Hypothèque Minute

03 octobre 2016
Acquisition majeure propulsant le groupe Multi-Prêts

MONTRÉAL, le 3 oct. 2016 /CNW Telbec/ - le Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance, la société de courtage hypothécaire qui présente la croissance la plus importante au pays, annonce avoir conclu l'achat de Invis inc. et sa filiale Intelligence Hypothécaire.

L'acquisition de Invis Inc. et Intelligence Hypothécaire permet ainsi au Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance de devenir le plus important réseau de courtage à services regroupés au Canada et d'offrir une puissante plate-forme pour favoriser la croissance du groupe à long terme. Fondée en 1989, Invis a une forte présence en Ontario et dans l'Ouest canadien. Elle est l'une des sociétés de courtage hypothécaire les plus respectées au pays.

« L'addition d'Invis et Intelligence Hypothécaire à notre réseau est un grand pas pour nous,  il confirme notre engagement à la réussite de tous nos courtiers, et la valeur qu'ils ajoutent aux acheteurs d'une propriété », a déclaré Luc Bernard, président et chef de la direction, Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance. « Cette acquisition s'inscrit dans une approche stratégique visant à développer la meilleure expérience client axée sur quatre attributs : choix, simplicité, confiance et transparence. Nous avons maintenant la masse critique et une position dominante permettant à nos courtiers de capitaliser sur les opportunités qu'offre l'évolution rapide de l'écosystème hypothécaire. »

« Nous sommes très heureux d'unir nos forces avec le Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance qui représente pour nous la marque et le réseau de courtage le plus innovateur du secteur hypothécaire », a déclaré Cameron Strong, PDG, Invis/Intelligence Hypothécaire. « La combinaison sera formidable. Ensemble, nos courtiers vont bénéficier des technologies innovantes et exclusives comme la plate-forme BOSS, reconnue comme la meilleure de l'industrie, un éventail de nouveaux produits et notre habileté à obtenir les meilleurs taux pour mieux suivre le marché et anticiper les besoins du client lorsqu'il vient à passer du rêve de la propriété à la réalité de l'acquisition. »

L'acquisition d'aujourd'hui:

  • Renforce notre réseau de distribution avec plus de 3000 courtiers à services regroupés       (n° 1 du courtage hypothécaire au pays)
  • Augmente notre volume total de prêts à 22 milliards $
  • Finalise la première phase de notre plan d'affaires ambitieux visant à positionner l'organisation pour le succès à long terme

Groupe Multi-Prêts/Mortgage Alliance se réjouit d'accueillir Cameron, son équipe de direction, courtiers et employés de Invis/Intelligence Hypothécaire.

À propos de Multi-Prêts / Mortgage Alliance Group
Un chef de file dans le courtage hypothécaire au Canada avec plus de 2000 courtiers et 13 milliards $ en volumes, Mortgage Alliance / Multi-Prêts a un seul but: offrir les meilleures conditions aux 50 000 clients qu'elle dessert chaque année au pays.

À propos de Invis / Intelligence Hypothécaire
Invis, ainsi que sa compagnie affiliée Intelligence Hypothécaire, est une des sociétés de courtage les plus importantes et les plus respectées au Canada, avec des courtiers hypothécaires partout au pays et dans chaque province. Elle est présente en zones urbaines et rurales, dans les villes, petites et grandes.

 

SOURCE Multi-Prêts Hypothèques

Bas de vignette : "Courtage hypothécaire : Acquisition majeure propulsant le groupe Multi-Prêts / Mortgage Alliance au premier rang au pays avec 3,000 courtiers et 22 milliards $ (Groupe CNW/Multi-Prêts Hypothèques)". Lien URL de l'image : http://photos.newswire.ca/images/download/20161003_C5174_PHOTO_FR_787201.jpg

Bas de vignette : "Logo : Multi-Prêts Hypothèques (Groupe CNW/Multi-Prêts Hypothèques)". Lien URL de l'image : http://photos.newswire.ca/images/download/20161003_C5174_PHOTO_FR_787199.jpg


Acquisition majeure propulsant le groupe Multi-Prêts

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25 juillet 2016
Les maisons de luxe ont la cote au Québec

 Les propriétés haut de gamme ont continué de connaître un vif succès l’an dernier au Québec, selon les plus récentes données de la firme JLR.

