08 janvier 2023
Les acheteurs espèrent que la patience finira par payer

 Après l’escalade des prix des dernières années sur le marché immobilier, les acheteurs espèrent que la chance jouera en leur faveur en 2023.

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15 décembre 2022
Les ventes de maisons ont diminué de 3,3 % en novembre par rapport à octobre

 (Ottawa) Les ventes de propriétés résidentielles au Canada ont diminué de 3,3 % en novembre, par rapport au mois d’octobre, en données désaisonnalisées, a indiqué jeudi l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).

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14 novembre 2022
Est-il possibleconstruire sa maison sur un terrain loué ?

 Bien connus pour leur sens de l’humour, les Belges se sont forgé une solide réputation de blagueurs qui leur colle à la peau. Aussi, lorsque Van Roey, promoteur immobilier flamand, imagina une solution révolutionnaire pour permettre à des clients de devenir propriétaires, bien que ceux-ci n’en eussent pas les moyens, plusieurs se demandèrent s’il fallait le prendre au sérieux. Eh bien ! il ne plaisantait pas. Quel stratagème avait-il développé ?

Location et construction

Le tout commence par un promoteur immobilier qui achète un grand terrain. Les clients en louent une parcelle sur laquelle ils construisent une maison. Ils ne sont propriétaires que de leur demeure uniquement. Concernant leur parcelle de terrain, le promoteur leur donne sept ans pour l’acquérir. En reportant ainsi l’achat du terrain, la mise de fonds initiale requise diminue, favorisant ainsi ceux et celles qui ont des difficultés à obtenir un prêt hypothécaire. Une telle opération pourrait-elle se reproduire au Québec ?

Quelques possibilités

Sans effectuer de recherches exhaustives, nous sommes en mesure d’affirmer que la construction d’une maison sur un terrain loué est envisageable au Québec. Cependant, les possibilités sont plutôt limitées. On en retrouve dans les parcs de maisons mobiles, dans plusieurs terrains de camping et dans les zecs (Zones d’Exploitation Contrôlée) gouvernementales.

Différences entre la Belgique et le Québec

Dans les cas mentionnés précédemment, il est question de construire une maison, mais non d’acheter le terrain. Il s’agit là d’une distinction importante entre le projet du promoteur belge Van Roey et les situations que l’on constate au Québec. Ni les parcs de maisons mobiles, ni les terrains de camping, ni les zecs ne vendent leurs terrains (excepté quelques terrains de camping).

Obtenir un prêt hypothécaire

Peu d’institutions financières acceptent d’accorder un prêt hypothécaire dans de telles conditions. Cependant, l’an dernier, l’un de mes amis, propriétaire d’un chalet dans une zec, a reçu une lettre d’une institution financière locale lui offrant cette opportunité. Donc la possibilité existe.

« Mais c’est du cas par cas entre le client et l’institution financière, a-t-il ajouté. Nous, les courtiers hypothécaires, nous n’intervenons pas dans une telle transaction. » 

En conclusion

Obtenir un prêt hypothécaire pour se bâtir ou acheter une maison sur un terrain loué afin de diminuer la mise de fonds initiale n’est pas impossible. Quelques institutions financières acceptent d’accorder un prêt hypothécaire. Cependant, dans tous les cas dont nous avons fait mention, aucun n’est devenu propriétaire de son terrain par la suite. 

Les zecs, propriétés de l’État québécois, ne seront assurément jamais vendues. Cependant, ce n’est pas le cas des parcs de maisons mobiles et des terrains de camping. Si le propriétaire foncier décide de changer la vocation de son bien ou de s’en départir au profit d’un promoteur immobilier, ceux et celles qui possèdent des maisons sur des terrains loués seront peut-être obligés d’acheter. Pour les acheteurs, il s’agit d’un impondérable, mais plusieurs n’hésitent pas à courir le risque afin d’habiter à l’endroit qu’ils ont choisi.

