Ramenez le solde à zéro avant l’échéance. Tout retard entraîne des frais d’intérêts qui sont facturés chaque mois tant que le solde ne sera pas ramené à zéro.
  • Payez votre compte à sa réception, pour éviter les oublis et les retards.
  • Demandez un crédit d’intérêt en cas de retard. Si vous l’êtes rarement ou jamais, on vous l’accordera.
  • Instaurez un paiement automatique hebdomadaire (50 $, 100 $).
  • N’utilisez jamais les chèques de carte de crédit: c’est une coûteuse avance d’argent.
  • Tout retrait effectué avec une carte de crédit porte intérêt à partir de la date du retrait, au taux de la carte (bien supérieur à celui d’un prêt ou d’une marge).
  • Maintenez vos dépenses 30 % en deçà de la limite de la carte, sinon votre dossier de crédit en sera affecté.
  • Ne soyez pas rebuté par les frais annuels, souvent moins élevés que la valeur des avantages.
  • Gardez vos vieilles cartes: elles améliorent votre cote de crédit. Au pire, faites une transaction au semestre et laissez-les dans votre tiroir si vous adoptez une nouvelle carte plus généreuse.
  • Vérifiez votre dossier de crédit chaque deux ans auprès d’Equifax et de Trans-Union. C’est gratuit par la poste. Ces agences font souvent des erreurs et vous en souffrez sans le savoir.

L’usage intelligent d’une carte de crédit

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18 mai 2016
Les Québécois, champions de la hausse de l’endettement

Dette non hypothécaire

 
Les Québécois, champions de la hausse de l’endettement
 
Les consommateurs québécois sont ceux dont l’endettement non hypothécaire a le plus augmenté au pays au premier trimestre, révèlent des données publiées mercredi par l’agence de crédit TransUnion.

Par rapport à l’an dernier, la dette moyenne non liée à un prêt hypothécaire des consommateurs québécois a augmenté de 3,6% pour atteindre 17 517$, comparativement à la période de janvier à mars 2015.

En comparaison, la dette de l’ensemble des Canadien sa progressé de 2,71% et celle des consommateurs de l’Alberta, aux prises avec les conséquences économiques entraînées par la chute des prix du pétrole, de 1,41%.

En dépit de cette hausse, la dette excluant les hypothèques des consommateurs du Québec demeure la plus basse au pays, dont la moyenne est de 21 348$.

 

 


Les Québécois, champions de la hausse de l’endettement

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16 mai 2016
Copropriété, être contraint de revendre à perte

 Vous avez possiblement entendu parler d’un ami qui a eu beaucoup de difficulté à revendre son condo et qui a finalement dû s’en départir pour un montant inférieur à celui qu'il a payé. En fait, de nombreux propriétaires se sont retrouvés dans cette position au cours des dernières années étant donné les hausses de prix modestes observées dans l’ensemble du Québec.

Afin d’obtenir un portrait précis de cette situation, JLR, dans son étude, a analysé les copropriétés revendues qui avaient été acquises en 2012 ou 2013 selon les actes de vente publiés au Registre foncier.

Parmi les 67?578 copropriétés achetées durant cette période, 7 195 (11%) ont été revendues au moins 120 jours après l’acquisition et avant 2016. Le gain médian était de 3,9% pour un temps de possession moyen de 749 jours, soit environ l’inflation sur 2 ans. C’est donc dire que l’augmentation de prix réel (une fois l’inflation considérée) était nulle.

Même si l’on note un gain en terme nominal pour une majorité de vendeurs, 30% des copropriétaires ont dû se résoudre à céder leur habitation pour un montant égal ou inférieur au prix d’achat. Cela n’inclut pas le calcul des droits de mutation, des frais de notaires, de courtage et autres frais de démarrage qui sont susceptibles de gruger rapidement une modeste hausse de prix.

Répartition des ventes selon le pourcentage de gain ou de perte lors de la revente

 

Dans 5% des cas de reventes à un montant égal ou moindre au prix d’achat, le vendeur était l’institution financière qui avait saisi la propriété. Pour les diminutions de prix supérieures à 15%, la revente était effectuée par le créancier dans 33% des cas. Ce résultat est peu étonnant puisque les prix sont généralement plus bas lorsque le revendeur est un prêteur impayé. Différents facteurs expliquent ce phénomène, tels que l’absence de garantie légale et le fait que l’institution financière souhaite habituellement se départir rapidement de la propriété afin de minimiser les coûts d’entretien.

Dans le même ordre d’idée, lorsque la vente initiale était exécutée par un créancier, la probabilité qu’un gain soit généré lors de la seconde transaction était beaucoup plus élevée. En effet, parmi les reventes où le profit était de plus de 15%, la propriété avait d’abord été acquise des mains d’un créancier dans 6% des cas.

Ville de Québec

Avec la surconstruction des dernières années, le marché de la copropriété est devenu difficile dans la région de Québec. Ainsi, 37% des reventes ont été effectuées à un montant égal ou inférieur au prix d’achat. Une proportion 7% plus élevée que dans l’ensemble de la province, ce qui est conséquent avec le ralentissement que subit le marché de la ville de Québec. Néanmoins, les résultats ne sont pas désastreux puisqu’on note tout de même un gain médian de 2,7% lors de la revente.

Que conclure?

Bien que l’immobilier soit en phase d’atterrissage depuis quelques années, la majorité des copropriétaires qui ont dû revendre après un court temps de possession ont pu engranger un petit gain en capital. Cependant, la revente à perte n’est pas une légende urbaine et est somme toute assez fréquente. Avec des hausses de prix qui s’annoncent encore modestes au cours des prochaines années, le gain médian pour une revente à court terme devrait rester faible. Par conséquent, d’autres copropriétaires pourraient être contraints de vendre à perte en 2016 et 2017.

Si vous désirez vous informer sur les reventes de copropriétés acquises neuves par rapport aux anciennes, consultez l’étude La revente de copropriétés de JLR.


Copropriété, être contraint de revendre à perte

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14 mai 2016
L’immobilier résidentiel poursuit son rééquilibrage

Montréal et Québec ne sont pas Vancouver et Toronto. Le marché immobilier résidentiel poursuit son rééquilibrage au Québec même si l’accès demeure serré par une hausse du revenu disponible inférieure à celle des prix.

Les plus récentes données dressent un portrait encore plus contrasté de l’état de santé du marché immobilier à l’échelle canadienne. Selon l’indice d’abordabilité publié cette semaine par les économistes du Mouvement Desjardins, l’accessibilité au logement s’est détériorée davantage selon la moyenne canadienne, l’indice reculant de 5,7 points à 101,5 au premier trimestre. « Cette contraction est essentiellement attribuable à une hausse relativement élevée du prix de vente moyen d’une résidence, soit de 6,5 % », alors que les revenus après impôts des ménages ont peu progressé. Question d’illustrer l’accessibilité toujours plus récente, l’indice Desjardins du Canada demeure sous sa moyenne historique, « ce qui signifie que l’accès à la propriété est plus difficile en ce début d’année que ce qu’il a été observé en moyenne depuis 1996 », note l’institution.

L’immobilier demeurait plus abordable au Québec même si l’indice s’est légèrement replié, de 134,3 à 133,1, entre le quatrième trimestre de 2015 et le premier de 2016. Là aussi, le prix de vente moyen a progressé plus rapidement que le revenu disponible. Le marché était plus serré à Montréal, avec un indice à 135,5. Mais le changement le plus marqué a été mesuré à Sherbrooke, l’accès à la propriété ayant été facilité par une chute de 19,2 % du prix de vente moyen d’une résidence, ajoute Desjardins.

Sur une base historique, l’indice québécois est passé d’un creux de 107,0 à un sommet de 172,8 sur la période 1996-2016, pour une moyenne de 138,1.

Au niveau canadien, et même si la comparaison peut ne pas refléter la culture et les particularités propres à chaque marché, l’accès à la propriété à la propriété était le plus élevé à Trois-Rivières (indice de 215,5), puis au Saguenay (198,1). Il était le plus faible à Vancouver (65,3), puis à Toronto (95,5).

Précisons que cet indice constitue un ratio entre le revenu disponible moyen des ménages et le revenu dit de qualification, soit le revenu nécessaire pour obtenir une hypothèque sur une résidence au prix moyen. Entre dans ce revenu de qualification les coûts associés à la propriété (charges hypothécaires, taxes foncières et coûts des services publics), explique Desjardins. 

Effet prix

L’effet prix ne démord pas. Selon l’indice de prix de maison Teranet-Banque Nationale, la poussée moyenne en avril a été de 1,2 % reflétant des gains mensuels dans 10 des 11 régions couvertes. Vancouver arrivait en tête avec une augmentation de 2 % un troisième mois de suite, ajoute-t-elle. « Sur 12 mois, l’indice composite a gagné 8,1 %, soit sa plus forte progression annuelle depuis septembre 2010. » En glissement annuel, une hausse de 19,8 % a été observée à Vancouver, de 11,7 % à Hamilton et de 10,5 % à Toronto. Elle n’a été que de 0,8 % à Ottawa-Gatineau et de 0,1 % à Montréal, Québec ayant encaissé un repli de 3,8 %. 

Selon l’évolution des prix, c’est à Vancouver, à Victoria, à Toronto et à Hamilton « que l’essor de l’immobilier se poursuit », résume la Nationale.

Étrangement, selon la dernière évaluation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Victoria et Vancouver affichent respectivement des signes faibles et modérés de conditions problématiques. Aucun signe de surchauffe, d’accélération des prix, de surévaluation ni de construction excessive n’est décelé dans ce premier marché. Pour sa part, Vancouver montre une situation de surévaluation, mais les autres indicateurs n’inquiètent pas. Le marché immobilier d’Hamilton n’est également pas problématique, mais la SCHL parle de signes élevés pour celui de Toronto, avec une dynamique particulière entre le segment haut de gamme et les propriétés à plus faible prix.

Problématique modérée

À Montréal et à Québec, le cadre d’analyse émet des signes modérés de conditions problématiques. La surévaluation est modérée à Montréal, élevée à Québec. Mais dans les deux cas, le marché souffre d’un « ralentissement de la croissance de la population des accédants à la propriété (les 25-34 ans) et la progression relativement modeste du revenu personnel disponible », souligne la SCHL. Et l’offre excédentaire de condominiums ne s’est pas résorbée. Pour Montréal, « le nombre de logements en copropriété achevés et invendus s’est stabilisé mais demeure élevé », dit la SCHL qui pointe aussi en direction « des nombreuses copropriétés en construction à l’heure actuelle ». Pour Québec, « le niveau élevé de l’offre de copropriétés continue de susciter une certaine inquiétude ».