Plus précisément, les ventes publiées au Registre foncier du Québec montrent que quelque 4 000 résidences unifamiliales (soit 6 % des transactions provinciales) et 1 500 copropriétés à plus de 500 000 dollars ont trouvé preneur en 2015. Sur ce total, près de la moitié des premières et 90 % des secondes étaient situées sur l’île de Montréal.

Il s’agit d’une progression spectaculaire et largement supérieure à celle observée pour les unifamiliales. On note en effet 2,7 fois plus de transactions en 2015 qu’il en est survenu en 2009, où l’on avait enregistré 550 transactions.

MONTRÉAL, UN CAS À PART

Dans la grande région métropolitaine, les ventes de propriétés valant plus d’un demi-million ont été de 3 180 unités, soit 12,3 % des transactions totales, tandis que sur l’île de Montréal, cette proportion a atteint 33 % avec 1 775. Mais dans ce cas, « on peut difficilement parler de marché de luxe », car le prix de l’immobilier y est plus élevé qu’ailleurs au Québec, précise JLR

Pour les régions de Québec, de Gatineau et de Sherbrooke, les transactions à plus de 500 000 dollars ont en revanche été moins nombreuses, représentant entre 2,4 % et 4 % des ventes. À Saguenay et Trois-Rivières, cette proportion est encore plus faible (0,4 % des ventes).

Toujours en 2015, 557 unifamiliales ont été acquises à plus d’un million de dollars, ce qui représente 0,8 % des transactions, qui ont essentiellement eu lieu dans la région de Montréal (487 opérations, soit 87 % des unifamiliales vendues à plus de 1 M$). De même, 191 copropriétés ont été vendues à ce prix, pour la plupart (89 %) dans ce secteur géographique

MONTÉE GÉNÉRALISÉE DES PRIX

JLR souligne que l’an dernier, les ventes de maisons de plus d’un million de dollars ont augmenté de 9 %, alors que le nombre global de transactions dans la province reculait de 1 %.

« La plupart des propriétés de luxe étaient situées dans la région de Montréal, où la hausse de l’ensemble des ventes était de 4 % pour la même période », précise la firme.

Conclusion : « Le marché du luxe semble s’être mieux porté au cours de la dernière année que le reste du marché des propriétés résidentielles. Par contre, comme pour les hausses de la proportion des ventes à plus de 500 000 dollars, une partie des augmentations provient fort probablement de la montée généralisée des prix. »

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28 juin 2016
Des amendes de 250 000 $ proposées contre les agents immobiliers peu scrupuleux

Les courtiers immobiliers qui ne respectent pas les règles entourant leur métier doivent être punis plus sévèrement, affirme un comité consultatif dans un rapport au Conseil immobilier de la Colombie-Britannique.

Le panel indépendant de 11 membres propose que des amendes de 250 000 $ soient imposées aux agents qui ne suivent pas les règlements. Des moyens de communication confidentiels devraient également être ouverts aux lanceurs d'alertes.

Actuellement, la pénalité maximale imposée à un agent immobilier est de 10 000 $.

Dans son rapport de 60 pages, le comité propose aussi que l'industrie immobilière jette un regard plus attentif sur le travail des nouveaux courtiers. Il faut aussi, dit-il, que les agents ne puissent plus représenter l'acheteur et le vendeur d'une même propriété.

En mars, le gouvernement provincial a promis d'interdire les « reventes fantômes » qui permettent à des courtiers de mettre une maison sur le marché plusieurs fois à l'insu du propriétaire original pour empocher une commission à chaque transaction.

« Chaque fois qu'il y a une fluctuation extrême des prix, les gens se ruent sur le marché pour se faire de l'argent rapidement », constate la présidente du comité consultatif, Carolyn Rogers.

 Les maisons ne servent plus de foyers [...], elles s’échangent comme des investissements et cela fait pression sur un régime jamais conçu à cet effet.

Carolyn Rogers, présidente du comité consultatif

En mars, le gouvernement provincial a promis d'interdire les « reventes fantômes » qui permettent à des courtiers de mettre une maison sur le marché plusieurs fois à l'insu du propriétaire original pour empocher une commission à chaque transaction.

La région de Vancouver est en proie avec une crise immobilière qui rend très difficile l'achat de propriétés. La Banque du Canada juge même qu'une importante correction des prix pourrait voir le jour dans un avenir proche.


Des amendes de 250 000 $ proposées contre les agents immobiliers peu scrupuleux

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21 juillet 2016
Pas de taux négatifs en Amérique du Nord, dit la TD

 Surendettement, faible croissance économique, rendements anémiques pour les titres à revenu fixe et pire encore pour les actions, incertitudes politiques en Europe et en Chine, volatilité des marchés, politiques non traditionnelles de plusieurs banques centrales… Les constats que dresse Gestion de patrimoine TD ont de quoi inquiéter.