CONSEILS

• Au service d’urbanisme de la municipalité, consulter le zonage où vous comptez louer un terrain afin de connaître les utilisations futures du territoire et questionner les préposés. Ceux-ci croisent de nombreuses personnes et possèdent souvent des informations fort utiles.
• Présenter votre projet au conseiller de l’institution financière locale.
• Demander l’aide financière d’un proche pour vous aider à réunir la mise de fonds requise est une autre option.

 

Bien connus pour leur sens de l’humour, les Belges se sont forgé une solide réputation de blagueurs qui leur colle à la peau. Aussi, lorsque Van Roey, promoteur immobilier flamand, imagina une solution révolutionnaire pour permettre à des clients de devenir propriétaires, bien que ceux-ci n’en eussent pas les moyens, plusieurs se demandèrent s’il fallait le prendre

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14 octobre 2022
Les ventes d’habitations ont continué à ralentir en septembre

 (Toronto) Le marché de l’habitation du pays a continué de ralentir en septembre, montrant un contraste frappant avec le rythme effréné des ventes que l’automne entraîne habituellement, a indiqué vendredi l’Association canadienne de l’immeuble (ACI).

Les ventes de septembre étaient en baisse de 3,9 % par rapport à celles du mois d’août, ce qui représentait une légère intensification du ralentissement amorcé après la première hausse des taux d’intérêt de la Banque du Canada, en mars.

Par rapport au même mois l’an dernier, les ventes d’habitations ont diminué de 32,2 % en septembre, et leur nombre se situe environ 12 % sous la moyenne prépandémique sur 10 ans pour ce mois.

« En septembre, les ventes ont encore une fois été faibles. Cependant, dans la mesure où de nombreux propriétaires-vendeurs s’arment de patience, le marché reste tendu, mais équilibré », a observé la présidente de l’ACI, Jill Oudil, dans un communiqué de presse.

« C’est une dynamique intéressante, rarement vue par le passé. »

Le ralentissement national signalé par l’ACI survient près de deux semaines après que les chambres immobilières de nombreuses grandes villes, dont Toronto et Vancouver, ont signalé une baisse des ventes et un nombre beaucoup moins élevé que prévu de nouvelles inscriptions à la vente, pour ce qui est généralement l’une des périodes les plus occupées de l’année.

Au lieu de la frénésie habituelle, elles ont constaté peu de guerres d’enchères et de nombreux vendeurs se sont laissé décourager d’inscrire leurs propriétés parce qu’ils craignaient de ne pas obtenir autant d’argent que leurs voisins l’avaient fait plus tôt cette année, lorsque le marché évoluait à un rythme effréné.

L’économiste Robert Kavcic, économiste principal chez BMO Marchés des capitaux, a souligné que les conditions provoquaient une « impasse sur le marché ».

« Les acheteurs ne peuvent pas se qualifier, ou se permettre, les prix du début de l’année, et ne veulent probablement pas (se retrouver avec une propriété dont la valeur va diminuer) de toute façon », a-t-il écrit dans une note aux investisseurs.

« Mais les vendeurs sont capables d’attendre que de meilleures conditions de marché se présentent, ou, dans le cas des investisseurs, de mettre des unités sur le marché locatif. En d’autres termes, le marché ne s’équilibre pas en ce moment, d’où le manque de volumes de transactions. »

Il a noté que même si l’équilibre du marché est faible, il n’y a pas de vente forcée ou de dumping de propriétés, et a ajouté qu’il considérait toujours que les nouvelles inscriptions « se comportent très bien », car le nombre de maisons nouvellement inscrites a baissé de 0,8 % d’un mois à l’autre en septembre.

Sur une base annuelle, les nouvelles inscriptions ont diminué de 1,5 %.

« Les inscriptions ont chuté pour un troisième mois consécutif, ce qui indique que le ralentissement de l’économie et les hausses des taux d’intérêt n’ont pas encore forcé une augmentation significative de l’offre », a observé James Orlando, directeur et économiste principal chez Services économiques TD, dans une note aux investisseurs.

« En fait, les conditions de faibles prix maintiennent les vendeurs potentiels à l’écart. »

Le prix national moyen réel des maisons était de 640 479 $ en septembre, en baisse de 6,6 % par rapport au même mois l’an dernier.