L’immobilier résidentiel poursuit son rééquilibrage

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09 mai 2016
Hypothèque: qu'est-ce qui devrait influencer votre client? - See more at: http://www.finance-investi

 

ZONE EXPERTS - Nous avons déjà mentionné à plusieurs reprises dans le passé que le taux n’est pas le seul élément à examiner lorsqu'on fait le choix d’une hypothèque fermée. Les conditions du prêt sont parfois plus importantes!


Voici les facteurs à considérer pour la négociation d'une hypothèque à taux fixe :

1. Terme désiré : il s'agit du premier élément à déterminer. Un déménagement est-il prévu? Est-ce qu'il y a possibilité d'un changement d'emploi? Est-ce qu'il y a une possibilité que d'autres membres s'ajoutent à la famille et habitent à la maison? La tendance des taux est-elle à la hausse ou à la baisse? Tout ceci entre en ligne de compte afin de déterminer s'il est préférable de prendre un engagement à long ou à court terme.

2. Amortissement : selon le budget disponible pour faire les remboursements hypothécaires, il sera possible de déterminer l'amortissement. Ainsi pour quelqu'un ayant un budget mensuel de 1 000 $ et un prêt de 200 000 $ à un taux de 2,6 %, il faudra prendre un amortissement supérieur à 21 ans afin que le paiement hypothécaire respecte la limite de 1 000 $. Afin de se laisser plus de souplesse, il est préférable de prendre un amortissement supérieur (ce qui fera des paiements hypothécaires plus faibles), mais en demandant à faire des remboursements plus élevés.

Dans l'exemple précédent, si on prend un amortissement de 25 ans, le paiement mensuel requis sera de 906 $, mais l'emprunteur peut tout de même demander à faire des paiements de 1 000 $ (remboursements anticipés), cette souplesse de remboursement peut s'avérer fort utile advenant un imprévu. C'est pourquoi il est important de voir si les caractéristiques du prêt le permettent, car les institutions financières imposent généralement des limites pour les remboursements supplémentaires possibles.

3. Marge de crédit : est-ce pertinent d'avoir une marge de crédit hypothécaire rattachée au prêt? Ceci donne plus de flexibilité, mais empêche l'acte hypothécaire de se subroger ultérieurement (voir point 7).

4. Taux : une fois les trois premiers éléments déterminés, on peut alors comparer les taux offerts par différentes institutions financières.

5. Remise :
certaines offres sont associées à des remises ou la prise en charge des frais d'évaluation et de notaire par l'institution financière ou même des ristournes. Il faut toujours considérer ces montants lors de la comparaison des offres hypothécaires.

6. Montant de la garantie :
certaines institutions financières enregistrent une hypothèque à une valeur supérieure du montant de l'emprunt. Ceci permet d'obtenir un montant additionnel si l'emprunteur se qualifie sans payer des frais de notaire, mais ça limite la possibilité d'obtenir un prêt en deuxièmerang si jamais la situation de l'emprunteur ne permet pas sa qualification.

7. Subrogation d'hypothèque subrogeable : certains contrats hypothécaires sont transférables à une autre institution financière. Ceci permet de ne pas assumer les frais de notaire lors du transfert d'institution financière, toutefois il faut savoir qu'une quittance sera requise éventuellement. Ceci donne plus de souplesse pour changer d'institution si une offre intéressante est faite par un concurrent.

8. Transférabilité de l'hypothèque dans une autre propriété : certains contrats hypothécaires permettent de transférer le contrat hypothécaire à une nouvelle propriété. Cette caractéristique est importante, car elle permet d'emprunter un montant supplémentaire pendant le terme du contrat et donne donc plus de souplesse.

9. Hypothèque pouvant être remboursée avant échéance en assumant des pénalités : il faut savoir que certaines hypothèques ne permettent pas le remboursement avant échéance. Encore une fois, ceci peut être un désavantage important lorsqu'une offre intéressante est faite par un concurrent.

10. Calcul des pénalités : tel qu'expliqué dans un article précédent, les pénalités sont moindres pour certaines institutions financières n'ayant pas de taux affiché.

Les taux et conditions varient d'une semaine à l'autre. Le rôle du courtier hypothécaire est d'aider son client à dénicher le programme hypothécaire qui correspond mieux à ses besoins. Ces services sont gratuits puisque le courtier hypothécaire est rémunéré par l'institution financière pour les prêts conclus. De plus en plus d'institutions financières ont recours à des courtiers hypothécaires externes plutôt que leur propre équipe de vente pour réduire


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09 mai 2016
Pourquoi aller à l'assemblée annuelle de Berkshire Hathaway

 Le président et gestionnaire de portefeuille de Giverny Capital nous livre ses impressions sur l'édition 2016 de l'événement et nous explique pourquoi il y retourne année après année.


Pourquoi aller à l'assemblée annuelle de Berkshire Hathaway

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09 mai 2016
Trop de Québécois encore surendettés

 La situation financière des ménages québécois est demeurée relativement saine au cours des 15 dernières années, mais la portion d’entre eux qui se situent dans une zone d’inconfort financier est «considérable», estime Desjardins.

En 2015, environ 84% des ménages se situaient dans la zone de sécurité financière, ce qui est «plutôt rassurant», souligne Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins.

Toutefois, Mme Bégin estime que la part de 12% des ménages en zone d’inconfort «mérite une attention particulière». Pour les ménages dans cette zone, la valeur de leurs actifs peut s’avérer insuffisante pour couvrir leurs emprunts.

De plus, l’endettement de 4% des ménages a atteint un seuil critique «habituellement associé à l’insolvabilité financière».

«Bien que les ménages dans cette catégorie n’éprouvent pas tous des difficultés financières, ceux qui se retrouvent en situation d’insolvabilité ont, en général, deux fois plus de dettes que d’actifs», note Mme Bégin dans la dernière édition du «Point de vue économique».  

En 2015,  les dettes moyennes par ménage québécois totalisaient environ 80 000$ alors qu’elles  avoisinaient plutôt les 42 000$ en 2000. Ces montants incluent toutes les dettes, y compris celles liées à l’hypothèque et aux prêts automobiles sous forme de location.

L’emprunt pour l’achat d’une résidence accapare encore environ les trois quarts des dettes, alors que celles liées aux cartes de crédit et aux prêts automobiles sous forme de location représentent 5%, la plus faible part.

Selon l’économiste, l’ascension du prix moyen des  propriétés ainsi que le mouvement d’accession à la propriété ont gonflé le crédit hypothécaire depuis l’an 2000, tout en entraînant une hausse de la valeur des actifs. En bout de ligne, «le bilan financier de l’ensemble des emprunteurs est demeuré relativement sain dans la province (et) s’avère aussi solide qu’il y a 15 ans».

«N’empêche, le contexte pourrait se détériorer brusquement si un événement imprévu de forte amplitude affectait la valeur de leur patrimoine», ajoute Mme Bégin. Les ménages ne sont «jamais complètement à l’abri d’une chute brutale des marchés boursiers ou d’une correction importante du prix des maisons».

Les ménages ont l’obligation de rembourser leurs dettes, rappelle l’économiste, «et leur capacité d’honorer leurs paiements pourrait être mise à l’épreuve si leurs revenus diminuaient subitement ou que les taux d’intérêt grimpaient de façon inattendue».


Trop de Québécois encore surendettés

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05 mai 2016
États-Unis : sept banques versent 324 M$ pour éviter d’être poursuivies

 Accusées de s’être entendues en vue de limiter la concurrence sur le marché des taux d’intérêt, sept banques vont devoir débourser des centaines de millions de dollars pour éviter des poursuites judiciaires, rapporte l’Agence France-Presse.

Ces sept établissements, dont Bank of America, JP Morgan, Credit Suisse et Deutsche Bank, ont accepté mardi à New York de payer ensemble 324 M$ afin de ne pas être traînés en cour.

Cet accord suit la décision en mars d’un juge de l’État de New York, Jesse Furman, de déclarer recevables les plaintes de plusieurs investisseurs et fonds de pension contre les banques dans ce dossier, indique un communiqué de l’avocat des plaignants, du cabinet Scott and Scott.

UNE MANIPULATION SEMBLABLE À CELLE DU LIBOR

Au total, une quinzaine d’institutions financières sont accusées d’avoir influencé à leur avantage le taux Isdafix, utilisé dans les produits dérivés des taux d’intérêt. Le juge Furman a déclaré que « cette manipulation ressemble à celle liée au taux du Libor » à Londres, selon Scott and Scott.

Les banques étaient soupçonnées de s’être entendues entre 2009 et 2012 afin de fixer le niveau quotidien de cet indice de référence des contrats d’échanges (swaps) de taux d’intérêts, rappelle l’AFP.

Pour cela, elles auraient procédé à de multiples ordres électroniques juste avant que le taux ne soit fixé, ce qui aurait retardé d’autres opérations en cours, qui se faisaient alors à un taux différent du marché.

HUIT AUTRES BANQUES SONT VISÉES

Aux termes de l’accord passé mardi, JP Morgan payera 52 millions de dollars, tandis que Bank of America, Credit Suisse, Deutsche Bank et la Royal Bank of Scotland devront débourser 50 M$. De leur côté, Citigroup et Barclays paieront 42 et 30 M$, respectivement.

« Nous sommes ravis que ces banques aient accepté de verser des centaines de millions de dollars en dommages à nos clients. Nous continuerons à chercher compensation auprès des autres institutions poursuivies, avec l’aide substantielle obtenue grâce à la coopération qui a permis cet accord », a réagi David Scott, l’un des avocats des plaignants.

Huit autres établissements bancaires, dont BNP Paribas, Goldman Sachs, HSBC et Morgan Stanley, sont concernés par ces poursuites, mais ils n’ont pour l’instant pas conclu d’entente.


États-Unis : sept banques versent 324 M$ pour éviter d’être poursuivies

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05 mai 2016
Les titres adossés à des hypothèques reviennent à la mode

 Tenus pour grands responsables de la dernière crise financière, ces instruments dérivés ont fait amende honorable et sont devenus des placements solides, affirme Jeffrey Gundlach, PDG de Double Line Capital à Los Angeles.

Cliquez ici pour écouter l’entrevue en baladodiffusion sur Gestionnaires en direct.

« Craindre de voir se répéter la crise de 2008-2009, c’est mener une bataille du passé », lâche-t-il. « À l’époque, la communauté financière a sous-évalué les risques élevés d’insolvabilité de ces titres. Or, les conditions actuelles sont très différentes. »

Il y a dix ans, les critères pour accorder une hypothèque étaient très souples, et de nombreux propriétaires en ont obtenu une même s’ils avaient déjà manqué plusieurs paiements de prêt automobile ou de carte de crédit ; une situation inimaginable aujourd’hui, pense l’expert.

« Ces gens spéculaient dans le marché immobilier sans en avoir les moyens. S’ils voulaient le faire maintenant, il leur faudrait un historique de crédit impeccable et une solide mise de fonds », dit Jeffrey Gundlach.