Dans son Bulletin trimestriel des stratégies de placement publié hier, la banque passe en revue les problèmes du jour afin d’en dégager les perspectives pour les marchés. Et la situation qu’elle décrit est pour le moins contrastée.

LES TAUX RESTERONT FAIBLES « UN BON MOMENT »

Ses analystes l’annoncent d’emblée : le contexte de faible croissance économique est là pour rester. Dans l’ensemble, ils prévoient un environnement de bas rendements, « marqué par des épisodes de volatilité dans toutes les catégories d’actif », en raison notamment des niveaux d’endettement élevés et des risques politiques liés aux marchés émergents.

La TD rappelle que les grandes banques centrales ont réduit les taux directeurs pour les dépôts et les prêts à des niveaux d’urgence pour tenter de stimuler la croissance économique et l’inflation.

Or, celles-ci étant demeurées exceptionnellement faibles, certains établissements, comme la Banque centrale européenne et, plus récemment, la Banque du Japon, ont eu recours aux taux d’intérêt négatifs. Résultat : près du tiers des obligations d’État mondiales sont aujourd’hui assorties de tels taux.

Toutefois, la TD ne croit pas que les banques centrales nord-américaines décideront d’emprunter cette voie, du moins pas dans les 12 à 18 prochains mois, même si elle prévoit que « les taux d’intérêt demeureront faibles pendant un bon moment »

Elle estime que, dans le contexte actuel, il est peu probable que la Banque du Canada en vienne à employer des politiques non traditionnelles comme l’assouplissement quantitatif, les taux nuls ou négatifs, ou encore la « création d’argent » (« hélicoptère monétaire »).

L’OR, PLUS QUE JAMAIS VALEUR REFUGE

La TD dit s’attendre à « une période d’incertitude prolongée au Royaume-Uni et en Europe » et, compte tenu de cette situation, avoir adopté « une position plus prudente ».

Au cours du trimestre écoulé, l’institution financière a accru la pondération de l’or, la faisant passer d’une légère surpondération à une surpondération maximale. Selon elle, le métal jaune fournit « une certaine protection contre les événements extrêmes ».

La banque a également augmenté sa position à l’égard du dollar américain puisque « les rendements relatifs supérieurs, les risques politiques moindres et la croissance économique plus élevée le rendent plus attrayant que bon nombre d’autres devises ».

Une attitude qui l’a amenée à abaisser son exposition au huard, car elle anticipe qu’il se comportera moins bien que le billet vert, qui est en hausse.

Jugeant le ratio risque/rendement peu intéressant, la TD a par ailleurs réduit ses placements dans les actions internationales et des marchés émergents au profit des actions nord-américaines de base.

« En Europe, l’incertitude grandissante sur le plan politique, la croissance léthargique et les périls qui menacent les perspectives de croissance des bénéfices contribuent à intensifier les risques », tandis que du côté des pays émergents, « les évaluations sont attrayantes, mais les niveaux d’endettement élevés, le ralentissement de la croissance économique et la faiblesse des prix des produits de base présentent des risques »

« CONSERVER UNE PERSPECTIVE À LONG TERME »

Les analystes de la TD affirment s’attendre à ce que les rendements obligataires soient « nettement inférieurs à 5 % » pour les titres à revenu fixe et à ce que ceux des actions « ne dépassent pas 5 % ».

Les obligations demeurent une option intéressante, relèvent-ils, car même si elles n’offrent que des rendements modestes, « elles favorisent la diversification et procurent un certain revenu tout en contribuant grandement à la stabilité des portefeuilles ».

Du côté des actions, ils anticipent une croissance des bénéfices « modérée ». Celles-ci devraient produire des rendements « légèrement plus élevés » que ceux des obligations, mais avec des épisodes de forte volatilité.

« Nous continuons de préférer les actions de qualité supérieure dont les dividendes procurent un revenu en hausse progressive et constante », concluent-ils.

Enfin, les experts de la banque préconisent une surpondération des liquidités afin de « procurer de la stabilité durant les périodes de volatilité accrue ». De même, et bien que leurs taux demeurent très faibles, ils rappellent que « les obligations d’État procurent stabilité et diversification et peuvent donc s’avérer utiles dans un contexte de volatilité ».