Ce prix moyen diminue de 117 000 $ lorsqu’on exclut les régions de Vancouver et de Toronto, deux des marchés les plus actifs et les plus chers au Canada, a précisé l’ACI.

Sur une base désaisonnalisée, le prix national moyen des maisons a totalisé 650 172 $, ce qui représente une baisse de 1,2 % par rapport à août.

Alors que la Banque du Canada devrait continuer à hausser son taux directeur, M. Orlando s’attend à une pression supplémentaire sur les prix et prévoyait une baisse de 22 % du prix moyen des maisons entre le début de 2022 et 2023.

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29 avril 2022
L'inévitable augmentation du taux d'intérêt prescrit à 2%

 EXPERT INVITÉ. Actuellement, le taux d’intérêt prescrit du gouvernement est de 1%. Mais dans un contexte où l’inflation augmente mois après mois, il faut savoir que celle-ci a une influence indirecte sur ce taux, qui lui peut être utilisé dans plusieurs stratégies de planification financière et sur lequel s’appliquent plusieurs mesures fiscales. Ainsi, une augmentation du taux d’intérêt prescrit à 2% en juillet prochain est presqu’inévitable.

En fait, il est possible de calculer les taux d’intérêt prescrits avant même l’annonce officielle par l’Agence du revenu du Canada, puisque la mécanique de calcul est prévue dans le Règlement de l’impôt sur le revenu. Sommairement, les taux sont calculés trimestriellement, en fonction de l'évolution du rendement des bons du Trésor à 90 jours (moyenne du premier mois du trimestre précédent). Le résultat est ensuite arrondi au point de pourcentage supérieur. Les rendements des bons du Trésor se retrouvent sur le site de la Banque du Canada - série V39065.

Lorsque la Banque du Canada veut atteindre une cible d’inflation, elle doit ajuster sa politique monétaire. Pour manipuler la masse monétaire, la Banque du Canada peut, entre autres, vendre des titres du gouvernement du Canada sur les marchés secondaires des bons du Trésor et des obligations. Conséquemment, si l’inflation augmente, le taux des bons du Trésor augmentera par ricochet.

Depuis le début de l’année, la moyenne de rendement des bons du Trésor a augmenté substantiellement. Or, elle dépasse le 1,00% depuis le 18 avril dernier, et si la tendance se maintient jusqu’à la fin du mois, le taux d’intérêt prescrit passera à 2,00% en juillet.

Les impacts de l’augmentation du taux d’intérêt prescrit

Tout d’abord, il faut savoir que le taux d’intérêt prescrit sert de référence pour le gouvernement. Ce dernier ajoute 4,00% au taux prescrit pour déterminer le taux d’intérêt applicable aux impôts en souffrance, aux pénalités, aux intérêts, aux acomptes provisionnels insuffisants ou en retards et aux retenues sur la paie inexactes. Ce taux majoré de 4,00% s’applique également aux cotisations au Régime de pensions du Canada et aux cotisations d’assurance-emploi non versées. Le gouvernement ajoute aussi 2,00% au taux d’intérêt prescrit lorsqu’il établit le taux d’intérêt applicable aux remboursements des paiements en trop des contribuables.

Ensuite, un montant imposable supplémentaire s’appliquera aux avantages imposables que des employés et des actionnaires toucheront sous forme de prêt sans intérêt ou à intérêt réduit, sous réserve des prêts exclus. Si vous payez déjà le taux d’intérêt prescrit, assurez-vous d’augmenter vos versements pour éviter un avantage imposable.

Finalement, l’augmentation du taux d’intérêt prescrit peut avoir un impact significatif sur la stratégie du prêt au taux prescrit. Cette stratégie permet de transférer des revenus à un conjoint dont les revenus sont plus faibles pour diminuer la charge fiscale tout en évitant l’application des règles d’attribution. Pour ce faire, il faut que le prêt soit établi au taux d’intérêt prescrit. Si vous avez déjà mis en place un prêt au taux prescrit et qu’il est bien documenté, l’augmentation du taux d’intérêt prescrit ne vous affectera pas puisqu’on applique les règles en fonction du moment de la création du prêt. Mais si vous songez à mettre en place une stratégie de prêt à taux prescrit, faites-le pendant que le taux est encore à 1%. Il n’augmentera pas une fois la stratégie mise en place!