« Avant la crise, on voyait des hypothèques constituant 100% du capital, sans aucune mise de fonds. Celles qui sont titrisées actuellement comportent des mises de fonds de 30 à 40%. Le risque d’insolvabilité des propriétaires est grandement réduit », promet-il.

Autre condition gagnante, selon lui : le bas prix du pétrole, qui permet aux propriétaires d’accorder plus d’argent au remboursement de leur hypothèque.

« Le prochain danger du marché du crédit ne résidera pas dans les hypothèques résidentielles. Il faudrait plutôt voir survenir un cycle d’insolvabilité dans le monde des affaires », poursuit Jeffrey Gundlach.


Les titres adossés à des hypothèques reviennent à la mode

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27 juillet 2015
Une quittance pour vendre sa maison dans les règles de l'art
Catherine Girouard 27-07-2015 | 11h00 Parmi la panoplie de documents à produire au moment de vendre ou d'acheter une propriété figure la quittance. Un acte à ne pas négliger, car il certifie que toutes les sommes qui étaient dues à une institution financière concernant le bâtiment ont été payées. La quittance est un document qui est préparé par un notaire lors de la vente d'une maison. C'est en quelque sorte un état de compte qui certifie qu'une maison est libre de toutes charges et obligations explique Me Gérard Guay, président de la Chambre des notaires du Québec. Le remboursement total de l'emprunt hypothécaire étant exigé par le prêteur dès la vente de la maison, le notaire remboursera le créancier du vendeur avec la somme reçue lors de sa vente. C'est à ce moment que le créancier signera un acte de quittance. Il est important de s'assurer de sa conformité, qu'on soit acheteur ou vendeur d'une propriété, et de le conserver précieusement par la suite. Une quittance non remboursée donne le droit à l'institution financière de reprendre un immeuble en défaut de paiement, peu importe que le propriétaire actuel soit celui qui lui doit de l'argent ou non. Si l'on a vendu sa propriété sans avoir entendu parler d'une quittance, il est fort probable que l'on ait une main levée dans ses documents. «De plus en plus de créanciers veulent donner des mains levées au lieu des quittances», explique Me Guay. Ces actes sont quelque peu différents - la quittance vient quittancer le prêt et autorise la radiation de l'hypothèque, et la main levée ne fait qu'autoriser la radiation de l'hypothèque en faveur du créancier -, mais l'un ou l'autre revient au même pour l'acheteur et le vendeur, l'assurant que le créancier ne lui réclamera pas de somme due ou oubliée. Des frais de notariat allant de 500 $ à 800 $ seront habituellement exigés pour produire ce document. Si le prêteur n'a pas de bureau au Québec, les frais risquent d'être un peu plus élevés. Quittancer ou non quand la maison est payée en entier? «Traditionnellement, on recommandait de quittancer rapidement», explique Me Guay. Trop de temps écoulé entre la fin du paiement hypothécaire et la production d'un tel acte peut parfois causer des ennuis. Des institutions financières qui ne retracent plus le dossier de l'emprunteur et qui jurent ne pas avoir été payées en totalité, la disparition du prêteur pour cause de faillite ou de dissolution... ces problèmes se sont déjà vus. Dans de tels cas, une radiation d'hypothèque doit se faire devant la cour, ce qui engendre des coûts et des désagréments dont tous se passeraient volontiers. «La production d'un simple document de quittance évitera donc tout conflit éventuel», continue Me Guay. Par ailleurs, ceux qui voudraient refinancer des projets à même leur hypothèque ont avantage à ne pas la quittancer tout de suite, continue le président de la Chambre des notaires. «Il leur est ainsi possible de réemprunter très facilement et aux mêmes taux, lesquels sont actuellement très avantageux», fait-il valoir.
Une quittance pour vendre sa maison dans les règles de l'art

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16 janvier 2015
Rembourser son hypothèque ou gonfler son REER?

Rembourser son hypothèque ou gonfler son REER? Par Morningstar En raison de l'endettement croissant des ménages, des millions de Canadiens se heurtent à un choix difficile entre économiser pour leur retraite et rembourser leur dette la plus volumineuse : leur hypothèque.

D'après les derniers chiffres de Statistique Canada, la dette totale (hypothèques, crédits à la consommation et prêts non hypothécaires) parmi les ménages canadiens a connu un essor pour atteindre 162,6 % du revenu disponible, dont la majeure partie provient d'emprunts pour achats immobiliers.

Cela dit, choisir entre économiser pour sa retraite et rembourser son hypothèque peut sembler être peine perdue pour la plupart des Canadiens qui ne peuvent se permettre que l'un ou l'autre.

Comment décider? Cynthia Kett, directrice de la firme de conseils Stewart & Kett Financial Advisors à Toronto, recommande d'examiner son taux hypothécaire dans un contexte avant impôts.

« Si vous vous situez dans une tranche d'imposition de 50 %, votre taux hypothécaire avant impôts est le double de votre taux déclaré, dit-elle. Un taux hypothécaire de 2,5 % est équivalent à 5 % avant impôts. En remboursant votre hypothèque, vous touchez un taux de rendement garanti égal au taux hypothécaire avant impôts. Où pourriez-vous obtenir le même taux de rendement sans risque? »

Et plus vous remboursez votre hypothèque rapidement, moins vous aurez d'intérêt à payer sur le total de votre hypothèque. « Vous réduisez le montant de votre hypothèque qui pourrait avoir à être renouvelé à un taux plus élevé que le taux actuel », ajoute Mme Kett.

David Trahair, comptable agréé et auteur du livre Crushing Debt (dette écrasante), dit qu'outre le taux marginal d'imposition appliqué aux cotisations REER par rapport à celui déclenché par un retrait du REER, le calcul menant à cette décision tient des taux de rendement. « Si vous pensez que votre REER surpassera le taux de votre hypothèque, tenez-vous en à vos cotisations au REER. Sinon, allez-y et remboursez votre dette. »

Si les circonstances s'y prêtent, dit M. Trahair, un REER offre de gros avantages fiscaux. Il est indiqué d'investir dans un REER « si la personne concernée se situe dans une tranche d'imposition élevée lorsqu'elle effectue sa cotisation, et obtient donc un remboursement important, et dans une tranche d'imposition basse à la retraite, lorsqu'elle effectue des retraits de son REER. »

Par contre, pour une personne qui se trouve dans une tranche d'imposition basse, cotiser à un REER est loin de rapporter autant. « Si elle effectue aussi des retraits lorsqu'elle se situe dans une tranche d'imposition plus élevée, c'est encore pire », ajoute M. Trahair.

À moins d'être en mesure de faire les deux, le remboursement de son hypothèque l'emporte sur la cotisation à son REER en raison des bienfaits psychologiques qu'apporte le remboursement anticipé de son hypothèque. « Ne pas avoir de dette représente la libération ultime et atténue énormément le stress financier lié au départ à la retraite, dit M. Trahair. La diminution du revenu à la retraite ne se prête pas bien aux exigences du paiement mensuel d'une hypothèque ou d'une marge de crédit hypothécaire. »

Les preneurs de risques qui pensent pouvoir obtenir un excellent rendement sur leur REER pourraient se retrouver coincés, principalement en cas de rendements médiocres, avec un petit REER tout en continuant à avoir une hypothèque à la retraite, prévient M. Trahair.

De plus, un avantage fiscal réduit rend l'investissement dans un REER moins avantageux, du moins pour les résidents de l'Ontario. Le budget 2014 de l'Ontario contenait des dispositions visant à relever le taux marginal d'imposition, de 46,41 % 47,97 % pour les individus gagnant entre 150 000 $ et 220 000 $ et de 46,41 % à 49,53 % pour les individus gagnant plus de 220 000 $.

Une autre chose dont il faut tenir compte est le fait que les REER soient discrétionnaires. « Vous n'êtes pas obligé de cotiser et vous pouvez sortir l'argent n'importe quand, même s'il vous en coûte », dit M. Trahair. Par ailleurs, les gens n'ont tout simplement plus l'argent qu'il faut après avoir payé toutes leurs autres factures.

Selon Statistique Canada, le montant total des droits à cotisations non utilisés devrait dépasser 1 billion $ d'ici 2018, ce qui laisse entendre que les Canadiens continueront vraisemblablement à s'engager à rembourser leur hypothèque plutôt que d'accumuler des économies pour leur retraite au sein de leur REER.

Mais en fin de compte, la décision de rembourser son hypothèque ou d'augmenter son REER relève de la situation de chaque individu.

Tout dépend du montant de l'hypothèque, de l'intérêt à payer, de l'âge de la personne concernée et de l'étape de sa vie dans laquelle elle se trouve, dit Jonathan Chevreau, chroniqueur financier chevronné qui dirige financialindependencehub.com.

« Pour les jeunes, rembourser les dettes est indéniablement la formule gagnante », dit M. Chevreau, auteur de Findependence Day, ouvrage traitant de la flexibilité financière requise pour prendre sa retraite. « Les REER investis dans les actions peuvent baisser et le remboursement d'impôt est moins intéressant s'ils ne se trouvent pas dans la tranche d'imposition maximum. »

Les années où les taux d'intérêt étaient à deux chiffres, l'argument en faveur des cotisations aux REER était plus convaincant, ajoute-t-il.

Quant aux personnes à l'approche de la retraite, particulièrement si elles se trouvent dans la tranche d'imposition maximum, elles pourraient vouloir gonfler leur REER, dit M. Chevreau, mais il persiste à dire qu'elles devraient s'efforcer d'être sans dette une fois à la retraite.

« Rembourser une hypothèque représente un rendement garanti, à l'inverse du REER. De plus, le REER n'est qu'un report d'impôt, dit M. Chevreau. On peut être aveuglé par le remboursement que l'on obtient et regretter plus tard la charge fiscale déclenchée par sa transformation en FERR avec des retraits annuels obligatoires imposables. »

Cela dit, certains ménages sont en mesure d'investir dans des REER tout en remboursant leur hypothèque. M. Chevreau et son épouse ont maximisé leurs cotisations à leurs REER et sont néanmoins parvenus à rembourser leur hypothèque en cinq ans. « Ceux qui ont une carrière risquée peuvent toutefois préférer la certitude d'une maison entièrement payée et se concentrer sur leur REER lorsqu'ils entament la seconde phase de leur vie », dit-il.


Rembourser son hypothèque ou gonfler son REER?

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12 janvier 2015
Les propriétaires d’immobilier en difficulté: revue 2014
Au cours de la dernière année, plusieurs propriétaires ont eu des problèmes financiers, ce qui a fait augmenter le nombre de mauvaises créances par rapport aux3 dernières années. Par mauvaises créances, nous entendons les préavis d’exercice et les délaissements. Un préavis d’exercice est émis, par exemple, à la suite d’un retard de paiement hypothécaire lorsque la banque avertit le propriétaire que sa propriété sera saisie dans les 60 jours si aucune entente n’est conclue. Dans le cas où le propriétaire ne peut se soustraire aux exigences de la banque, la propriété sera alors saisie ou délaissée volontairement, et cela sera comptabilisé comme un délaissement. Bref, les fluctuations des mauvaises créances donnent un portrait général de la situation économique des propriétaires au Québec. Tendance annuelle Selon les données recueillies par JLR, ce fut une année difficile pour les propriétaires alors que les préavis d’exercice et les délaissements ont augmenté. La hausse des préavis d’exercice s’est principalement fait sentir en fin d’année. Au total, le nombre de préavis d’exercice a augmenté de 7,8 % en 2014 pour atteindre 9 671 préavis. Il s’agit du plus haut total de préavis pour une année depuis 2009. La hausse a été plus importante du côté des délaissements avec une augmentation de 20 % par rapport à 2013. Pour l’ensemble de l’année, le total monte à 2492 délaissements. Malgré la hausse importante par rapport à 2013, c’est moins de délaissements qu’enregistré en 2009 et 2010. Il est important de nuancer la hausse de 2014 par le fait que 2013 fut l’année où l’on a dénombré le moins de délaissements et de préavis entre 2009 et 2014, comme le démontre le graphique suivant. La hausse plus forte des délaissements en comparaison aux préavis d’exercice s’attribue probablement aux délais de revente prolongés connus en 2014. Ainsi, lors d’une situation financière difficile, il est possible que les propriétaires ayant reçu un préavis d’exercice n’aient pas été en mesure de revendre leur propriété et aient été contraints de délaisser celle-ci. L'augmentation des préavis d'exercice, principalement en fin d'année, combinée aux délais de revente toujours longs laisse présager un début d’année difficile au niveau des délaissements. En fait, plusieurs propriétaires ayant reçu des préavis en fin d’année pourraient se voir dans l'obligation de délaisser leur propriété dans les prochains mois faute de pouvoir la revendre ou de respecter leur engagement financier. Les régions les plus touchées Le nombre de préavis d’exercice a augmenté en 2014 dans 11 des 16 plus grandes régions du Québec. Le nombre de préavis d’exercice a diminué pour la région de la Côte-Nord (-17 %). Il s’agit de la région ayant connu la meilleure amélioration parmi toutes les régions. Il sera intéressant d’observer s’ils pourront maintenir la baisse de préavis malgré les difficultés du Plan Nord et de l’industrie du fer. Les préavis d’exercice ont également diminué en Estrie (-6,5%) et Chaudière-Appalaches (-3,0%). L’Abitibi-Témiscamingue a été la plus éprouvée par la hausse des préavis avec une augmentation de 84,5%, pour atteindre 155 préavis émis en 2014. En ce qui concerne les délaissements, une baisse a été notée seulement en Mauricie (-2,8 %). Les régions où les délaissements ont le plus augmenté sont la Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine (57,7 %), Montréal (40,2%) et l’Abitibi-Témiscaminque (34,5%).
Les propriétaires d’immobilier en difficulté: revue 2014

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26 juin 2013
Le marché immobilier de la région de Québec en pause

(Québec) Le marché immobilier a pris une pause dans la région de Québec, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Ce qui ne devrait toutefois pas empêcher le prix des maisons de continuer de s'apprécier cette année.
Le marché de la construction de logements ainsi que celui de la revente ont déjà ralenti.

Depuis le début de l'année, le nombre de transactions immobilières s'affiche en baisse de 16 % dans la région de Québec.

Si tout se déroule comme prévu, le nombre de logements mis en chantier passera de 6416 (l'an dernier) à 5500 cette année et à 5000 en 2014. Les baisses sont attendues autant dans la construction de résidences unifamiliales que de condos.

«Malgré cette baisse d'activité, la demande d'habitations demeurera soutenue par la croissance de l'emploi, la migration et les bas taux d'intérêt à Québec», a souligné hier l'analyste de la SCHL, Élisabeth Koulouris.

Dans le marché de la copropriété, la SCHL s'attend à un fléchissement des mises en chantier cette année de 19 % dans la région métropolitaine de Québec alors que 2100 condos devraient voir le jour comparativement à 1300 logements locatifs (- 22 %).

Du côté du marché de la revente, la SCHL est d'avis que le nombre de transactions subira une légère baisse en 2013 (- 2 %) avant de rebondir de 3,5 % l'an prochain. Quelque 7100 transactions sont attendues cette année et 7350 l'an prochain.

Le prix moyen d'une résidence unifamiliale devrait ainsi progresser de 4 % en 2013 dans la région de Québec, passant de 259 400 $ (2012) à 270 000 $. Une hausse similaire est prévue pour 2014, à 280 000 $.

D'après Mme Koulouris, le nombre de résidences en vente étant également en progression depuis le début de l'année, les acheteurs auront plus de choix au cours des prochains mois. Ce qui devrait allonger les délais de vente, dit-elle. La croissance de l'offre de logements locatifs aura également pour effet de «détendre le marché», «de sorte que le taux d'inoccupation s'établira à 2,5 % en octobre 2013», a précisé l'analyste de la SCHL.

Forte baisse au Québec

À l'échelle provinciale, la SCHL prévoit que le nombre de mises en chantier chutera de 18 % en 2013 pour se situer à 38 800 logements, dont 14 200 maisons unifamiliales.

Cette baisse des mises en chantier ne devrait pas avoir d'incidence sur le prix moyen des maisons existantes qui passera de 266 440 $ (2012) à 271 200 $ cette année et à 274 200 $ en 2014.


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25 juin 2013
Immobilier: la SCHL espère un rebond en 2014

Sans surprise, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) anticipe un ralentissement du marché immobilier en 2013 au Québec, a indiqué l’agence fédérale mardi. La société croit cependant qu’il y aura un rebond en 2014, mais celui-ci sera nettement insuffisant pour rattraper les pertes de cette année.

«Des conditions d'emprunt toujours favorables ainsi que les tendances démographiques soutiendront la demande en 2014, moment auquel un regain de force de l'économie et un resserrement des marchés de la revente alimenteront les marchés d'habitation», commente Kevin Hughes, économiste principal à la SCHL pour le Québec.

La SCHL anticipe la mise en chantier de 14 200 maisons en 2013 et de 14 500 maisons en 2014. C’est une diminution de 11,6 % suivi d’un léger rebond de 2,1 %.

Il se construira 25 000 logements collectifs en 2013 et 26 000 logements en 2014, toujours selon les prévisions de la SCHL. Cela représente une diminution de 21,4 % suivi d’un léger rebond de 6,5 %.

Le nombre de transactions effectuées par l'entremise d'un agent sera en déclin de 6,4 % à 72 400 en 2013 et en progression de 5,7 % à 76 500 en 2014.

Les prix moyens se maintiendraient cependant au niveau de l’inflation avec une croissance de 1,8% en 2013 et de 1,1 % en 2014.

À Montréal, les copropriétés plomberont le marché. «Compte tenu du contexte économique, des conditions plus détendues sur le marché de la revente et du nombre élevé d’unités en construction, les mises en chantier diminueront en 2013, particulièrement du côté des copropriétés», explique David L’Heureux, analyste principal du marché à la SCHL.


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17 juin 2013
Immobilier: les ventes résidentielles demeurent en baisse

Le marché résidentiel continue de montrer des signes importants d’affaiblissement au Canada par rapport à l’année dernière.

L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) fait état ce lundi, 17 juin 2013, d’une nouvelle baisse des ventes de 2,6% en mai, par rapport à la même période un an plus tôt, et d’une augmentation du nombre de maison nouvellement inscrites.

Cela malgré une hausse notable de 3,6% des ventes en mai, par rapport à avril dernier, la plus importante hausse mensuelle en presque deux ans et demi, rapporte l’ACI.Il troisième gain mensuel de suite.

Les ventes résidentielles se seraient améliorées dans les deux tiers des marchés locaux en mai par rapport à avril. Cette liste comprend presque tous les grands marchés urbains, y compris Montréal, le Grand Vancouver, Calgary, Edmonton, Winnipeg, le Grand Toronto, Hamilton-Burlington, Kitchener-Waterloo, Ottawa et Halifax-Dartmouth.

« Il est important de ne pas accorder une trop grande importance aux données d'un seul mois, a déclaré l'économiste en chef de l'ACI, Gregory Klump. Mais en examinant ces données avec d'autres indicateurs économiques publiés récemment, les résultats du marché résidentiel de la revente au Canada fournissent des preuves supplémentaires de la tendance au raffermissement grandement anticipée de l'économie canadienne.»

Cela dit, les ventes réelles ont baissé de 2,6 % par rapport à mai 2012 au Canada. Un chute dans le nombre de transaction d'une année à l'autre a été observée dans environ 60 % des marchés locaux. Au Québec, on parle d'une baisse de transaction sur un an de 8%, comparativement à une baisse de 2,1% en Ontario.

Pendant ce temps le nombre de vendeurs augmente. Le nombre de maisons nouvellement inscrites a grimpé de 1,9 % d'un mois à l'autre en mai. Les nouvelles inscriptions ont augmenté dans environ les deux tiers des marchés locaux.

Hausse inquiétante des prix

Au pays, le prix moyen réel (non corrigé des variations saisonnières) des maisons vendues en avril 2013 s'élevait à 388 910 $, soit une hausse annuelle de 3,7 % par rapport aux résultats obtenus au cours du même mois l'année dernière. Il s'agit d'un record historique. 

Au Québec, on note une hausse des prix de 1% depuis un an, comparativement à 4,2% en Ontario. Cette dernière a connu un recul des transactions de 2,1% depuis un an, comparativement à 8% sur le territoire québécois.

Si la remontée des prix persiste, prévient l'économiste Benoît P. Durocher, du Mouvement Desjardins,  les inquiétudes associées à un trop grand déséquilibre au sein du marché immobilier ainsi qu’à un endettement des ménages trop élevé pourraient rapidement s'accentuer.


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14 juin 2013
Taux hypothécaires : les consommateurs en danger?

Les consommateurs canadiens sont plus vulnérables relativement à une augmentation des taux hypothécaires que leurs vis-à-vis américains même s’ils bénéficient de meilleures conditions de financement.

«Aux États-Unis, le prix des maisons a commencé à remonter, mais soulignons que les intérêts sont déductibles d'impôt. Si on avait ce genre de hausse de taux d'intérêt au Canada, étant donné le niveau d'endettement, étant donné que nos intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles d'impôt, et avec des prix de maisons qui sont surévalués, ça aurait beaucoup plus d'impact au Canada», a affirmé Clément Gignac, économiste en chef de l’Industrielle Alliance.

M. Gignac, partage les inquiétudes de la Banque du Canada concernant le marché immobilier au pays.

L’endettement élevé des ménages canadiens, jumelé à une surconstruction et à une surévaluation, pourrait avoir des impacts et affecter grandement l’économie canadienne.