David Truong, CIWM, Pl. Fin., M. Fisc.

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02 mai 2022
Après l’inflation, la récession ?

 Les risques de récession sont à la hausse, conviennent la plupart des économistes. Depuis que la Banque du Canada a annoncé clairement son intention d’augmenter les taux rapidement afin de calmer l’inflation, les probabilités d’une récession augmentent, constate Steve Ambler, professeur associé à l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal et titulaire de la Chaire David Dodge en politique monétaire.

« Les taux d’intérêt actuels, qui sont toujours très bas après deux hausses cette année, devront augmenter encore beaucoup pour combattre l’inflation qui dépasse la cible de la Banque du Canada de 4,6 % », dit-il.

Jusqu’où les taux peuvent-ils augmenter avant que l’économie ne commence à chanceler ? La Banque du Canada a en tête ce qu’elle appelle un taux neutre, qui permet à l’économie de croître sans engendrer d’inflation. Ce taux idéal (et théorique) se situe autour de 2,5 %, selon les autorités monétaires.

Or, étant donné que l’inflation dépasse actuellement 6 %, il est pratiquement certain que les taux d’intérêt devront être maintenus au-dessus de ce taux neutre pendant un certain temps, croit Steve Ambler.

L’économie commence à souffrir quand les taux d’intérêt dépassent ce taux considéré comme idéal. Le gouverneur de la Banque du Canada estime que l’économie canadienne est capable de supporter des taux d’intérêt plus élevés. La banque centrale prévoit une croissance économique de 4,2 % cette année et de 3,2 % en 2023. Même si ces prévisions s’avèrent trop optimistes, il y a tout de même une marge avant d’entrer en territoire négatif, a encore plaidé Tiff Macklem devant les élus fédéraux la semaine dernière.

Une récession, si nécessaire

La récession, s’il y en a une, n’est pas pour cette année, croient plusieurs économistes, dont Jean-François Perreault, économiste en chef de la Banque Scotia. La Banque du Canada a levé le pied de l’accélérateur, mais n’a pas encore le pied sur le frein, estime-t-il. Les hausses de taux ralentiront la machine, mais elle a encore assez de carburant pour avancer encore pendant plusieurs mois, selon lui.

La situation est différente en Europe, où la guerre en Ukraine et la hausse des prix de l’énergie ont provoqué un choc économique.

Si cela arrive, le Canada n’en souffrira pas trop parce qu’il est un producteur de matières premières qui trouveront preneur ailleurs, si l’économie européenne se fige. Si l’économie américaine souffre, par contre, le voisin du Nord n’y échappera pas.

De ce côté-ci de l’Atlantique, le risque principal est l’inflation, dit Jean-François Perreault, et la façon dont les banques centrales s’y prendront pour la combattre.

Augmenter les taux d’intérêt ne fera pas baisser les prix du pétrole et des autres matières premières, mais cela aura pour effet de calmer la consommation et la frénésie immobilière. L’économiste de la Scotia souligne que la Banque du Canada répète qu’elle est résolue à ramener l’inflation à sa cible de 2 %, ce qui laisse entendre qu’elle veut y arriver coûte que coûte, même au prix d’une récession.

Des taux d’intérêt trop élevés pendant trop longtemps finissent inévitablement par provoquer une récession. C’est du moins ce que l’histoire récente nous enseigne.

« C’est un scénario évitable, croit toutefois Jimmy Jean, économiste en chef chez Desjardins, mais il faut que plusieurs choses se passent bien. »

Il faut d’abord que, tant au Canada qu’aux États-Unis, les banques centrales relèvent leurs taux avec plus de vigueur pour cesser de stimuler l’économie. « Plus on attend, plus on se met à risque de devoir augmenter les taux davantage, et pour plus longtemps. » Les hausses de taux peuvent prendre de 18 à 24 mois avant d’avoir un impact dans l’économie réelle, rappelle-t-il.