La question de l’augmentation de taux hypothécaire revient constamment au cours des dernières années. Toutefois, cette semaine, les institutions financières canadiennes ont haussé leur taux hypothécaire et aux États-Unis, les taux ont grimpé de 50 points de base pour se situer à près de 4 %.

Au Canada, le ratio entre le prix des maisons et les revenus des ménages atteint toujours des niveaux record et certains investisseurs pourraient avoir des surprises à court ou moyen terme.

«Si vous avez l'intention d'acheter un condo, c'est vraiment parce que vous l'aimez et que vous avez un horizon de 5 à 10 ans. Parce que si vous avez un horizon de 2 à 3 ans et vous voulez le revendre pour faire de l'argent vite, vous allez être fortement déçu, c'est sûr», a averti M. Gignac.

Il ne faut pas oublier qu’une hausse des taux d'intérêt hypothécaires peut survenir même si la Réserve fédérale ou la Banque du Canada ne touche pas aux taux pendant plusieurs années.

L’autre facteur à considérer, c’est que la performance du marché boursier américain est beaucoup plus élevée depuis le début de l’année que du côté canadien.

«Là-bas, on va avoir un effet de richesse qui va compenser la hausse des taux d'intérêt et ici, on n'a pas cet effet de richesse là», a ajouté M. Gignac.

L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) affirmait la semaine dernière que les prix des maisons canadiennes sont surévalués de 64 %.

Désaccord

Cet avis n’est toutefois pas partagé par les économistes de la Banque de Montréal (BMO).

«Nous pouvons en toute confiance dissiper l'impression que les prix des maisons canadiennes sont nettement surévalués par rapport à la location d'un logement, mais ils ne sont pas bon marché pour autant », a déclaré Robert Kavcic, économiste en chef, BMO Marchés des capitaux.

La BMO est d’avis qu’à court terme, louer peut s’avérer une meilleure alternative que l’achat.

Mais, les jeunes familles qui planifient à plus long terme dans le marché des maisons unifamiliales ne devraient cependant pas se dissuader d'acheter, selon l’institution financière.

Toutefois, elles ne doivent pas s'attendre à réaliser un accroissement de richesse comme au cours de la dernière décennie.


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15 janvier 2013
Immobilier: les ventes de maisons chutent de 17%, le marché est en mode correction

Le marché immobilier canadien continue de montrer d’importants signes de ralentissement, ce qui fait dire à certains analystes que le secteur a amorcé une phase de correction.

Les ventes de maisons existantes ont chuté de 17,4% à l’échelle nationale en décembre par rapport à l’an dernier, selon les données compilées par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). D'après Sherry Cooper, économiste pour BMO, il s'agit de la plus forte baisse depuis octobre 2010.

D’une année à l’autre, les ventes de résidences ont fléchi dans quatre marchés locaux sur cinq au cours du dernier mois de 2012, à l’exception de Calgary, où l’activité a augmenté. Vancouver a été la plus grande victime: les ventes de maisons s'y sont effondrées de 31 %. Les données pour la région métropolitaine seront diffusées par la Chambre immobilière du Grand Montréal le 22 janvier.

Sur une base de comparaison mensuelle, les ventes de maisons réalisées par l’entremise du système MLS ont reculé de 0,5 % entre novembre et décembre au pays. Il s'agit du septième repli en huit mois.

De leur côté, les nouvelles inscriptions de maisons à vendre ont reculé de 1,3 % en décembre par rapport au mois précédent. Ainsi, le stock de maisons à vendre nouvellement inscrites se trouve à son plus bas depuis mars 2011.

«Les ventes réalisées à l'échelle nationale continuent à se maintenir à de bas niveaux depuis que les règlements hypothécaires ont été modifiés en 2012. Il reste toutefois des écarts importants dans les tendances notées entre les marchés locaux et à l'intérieur de ces marchés », a dit Wayne Moen, président de l'ACI, dans un communiqué.

L’ACI attribue la faiblesse de décembre au fait qu’il y avait cinq fins de semaine en décembre 2012. Or, il s’effectue moins de transactions au cours des week-ends.

Par ailleurs, les prix ont continué d'augmenter, mais à un rythme plus faible. L'indice des prix de l'ACI a progressé de 3,3 % en décembre par rapport à l'an dernier, soit le plus petit gain depuis avril 2011. Sur 12 mois, les prix ont augmenté de 3,3 % dans le Grand Montréal, signale l'ACI.


Effet domino sur l’économie

Au total, 453 372 maisons ont changé de main par l'entremise des systèmes MLS canadiens en 2012. Cela représente une baisse de 1,1 % par rapport à l'activité annuelle enregistrée en 2011, et une baisse de 1,4 % par rapport à la moyenne annuelle notée au cours des dix dernières années (2002 à 2011).

«Le marché immobilier canadien est clairement en mode correction comme nous avions signalé bien avant que les données commencent à sortir», ont écrit les économistes de Banque Scotia Derek Holt et Dov Zigler, dans une note diffusée avant la publication des données de l’ACI.

Leur collègue Adrienne Warren en a rajouté après la publication des données de l’ACI, signalant que le ralentissement de la revente de maisons commençait à avoir des répercussions sur d’autres secteurs de l’économie canadienne.

« Les intentions de dépenses de rénovation ont diminué, les ventes de produits de consommation reliés à l’immobilier tels que les meubles, les électroménagers et l’électronique stagnent. En outre, le nombre de salariés dans le secteur de la construction plafonne », signale l’économiste.

D'autres économistes sont plus tempérés. Sonya Gulati, de Services économiques TD, croit que le marché immobilier canadien se stabilisera au cours des prochains mois. «Lorsque nous analysons les précédentes périodes de resserrement des règles hypothécaires, les effets sur le marché immobilier ont été temporaires.»

Prix sous pression

En ce qui trait aux prix, ils risquent d'être sous pression en 2013, croit Marie-Claude Guillotte, économiste pour Valeurs mobilières Banque Laurentienne. La croissance des prix des propriétés au pays s'est modérée depuis la mi-2012, autant sur le marché de la revente que sur celui des maisons neuves, écrit-elle dans une note publiée mardi.

Mais étant donné que les stocks de maisons à écouler «sont élevés et s'absorbent plus lentement en raison d'un plus petit appétit des acheteurs, les prix seront forcés de se corriger à la baisse», prévoit l'économiste.


Immobilier: les ventes de maisons chutent de 17%, le marché est en mode correction

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07 janvier 2013
Immobilier: pas de krach à l'horizon, selon le PDG de la TD

En dépit de l’endettement record des Canadiens et des prix stratosphériques des maisons dans certaines villes du pays, le marché immobilier canadien ne s’écrasera pas comme celui des Etats-Unis, il y quatre ans, croit Ed Clark, le pdg de la Banque TD.

Interviewé par le Financial Post, le patron de la deuxième plus importante banque canadienne a partagé ses opinions sur le marché immobilier et la situation financière préoccupante des Canadiens.

Reconnaissant que l’immobilier a été très dynamique et bénéfique pour les banques au cours des dernières années, Ed Clark ne craint pas que la situation se retourne contre les prêteurs hypothécaires. «Les banques sont divisées sur la question, dit-il. Mais je ne crois pas que le marché immobilier canadien va s’effondrer comme ce qu'on a vu aux Etats-Unis. Nous ne nous sommes pas lancés dans les prêts à risque [subrime] comme l’ont fait les banques américaines, de sorte que nous ne nous retrouvons pas avec une population qui était évidemment incapable d’assumer une hypothèque.»

Durant le gonflement de la bulle immobilière aux Etats-Unis, les propriétaires ont beaucoup emprunté sur la valeur résiduelle [«équité»] de leur maison, souvent même sans avoir versé un cent de mise de fond. «Quand on regarde à travers le monde, les pays qui ont permis d’utiliser à ce point leur maison comme levier financier sont allés au désastre», expliquait Ed Clark au journaliste du Financial Post.

Le Canada ne s’est pas rendu là, selon lui. «Quand vous voyez que la fête va mal se terminer, vous ne partez pas le dernier. Or le Canada a quitté la fête parmi les premiers», a-t-il dit. Le banquier reconnaît que l’endettement des ménages n’a cessé de s’accroître, mais il a relevé le fait que l’accès au crédit hypothécaire a graduellement été resserré, dont une dernière fois en octobre dernier. « Il va falloir plusieurs mois avant d’en constater les effets. Et déjà, on remarque un ralentissement du marché.»

Des bas taux d’intérêt et le manque d’encadrement du secteur bancaire sont les deux ingrédients à la formation puis à l’éclatement d’une bulle immobilière, selon Ed Clark. Toujours selon lui, les banques canadiennes sont bien encadrées, ce qui devrait éviter au Canada l'hécatombe immobilière qu'ont vécue les Américains.


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31 août 2012
Jim Flaherty inquiet face aux prêts hypothécaires des ménages

Le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, se dit toujours inquiet du poids de la dette hypothécaire pesant sur les Canadiens, mais selon lui, ils commencent à être conscients du caractère éphémère des taux d'intérêts bas.

M. Flaherty a exprimé ses craintes face aux consommateurs alourdissant sans cesse leur dette au point où ils ne seraient plus capables de payer si les taux d'intérêts devaient grimper _ ce qui est, par ailleurs, inévitable, a-t-il indiqué.

Mais les Canadiens comprennent mieux que la hausse des taux d'intérêts se fera un jour ou l'autre et que la prudence est de mise dans un tel contexte, a affirmé le ministre des Finances.

Ce message a souvent été répété par M. Flaherty et le gouverneur de la Banque du Canada, Mark Carney.

En juin, le ministre Flaherty avait répondu aux inquiétudes soulevées par M. Carney quant au marché immobilier et aux dettes des ménages canadiens en resserrant les règles entourant les emprunts hypothécaires. Ces nouvelles mesures sont en vigueur depuis le 9 juillet.

M. Flaherty a soutenu qu'il était encore trop tôt pour évaluer les retombées de ces mesures sur le marché immobilier, mais il s'est réjoui des récents indices d'un refroidissement du marché des condominiums à Vancouver et Toronto, notamment.

"C'est souhaitable. Il est préférable d'avoir un certain adoucissement sur le marché que de brusques soubresauts", a-t-il fait valoir vendredi.

Les nouvelles règles imposées par le gouvernement fédéral réduisent notamment la période maximale d'amortissement des hypothèques garanties par la Société canadienne d'hypothèques et de logement de 30 à 25 ans, en plus d'imposer l'assurance de la SCHL aux transactions pour lesquelles l'acheteur fait une mise de fonds inférieure à 20 pour cent de la valeur de la maison.

Le ministre Flaherty n'a pas annoncé de nouvelles règles de resserrement vendredi, lors d'un point de presse sur la performance économique du Canada au deuxième trimestre.

Il a fait référence, à deux reprises, à une possible hausse des taux d'intérêts par la Banque du Canada, sans toutefois s'aventurer à faire des prédictions sur le moment où une telle mesure serait annoncée.


Jim Flaherty inquiet face aux prêts hypothécaires des ménages

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04 septembre 2012
L'immobilier poursuit sa reprise aux États-Unis

Le prix des maisons aux États-Unis a augmenté de 3,8% durant la période de 12 mois s'étant terminée en juillet, selon la firme d'analyse du marché immobilier CoreLogic. Il s'agit de la plus importante hausse annuelle en six ans, un autre signe de reprise.

CoreLogic a révélé mardi que le prix des maisons avait aussi fait un bond de 1,3% entre juin et juillet. C'est la cinquième fois consécutive que l'indice mensuel et l'indice sur 12 mois affichent une hausse.

La semaine dernière, l'indice Standard & Poor/Case-Shiller avait annoncé sa première hausse annuelle en près de deux ans. Une agence de logement gouvernementale a aussi fait état d'améliorations pour les derniers 12 mois.

D'après CoreLogic, les États ayant obtenu les gains les plus substantiels sont l'Arizona, l'Idaho, l'Utah, le Dakota du Sud et le Colorado. En Arizona et en Idaho, les prix ont respectivement grimpé de 16,6% et de 10% depuis juillet 2011.

Toutefois, le Delaware et l'Alabama ont connu une baisse du prix des maisons durant la même période, le premier de 4,8% et le deuxième de 4,6%.

Le marché immobilier américain reprend lentement depuis le début de l'année. Les ventes de maisons neuves et existantes sont en hausse, les entrepreneurs sont plus optimistes et lancent plusieurs projets alors que les intérêts sur les prêts hypothécaires ont presque atteint leur niveau le plus bas en 60 ans.

Les prix augmentent aussi en raison du nombre modeste de maisons disponibles. Mais la reprise du marché s'amorce à peine. CoreLogic a affirmé que les prix étaient toujours 27% moins élevés qu'à leur point culminant en avril 2006.


L'immobilier poursuit sa reprise aux États-Unis

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07 août 2012
Hypothèque: les Canadiens auront remboursé dans 15 ans

Les propriétaires canadiens auront fini de rembourser leur prêt hypothécaire en moyenne dans 15 ans, révèle un sondage rendu public mercredi par la BMO Banque de Montréal.

À l'échelle canadienne, 76 pour cent des propriétaires auront complété leur remboursement hypothécaire d'ici 20 ans, comparativement à 75 pour cent au Québec, à 70 pour cent dans l'Atlantique et à 79 pour cent en Ontario.

Une dirigeante de la BMO, Laura Parsons, a précisé par voie de communiqué que le délai moyen de remboursement hypothécaire devrait diminuer par suite de l'adoption des nouvelles règles hypothécaires, puisque plusieurs acheteurs devront opter pour un amortissement de 25 ans après le 9 juillet.

Mme Parsons a ajouté que la réduction de la limite de refinancement à 80 pour cent de la valeur nette immobilière qui est prévue dans les nouvelles mesures peut aussi encourager certains acheteurs à rembourser leur prêt hypothécaire plus rapidement afin de pouvoir élargir leurs options de refinancement plus tard.

Cette disposition, lorsqu'elle est combinée à un amortissement de 25 ans ou moins, permettra aux acheteurs canadiens de se libérer de leur hypothèque plus rapidement, de payer moins d'intérêts au total et de cheminer vers une retraite exemple de dettes, affirme-t-elle.

Le sondage révèle de plus que 42 pour cent des Canadiens préfèrent augmenter leurs paiements hypothécaires au fil du temps, que 21 pour cent d'entre eux optent pour pour un versement forfaitaire, la majorité (58 pour cent) ne pouvant se permettre que des paiements forfaitaires de 10 pour cent ou moins; et que le quart des propriétaires ne font pas de paiements en sus de leurs paiements hypothécaires de base.


Hypothèque: les Canadiens auront remboursé dans 15 ans

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06 août 2012
Pas de vacances pour l'immobilier à Québec

L'immobilier résidentiel continue de bien performer dans la région de Québec. Le mois de juillet a été très actif pour les courtiers immobiliers avec la vente de 453 propriétés, une hausse de 1% si on compare à l'an dernier. Les propriétés unifamiliales sont toujours les plus recherchées avec une hausse des ventes de 6%.

Le prix moyen des maisons a augmenté de 10% pour atteindre près de 272 mille dollars.

Les copropriétés ont connu un ralentissement de 14% et les ventes d'immeubles à revenus ont perdu 6%.

Le secteur le plus recherché en juillet était la Ville de Lévis où les ventes de maisons ont augmenté de 19%, avec un prix moyen en hausse de 17% pour atteindre 271 mille dollars.

Sur la Rive-Nord, c'est l'arrondissement Ste-foy-Sillery-Cap-Rouge quin remporte la palme avec une augmentation des ventes de 14%, tous types de propriétés confondues. Le prix médian des propriétés unifamiliales pour cet arrondissement atteint près de 380 mille dollars, une hausse de 11%.


Pas de vacances pour l'immobilier à Québec

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12 juin 2012
Baisse du taux d'inoccupation des appartements à louer

Quel est le taux d'inoccupation moyen des appartements à louer au Québec? Il est de 2,2%, d'après une étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Un taux en recul de 0,2 point de pourcentage en l'espace d'une année. En guise de comparaison, le même taux est passé en une année de 2,7 à 2,5% à l'échelle du Canada.

Québec et Saguenay figurent parmi les centres urbains du Canada qui affichent les plus bas taux d'inoccupation, avec un taux de 0,7%. Seule Regina (Saskatchewan) fait mieux, avec 0,6%. Ailleurs au Québec, les taux sont de : 2,1% à Ottawa-Gatineau (-0,1 point en un an) ; 2,2% à Montréal (-0,3) ; 3,6% à Sherbrooke (-0,1) ; 3,8% à Trois-Rivières (-0,4).

«L’amélioration générale du marché du travail durant la dernière année et l’afflux de migrants dans les grands centres urbains du Canada favorisent la demande de logements à louer, dit Mathieu Laberge, économiste en chef adjoint, du Centre d’analyse de marché de la SCHL. Les immigrants, tout comme les jeunes travailleurs, ont tendance à louer un logement avant d’en acquérir un.»

Au Québec, le loyer moyen des appartements de deux chambres, immeubles neufs et existants confondus, se chiffrait à 677 dollars en avril 2012, en hausse de 6 dollars en un an. Les plus élevés, parmi les grands centres urbains, ont été enregistrés à Ottawa-Gatineau (731 dollars, +16 dollars en un an), Québec (725 dollars, +14 dollars), Montréal (708 dollars, +5 dollars), Sherbrooke (581 dollars, +4 dollars), Saguenay (553 dollars, +11 dollars) et Trois-Rivières (543 dollars, -3 dollars).

Pour l'ensemble du Canada, le loyer moyen des appartements de deux chambres, immeubles neufs et existants confondus, était de 887 dollars en avril dernier. Les plus élevés, parmi les grands centres urbains, ont été relevés à Vancouver (1 210 dollars), Toronto (1 164 dollars), Calgary (1 113 dollars), Ottawa - Gatineau (partie ontarienne, 1 104 dollars), Victoria (1 046 dollars) et Edmonton (1 036 dollars), seuls grands centres où le loyer mensuel moyen atteignait ou dépassait 1 000 dollars. À l’échelle des provinces, c’est en Alberta (1 055 dollars), en Colombie-Britannique (1 036 dollars) et en Ontario (1 014 dollars) que les logements se louaient le plus cher.


Baisse du taux d'inoccupation des appartements à louer

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15 mai 2012
Immobilier : les banques canadiennes ne sont pas à l'abri

Les banques canadiennes ont beau être considérées parmi les plus sûres du monde selon le Forum économique mondial, elles ne sont pas à l’abri d’un effondrement causé par une chute des prix de l’immobilier résidentiel, selon l’organisme supervisant les institutions financières du pays.

PLUS : La correction attendue dans l'immobilier est elle vraiment imminente?

Les crises précédentes dans le secteur financier canadien ont été causées par des mauvais prêts hypothécaires et une forte dépréciation de la valeur des maisons. Ces conditions peuvent encore survenir, a affirmé Vlasios Melessanakis, directeur au développement des politiques au Bureau du surintendant des institutions financières, dans des documents obtenus par Bloomberg en vertu de la Loi sur l’accès à l’information.

La dernière crise du genre au Canada est survenue en 1996.

«Le Canada n’est pas immunisé», a-t-il écrit le 21 mars dernier dans une note interne répondant à une publication web sur le secteur hypothécaire. «Ce n’est pas parce que rien n’est arrivé en 2008 (NDLR Une crise surtout centrée sur le secteur résidentiel américain) que le Canada est à l’abri d’une correction dans le marché résidentiel.»

Ces commentaires soulignent les tensions entre les autorités et les prêteurs hypothécaires dans un marché immobilier en plein essor et qui alimente les profits des banques.

Le ministre des Finances Jim Flaherty a déjà resserré trois fois les normes entourant les prêts hypothécaires et mis la Société canadienne d’hypothèques et de logement sous la supervision du Surintendant aux institutions financières.

Pendant ce temps, le gouverneur de la Banque du Canada Mark Carney répète à qui veut bien l’entendre ses avertissements quant à l'endettement trop élevé des ménages canadiens, qui représente le plus grand risque interne pour l’économie du pays.

«Lorsque nous regardons la vue d’ensemble du marché, il peut y avoir des poches de vulnérabilité, mais nous demeurons relativement confortables», a commenté de son côté Gordon Nixon, président et chef de la direction de la Banque Royale du Canada le 8 mai. « Franchement, j’aimerais bien voir le discours se détendre un peu. »

D’après Bloomberg.


Immobilier : les banques canadiennes ne sont pas à l'abri

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17 mars 2012
L'immobilier surévalué de 15%, selon la TD

Les économistes sont unanimes pour dire que les bas taux d’intérêt ont contribué à faire gonfler les prix de l'immobilier au pays. Reste à savoir l’envergure de cette distorsion ... Une réponse a été apportée vendredi par une équipe d’économistes de la banque TD. La surévaluation de l’immobilier est de 10 à 15% !

Les économistes se fondent sur les tendances des prix du marché local, les fondements économiques (PIB, emploi, taux d’intérêt, démographie et géographie) et la capacité d’emprunt des ménages. Les économistes prévoient que si la bulle est crevée rapidement, la chute aura trois fois l’ampleur de la correction observée au début des années 1990.

Vancouver, où affluent les investissements étrangers, ou encore le marché des condos de Toronto, attirent particulièrement l'attention des économistes. Les modèles d’évaluation immobilière utilisés par la banque indiquent aussi que la ville de Québec et Montréal sont des zones à risque.

Le chômage et les taux d’intérêt mettront le feu aux poudres

Le marché de l’emploi et les taux d’intérêt sont pointés du doigt par les économistes de la banque. Selon eux, une hausse du chômage ou un rehaussement des taux en vigueur déclencheraient une correction du marché immobilier.