Si l’inflation donne des signes de ralentissement ou plafonne, les probabilités d’un atterrissage en douceur vont augmenter, estime Jimmy Jean.

Il faut enfin qu’il n’y ait pas d’autres chocs qui frappent les économies mondiales.

Les scénarios

La combinaison actuelle pandémie, guerre et inflation mènera-t-elle tout droit à une récession ? Tout dépend des résultats qu’obtiendront la Banque du Canada et la Réserve fédérale des États-Unis dans la lutte qui vient de s’amorcer contre l’inflation.

Trois scénarios sont possibles, résume Miville Tremblay, fellow de l’Institut CD Howe et du CIRANO, qui est aussi un ancien de la Banque du Canada.

« L’idéal est celui d’un atterrissage en douceur, où la demande se calme quelque peu et où l’inflation se rapproche des 2 % dans un an ou deux, dit-il. Le deuxième est celui d’une stagflation, où la croissance faiblit beaucoup, mais où l’inflation perdure en raison des pénuries et des chocs du côté de l’offre. Le troisième est celui d’une récession où la hausse des taux casse les reins de la croissance. »

Il est très difficile, selon lui, d’accoler des probabilités à ces scénarios, en raison de la combinaison inhabituelle des facteurs qui affectent actuellement l’économie mondiale. « Il faut se souhaiter bonne chance ! », conclut-il.

L’a b c de la récession

Une récession est un recul de l’activité économique, mesurée par le produit intérieur brut (PIB), pendant au moins deux trimestres consécutifs. Elle se caractérise par une augmentation importante du taux de chômage et une baisse marquée de la consommation et des investissements qui peut durer quelques mois ou plusieurs années.

L’incidence

Les dommages causés par une récession se mesurent en perte de production, mais aussi en drames humains générés par les pertes d’emplois, les faillites et la baisse du niveau de vie.

Les causes

Un recul de l’économie est rarement causé par un seul facteur ou un seul évènement. Il est généralement le résultat de plusieurs causes comme l’endettement excessif, des bulles spéculatives ou un choc provoqué par une pandémie, et qui finissent par alimenter l’inflation.

Les dernières récessions au Canada

La pandémie a provoqué une récession soudaine et de courte durée, très différente des autres épisodes de recul de l’économie canadienne. Avant le grand plongeon de 2020, la dernière récession « normale » remonte à 2008.

1980-1982

La faiblesse du dollar canadien et la montée de l’inflation poussent la Banque du Canada à augmenter les taux d’intérêt et à les maintenir à un niveau élevé, provoquant la plus longue récession au Canada depuis celle des années 1930.

Durée : 6 trimestres

Taux directeur : 21 %

Taux de chômage : 12,8 %

Baisse du PIB : 4,9 %

1990-1992

C’est encore la lutte contre l’inflation à coups de hausses de taux d’intérêt qui mène le Canada à une récession en 1990. Contrairement aux autres, cette récession n’a pas été provoquée par un ralentissement de l’économie américaine et elle a été considérée comme la première récession made in Canada.

Durée : 5 trimestres

Taux directeur : 14,5 %

Taux de chômage : 12 %

Baisse du PIB : 3,4 %

2008-2009

La crise financière aux États-Unis et l’effondrement du secteur immobilier américain ont ébranlé le système financier international et précipité l’économie canadienne dans une récession.

Durée : 3 trimestres

Taux directeur : 4,5 %

Taux de chômage : 9 %

Baisse du PIB : 3,6 %

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03 avril 2022
Acheter maintenant ou payer plus cher ?

 La valeur des maisons a augmenté de 50 % depuis deux ans dans la région montréalaise. Les jeunes acheteurs potentiels assistent, impuissants, à la flambée des prix. Que doivent-ils faire ? Un gourou de l’immobilier est catégorique : grouillez-vous ! Sinon, il vous en coûtera beaucoup plus cher.