La situation des ménages est alarmante. Leur endettement comparativement à leur revenu disponible atteint 150%, et il est attendu à 160% sous peu.

Quant aux taux d’intérêts, les économistes ne s’attendent pas à une hausse dans les années qui viennent. La Fed a déclaré maintenir son taux à zéro jusqu’en 2014, et la Banque du Canada a récemment gardé son taux directeur inchangé à 1%.

Malgré tout, les économistes se veulent rassurants quant à la propagation de cette bulle au marché financier. Les banques canadiennes disposent de capitaux importants et sont très réglementées, ce qui leur permettra d’absorber l’éclatement de la bulle immobilière.

Néanmoins, comme le rappelait le FMI, le vrai risque pèse sur l’économie globale du pays, pour la construction, les emplois, l’octroi du crédit et la consommation.

Lorsque la Banque du Canada ramènera ses taux à un niveau normal, 1 million de ménage (10% des ménages détenteurs de dettes) devront consacrer 40% ou plus de leurs revenus au remboursement de leurs créances immobilières. Cette proportion pourrait être supérieure si la dette continue sa croissance actuelle.


L'immobilier surévalué de 15%, selon la TD

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15 mars 2012
Immobilier: les ventes repartent en hausse

Les conditions météorologiques printanières de février ont stimulé les ventes de maisons au Canada, lesquelles sont reparties à la hausse après deux mois de déclins. Ce gain vient en outre défier les prédictions de ralentissement du marché immobilier au pays.

Les températures moins hivernales observées dans plusieurs parties du pays ont encouragé les Canadiens à magasiner pendant le mois de février, habituellement parmi les mois les plus tranquilles de l'année pour la vente de maisons, a noté l'économiste Douglas Porter, de la Banque de Montréal.

"Le marché canadien de l'habitation est toujours en expansion, l'hiver particulièrement doux ayant vraisemblablement ajouté un peu d'énergie au portrait", a indiqué M. Porter.

Les ventes de maisons ont progressé de 1,4 pour cent en février par rapport au mois précédent, a indiqué jeudi l'association canadienne de l'immeuble (ACI), regagnant ainsi le tiers du déclin mensuel de l'activité observé de décembre à janvier.

Comparativement à l'année précédente, les ventes de maisons ont avancé de 8,6 pour cent pour atteindre 36 937 logements, contre les 34 021 vendus en février dernier par l'entremise du Service inter-agences (SIA) de l'ACI.

Le marché reste équilibré, a observé l'ACI, puisque tant le nombre de ventes de maisons que celui des nouvelles inscriptions à la vente a grimpé de 1,9 pour cent, atteignant leur plus haut niveau depuis mai 2010.

"La reprise des nouvelles inscriptions notées à Toronto et Montréal, soit les deux marchés canadiens les plus vigoureux, a compensé le recul du nombre de nouvelles inscriptions enregistrées à Vancouver, soit le troisième des grands marchés canadiens", a précisé l'ACI dans un communiqué.

Quelque 60 pour cent des marchés régionaux étaient équilibrés le mois dernier, mais l'ACI a observé une hausse du nombre de marchés favorables aux acheteurs par rapport à ceux favorables aux vendeurs, un phénomène qui ne s'est pas produit depuis un bon moment parce que la demande pour les maisons étaient particulièrement forte.

Cette hausse de l'offre devrait aider le marché à rester équilibré et limiter la croissance des prix des maisons.

La valeur moyenne des maisons canadiennes vendues en février s'est établie

à 372 763 $, en hausse de deux pour cent par rapport à la moyenne nationale du même mois en 2011.

"En février 2011, le prix moyen national a été hissé plus haut en raison d'une montée en flèche des ventes haut de gamme dans certains des quartiers cossus de Vancouver et nous ne nous attendions pas que la situation se répète cette année", a expliqué l'économiste en chef de l'ACI, Gregory Klump.

"D'une part les données de février le confirment, mais d'autres facteurs contribuent également à tenir le prix moyen national élevé. Le facteur principal est le marché immobilier de Toronto, où l'équilibre serré entre l'offre et la demande continue à faire grimper considérablement les prix des maisons au pays, notamment ceux des maisons unifamiliales isolées."

Ces derniers mois, une préférence pour les maisons unifamiliales isolées, typiquement plus dispendieuses que les condominiums, a aidé à faire grimper le prix moyen national des maisons.

Les marchés de Calgary, Toronto, Barrie, Montréal, Québec, Saint-Jean et Halifax-Dartmouth ont été parmi les plus actifs le mois dernier.

Un total de 61 772 propriétés résidentielles ont changé de mains pendant les trois permiers mois de 2012, ce qui représente une progression de 6,7 pour cent par rapport à la même période en 2011.


Immobilier: les ventes repartent en hausse

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13 mars 2012
La retraite menacée par l'endettement?

La sécurité financière à la retraite de nombreux Canadiens pourrait être mise à mal par l'endettement, selon l’Institut Info-retraite BMO.

 Au Canada, près de la moitié des 50 à 59 ans continuent à payer une hypothèque, tout comme le quart des travailleurs de 60 à 69 ans au Québec. L'endettement à la consommation est un problème croissant au Québec. Le crédit est passé, en de 1999 à 2009, de 24,2 % à 37,5 % par rapport au revenu personnel disponible, selon l'Institut de la statistique du Québec.

Une solution suggérée par BMO est la réduction de la période d'amortissement de l'hypothèque. L'avantage est que cela réduirait de beaucoup l'impact des taux d'intérêt à long terme en plus de raccourcir la durée de vie de l'hypothèque elle-même.

Dans le cas d'un prêt hypothécaire de 400 000 $, réduire de cinq ans une période d'amortissement de 30 ans peut sauver jusqu'à 70 000 $ en intérêts.

Planifier d'avance sa retraite devient d'autant plus important étant donné que 80 % de ceux qui le font correctement sont en mesure de vivre de leurs économies. Actuellement au Québec, seuls 66 % des retraités disposaient d'une planification adéquate.

Les Québécois actuellement à la retraite ne semblent pas croire que l'endettement à la retraite soit un problème.

« Seulement 23 % des retraités sondés conseillent aux Québécois de rembourser toutes leurs dettes avant d'arrêter de travailler; ce qui prouve encore une fois que la situation n'est pas catastrophique », indique Richard La Ferrière, chef de région, planification financière pour le Québec chez TD Waterhouse, par voie de communiqué.

Cette tendance pourrait changer dans les années à venir, conséquences du vieillissement de la population et des doutes quant à la capacité des régimes de retraite à honorer leurs engagements.

Le sondage en ligne mené pour le compte de BMO a été réalisé du 21 au 23 février 2012, auprès d'un échantillon de 1 500 Canadiens. Sa marge d'erreur est de 2,5 %, 19 fois sur 20. Quant au sondage mené pour le compte de TD Waterhouse, il a été fait auprès 1006 retraités au Canada.
 


La retraite menacée par l'endettement?

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05 mars 2012
Les ventes d'immeubles à la hausse cette année

Après avoir subi un recul, les ventes résidentielles au Québec devraient rebondir en 2012 et augmenter très légèrement en 2013.

Après avoir subi un recul, les ventes résidentielles au Québec devraient rebondir en 2012 et augmenter très légèrement en 2013.

Selon l'Association canadienne de l'immeuble (ACI), les ventes de résidences enregistrées au réseau MLS devraient augmenter de 2,3% cette année par rapport à l'an dernier, pour atteindre un total de 79 000 logements.

Pour 2013, la hausse du nombre de ventes devrait être de 0,2% pour s'établir à 79 150.

En 2011, les ventes avaient diminué de 3,5%, pour un total de 77 216 transactions inscrites au réseau MLS, qui comprend toutes les maisons en vente par les agents immobiliers.

Les prévisions pour le Québec surpassent celles du Canada, alors que l'ACI prévoit à ce que les ventes de résidences en 2012 et 2013 demeurent sensiblement au même niveau que la moyenne annuelle notée au cours des dix dernières années.

Pour le pays, on parle d'une hausse de 0,3% en 2012, alors que le nombre de ventes devraient atteindre 458 800, tandis que l'ACI s'attend à un recul de 0,3% en 2013, à 457 200.

Quant au prix moyen d'une maison au Québec, il devrait augmenter de 3% pour se situer à 269 200$ en 2012. Une hausse moins forte, de 2%, devrait suivre en 2013, portant la valeur moyenne d'une maison à 274 600$. Il s'agit de prix moyens pondérés.

Au Canada, le prix moyen non pondéré devrait baisser de 1,1% en 2012 pour atteindre 359 100$. On s'attend à ce que les prix augmentent légèrement en 2013, avec une hausse moyenne de 0,9% pour atteindre 362 300$.

«Pourvu qu'on maîtrise la crise de la dette en Europe et qu'on évite une récession économique mondiale, les taux d'intérêt bas vont appuyer les ventes et les prix des propriétés au Canada», estime lundi Gregory Klump, économiste en chef de l'ACI.

«Les récentes tendances sont rassurantes, mais si les taux d'intérêt demeurent bas pendant un certain temps encore, le marché canadien de l'habitation fera sans aucun doute l'objet d'une surveillance accrue pour détecter des signes de surchauffe.»


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05 mars 2012
Absence confirmée de bulle immobilière résidentielle au Québec

Selon le modèle d’estimations du marché immobilier d'Études économiques Desjardins, aucune des six régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec n’affiche un prix démesuré par rapport aux facteurs fondamentaux d'accession à la propriété. Le marché résidentiel provincial ne semble donc pas surévalué.

Sujets :
Desjardins , Québec

En somme, plusieurs indicateurs permettent d’éteindre le voyant rouge. D’une part, la capacité financière des ménages à acquérir une propriété s’approche de la moyenne historique. D'autre part, la forte progression des prix des dernières années a été compensée par une légère hausse des revenus et, surtout, par la diminution des taux hypothécaires.

Pour assister à une diminution des prix, estime-t-on chez Desjardins, il faudrait un choc tel qu’une correction persistante de l’emploi ou une remontée des taux d’intérêt qui ferait fléchir la demande. Le marché basculerait à ce moment d’un état d’équilibre à une situation de surplus. Dans le contexte d’un manque de vigueur de l’économie, il faut bien entendu surveiller étroitement le marché du travail dont l’évolution constitue le principal risque à la baisse. Pour l’instant, le voyant jaune suffit.

Situation de la copropriété

Dans le cas du condo, la construction neuve doit ralentir afin de favoriser l’écoulement des projets qui seront bientôt terminés. Malgré le niveau élevé d’unités neuves invendues et en construction, le nombre de mois nécessaire pour écouler ces habitations paraît raisonnable. De plus, le marché de la revente des copropriétés est près de l’équilibre et loin d’un surplus semblable à celui des années 1990 qui avait provoqué un recul des prix.

Fondements solides

Dans l’ensemble, les fondements du secteur résidentiel semblent sains au Québec. À moins d’une détérioration importante de la conjoncture économique, une correction des prix, voire un effondrement semblable à celui des années 1990, n’est pas à prévoir à court terme. À cet égard, les économistes de Desjardins rappellent d’ailleurs que même la légère récession de 2008-2009 n’avait pas eu d’impact important sur les prix des résidences, ce qui tempère les inquiétudes.


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28 février 2012
Immobilier: 65% des aspirants courtiers échouent à l'examen

À peine 35% des aspirants courtiers immobiliers réussissent l'examen nécessaire à l'obtention d'un permis au Québec, un taux de succès deux fois plus faible qu'il y a deux ans.

Ce plongeon est une conséquence directe de l'adoption de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier en mai 2010, qui a rehaussé le niveau de difficulté des tests. Or, comme la formation n'est plus obligatoire, plusieurs candidats se présentent aux examens très mal outillés.

«Je suis inquiet de voir que les gens ne sont pas préparés, ça m'inquiète énormément», a dit Robert Nadeau, président et chef de la direction de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), lors d'une entrevue récente à La Presse Affaires. «Ils pensent que ça va être facile et ça ne l'est pas.»

 

Nombreux candidats

De nombreux candidats s'inscrivent à une formation - facultative mais recommandée - et n'y assistent pas, révèle un sondage interne mené par l'OACIQ. «Ils vont acheter le matériel et ils pensent que c'est suffisant, a indiqué M. Nadeau. Il y en a qui se font dire: je vais te préparer en une fin de semaine. Ils ne passent pas non plus, ces gens-là.»

Selon l'ancienne loi, les aspirants courtiers devaient réussir un examen de trois heures à choix multiples au terme d'une formation obligatoire. Ce test - dont le taux de réussite était d'environ 75% - leur donnait droit à un permis de plein exercice, qui leur permettait de pratiquer tant le courtage résidentiel qu'hypothécaire.

Pour réussir les nouveaux tests, les candidats doivent être capables de résoudre plusieurs problèmes concrets, comme la rédaction d'un contrat de courtage et d'une promesse d'achat. «Juste en matière résidentielle, c'est six heures d'examen, a souligné M. Nadeau. Si je veux avoir un permis de plein exercice comme autrefois, il faut que j'ajoute au moins six heures d'examen. C'est deux jours.»

Le coût de l'examen en courtage résidentiel est de 512$ avant les taxes. Après trois échecs, les candidats doivent attendre au minimum un an avant de tenter leur chance de nouveau.

Plusieurs instituts offrent des formations d'environ 300 heures en vue de préparer les élèves aux tests de l'OACIQ. Ces cours coûtent plus ou moins 3700$.

Écoles problématiques

Le président de l'OACIQ dénonce l'attitude de certains instituts d'enseignement dans les mois qui ont précédé l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Au printemps 2010, plusieurs écoles ont lancé de vastes campagnes publicitaires à la radio afin d'attirer les élèves avant qu'il ne soit trop tard - c'est-à-dire avant que les examens deviennent plus difficiles. Cette façon de faire a provoqué une ruée et attiré environ 4000 nouveaux courtiers en très peu de temps dans la profession.

Pourtant, l'OACIQ demandait depuis cinq ans aux écoles de se préparer au nouveau régime, affirme Robert Nadeau.

«Mais les maisons d'enseignement, quand la manne est arrivée avant 2010, elles ont dit: moi, je forme sur l'ancien, je me dépêche et quand j'aurai du temps, je penserai au nouveau. Mais elles n'ont pas préparé leurs élèves aux nouveaux examens. Dans les collèges qui l'ont fait, les élèves réussissent; dans ceux qui ne l'ont pas fait, les élèves ne réussissent pas.»

Robert Nadeau estime qu'un taux de réussite de 60% aux examens «serait très convenable» et dit que l'OACIQ offre son soutien aux maisons d'enseignement. Les choses pourraient changer de façon plus importante puisqu'un projet de formation obligatoire est dans l'air.

Dans les agences

Les courtiers qui ont passé le nouvel examen de l'OACIQ se démarquent-ils dans les agences? Nathalie Clément, directrice de Via Capitale du Mont-Royal, dit observer une «légère différence» parmi ses nouveaux employés.

«En général, ils ont des connaissances un peu plus approfondies, mais il y a l'expérience du terrain qui fait défaut», a-t-elle indiqué.

Serge Brousseau, président et propriétaire de la bannière RE/MAX du Cartier, qui emploie 250 courtiers, estime quant à lui qu'il est «un peu tôt pour observer des résultats tangibles».

Et si la nouvelle formation semble rendre les agents plus aptes, «ça n'en fait pas nécessairement de meilleurs vendeurs», a-t-il dit hier.


Immobilier: 65% des aspirants courtiers échouent à l'examen

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29 février 2012
Le château de cartes

Vous vous demandez d’où vient ce bateau dans l’entrée de votre voisin? Ou pourquoi votre beau-frère peut se payer deux voyages dans le sud cette année? Une étude publiée la semaine dernière pourrait vous fournir la réponse.

On entend souvent dire que la dette personnelle des Canadiens a doublé en 10 ans. Elle dépasse aujourd’hui 153 % du revenu disponible. Mais ce qu’on ignorait (enfin, sans chiffres à l’appui), c’est que nos concitoyens pigent de plus en plus dans leurs lignes de crédit personnelles garanties — comme les marges de crédit hypothécaires — pour dépenser.

La portion de ces prêts dans le crédit à la consommation est passée de 11 % en 1995, à près de 50 % aujourd’hui, selon un rapport de la Banque du Canada. Est-ce simplement parce que les gens y transfèrent leur solde de carte de crédit pour profiter de meilleurs taux? Non. La majorité de ces dettes s’ajoutent au total.

Pas grave, l’endettement?

Certains affirment que l’endettement des ménages, ce n’est pas bien grave. Puisque la valeur de leurs actifs (notamment leur maison) augmente aussi. J’ai toujours trouvé cet argument faible. D’abord, même si on possède des actifs pour couvrir nos dettes — comme une maison ou des placements —, notre situation demeure risquée. Parce que la bourse ou l’immobilier, ça peut chuter. Votre montagne de dette, elle, va rester.

Mais ce que cette étude ajoute, c’est qu’au lieu de payer leur hypothèque et obtenir, sur papier, une plus-value, de plus en plus de Canadiens utilisent la hausse de valeur de leur maison pour voyager, acheter des meubles ou rénover leurs maisons à crédit. Résultat : le ratio de dettes par rapport à l’équité immobilière augmente, même si le prix des maisons continue de monter.

Conséquence : chaque jour, des milliers de Canadiens se rendent de plus en plus vulnérables à une baisse du prix de leur maison, une récession, une période de chômage prolongée ou une flambée des taux d’intérêt. « Une chute des prix des maisons abaisse la valeur des garanties des ménages; ceux-ci voient leur bilan se dégrader, ce qui réduit les montants qu’ils peuvent emprunter pour financer leur consommation courante et investir dans leur logement », souligne l’étude. Et si les Canadiens se trouvent incapables de rembourser leurs dettes bancaires, c’est le système financier qui pourrait dérailler… comme aux États-Unis.

Des effets pervers

Ce qui se passe en ce moment montre les effets pervers de la politique monétaire actuelle. Non seulement les taux d’intérêt au plancher mettent en péril les régimes de retraite, mais ils découragent l’épargne, et incitent les consommateurs à s’endetter. Une bulle immobilière se forme qui, à son tour, accentue l’endettement en permettant aux propriétaires d’emprunter sur la valeur excédentaire de leur maison.

Une baisse notable du prix des maisons, et regardez bien le château de cartes s’écrouler…

Ironiquement, la politique monétaire est la responsabilité de… la Banque du Canada. On a voulu protéger le Canada de la crise en poussant les citoyens à dépenser. Du coup, on a semé les graines d’une débâcle encore pire.


Le château de cartes

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02 février 2012
Les banques trop nombreuses à faire la file devant la SCHL

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) pourrait atteindre sous peu la limite que lui a fixée le gouvernement fédéral. 

Le plafond des contrats d'assurance est fixé à 600 milliards $ et, au 30 septembre 2011, la valeur réelle de ces prêts atteignait 541 milliards $

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, si l'acheteur n'a pas 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré par la SCHL.

La Société est soutenue par le gouvernement fédéral et doit donc obtenir son approbation pour aller au-delà de la limite permise. Pour l'instant, elle n'a donné aucune indication signifiant qu'elle demanderait une augmentation de sa limite.

Volume anormalement élevé

Dans un courriel envoyé à Argent, la SCHL indique qu'elle « a récemment reçu de nombreuses demandes de la part des prêteurs à l'égard d'un gros volume d'assurance de portefeuille. »

La société a donc dû retarder l'octroi d'assurance de portefeuille afin de mettre en place un processus d'attribution.

Le porte-parole Charles Sauriol n'a pu quantifier ce retard, et ne sait pas non plus quand il devrait être rattrapé. Mais on assure que les délais n'auront aucune incidence sur l'offre d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL aux propriétaires admissibles et n'aura aucune incidence sur le coût d'achat d'une habitation.

La SCHL explique que dans le contexte de la crise financière mondiale qui a commencé en août 2007, les institutions financières ont davantage mis l'accent sur leurs besoins en liquidité. Ainsi, les volumes d'assurance de portefeuille de la SCHL ont augmenté au cours de cette période.

La SCHL indique continuer de gérer ses activités d'assurance prêt hypothécaire en tenant compte du plafond de 600 milliards $. En 2008, ce plafond était de 450 milliards $.

Vers la fin de 2011, elle a demandé à certaines banques de freiner leurs volumes de prêts assurés par la société.

Afin d'éviter une augmentation des défauts de paiements et ainsi pousser le gouvernement vers le versement des sommes qu'il garantit auprès de la SCHL, les critères d'accès à la propriété devraient se contracter davantage, selon Marie-Hélène Legault, chargée de cours à l'UQAM et professeure d'accession à la propriété pour l'ACEF de l'Est.

« Il faut surtout que la SCHL continue à resserrer ses critères, comme ils le font depuis 2008. Avant on pouvait étaler son amortissement jusqu'à une période de 40 ans. On pouvait même prêter avec aucune mise de fonds », rappelle-t-elle.

Mme Legault suggère une mise de fonds constitué uniquement de l'épargne du client. « On peut encore faire sa mise de fonds de 5 % avec de l'argent emprunté », déplore-t-elle.

« Une personne qui passe de locataire à propriétaire souvent, ses coûts logement vont doubler, donc c'est important que les gens aient pris l'habitude d'épargner. »

Le gouvernement fédéral envisagerait d'ailleurs d'imposer de nouvelles