« Dans le contexte actuel, il est difficile de prévoir exactement ce que nous réserve l’avenir. Il est donc essentiel de conserver une perspective à long terme et de maximiser la diversification des portefeuilles », conclut la TD.

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20 juillet 2016
Le secteur immobilier continue à progresser fortement au Québec

 Les ventes de propriétés résidentielles ont progressé fortement au Québec pendant le deuxième trimestre de 2016, selon un rapport de la firme JLR. Les données montrent que les transactions ont connu une hausse dans toutes les catégories d’habitations.

L’augmentation atteint 6,8 % pour les maisons unifamiliales (29 741 transactions), 3,6 % pour les copropriétés (11 029 ventes) et 8,9 % pour les immeubles locatifs, de deux à cinq logements (3628 propriétés).

Le rebond des ventes observé pendant le premier trimestre s’est donc poursuivi au cours des trois derniers mois.

 

«Les résultats du second trimestre sont cruciaux pour le bilan annuel, car environ 40 % des ventes sont publiées au Registre foncier durant cette période», peut-on lire dans le rapport de JLR.

« Reprise bien installée »

«La reprise des ventes semble bien installée pour 2016, après quelques années où le nombre de transactions chutait», ont analysé les experts de la firme JLR dans leur rapport.

Par contre, le prix médian des transactions a augmenté faiblement dans chacune des trois catégories, par rapport à la même période l’année précédente.

Sous l’inflation

Pour l’ensemble du Québec, la valeur médiane des propriétés unifamiliales a grimpé de 1,1 % pour se chiffrer à 235 000 $, celle des copropriétés de 0,9 % à 235 236 $ alors que le prix médian des immeubles locatifs, de deux à cinq logements, a bondi de 2,8 % pour s’établir à 328 950 $.

JLR a précisé que la progression des prix est sous l’inflation, ce qui signifie, «en termes réels, que les prix diminuent légèrement». De telles fluctuations montrent que le marché immobilier atterrit en douceur après les fortes hausses enregistrées depuis le début des années 2000.

Des diminutions de prix ont d’ailleurs été observées dans la catégorie des copropriétés dans les marchés de Gatineau (-5,4 %) et Saguenay (-3,3 %).

À Saguenay, le recul doit être interprété avec prudence, car le nombre de transactions est faible dans le secteur des copropriétés.

Toutefois, pour le marché de Gatineau, JLR a précisé que le prix médian et le nombre de ventes affichent une tendance baissière depuis la fin de 2014.

 

 


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14 juin 2016
Il faut mettre fin à ces pénalités hypothécaires exagérées

 Nous sommes dans une culture du paiement. Par là, je veux dire que la hauteur des mensualités éclipse les qualités et le prix réel dans notre appréciation des produits et des services. Aussi longtemps que ça balance à la fin du mois, il n’y a pas de deuxième voiture, de spa ou de cuisinière au gaz acquis à tempérament qui puissent égratigner la conscience financière.

Mais puisque nous sommes en mesure de payer après l’achat, avec de l’intérêt, ne serait-il pas plus logique de le faire avant, sans payer les intérêts?

Dans la grande famille des mensualités, il n’y a que la grand-maman qui soit vraiment respectable, je vous parle bien sûr de l’hypothèque. Puisqu'il faudrait économiser jusqu’à 50 ans et même plus longtemps pour s’offrir une maison sans emprunter, et comme un bien immobilier s’apprécie généralement avec le temps, l’hypothèque qui nous y donne accès mérite notre considération.

L’hypothèque a aussi ceci de particulier qu’elle est un produit en soi. Quand on y jette un oeil attentif, il y a de quoi s’y perdre. L’offre est vaste et complexe. Il n’y en a pas une qui sied parfaitement à tout le monde.

Mais là encore, notre obsession à magasiner des paiements nous amène souvent à ignorer ou à mésestimer plusieurs des caractéristiques des produits hypothécaires. En très grande majorité, au Québec, nous optons pour le taux fixe, le plus bas possible, dans une hypothèque fermée de cinq ans. 

J’aimerais attirer votre attention sur un point. Que se passera-t-il si vous deviez vendre votre maison avant la fin du terme de votre hypothèque? Le terme est la durée du contrat qui vous lie avec le prêteur, qu’il ne faut pas confondre avec l’amortissement, qui correspond au temps prévu pour rembourser le prêt en entier. Donc, que se passera-t-il? Vous allez payer une pénalité, et la plupart du temps, une pénalité très salée pour paiement anticipé.

Vous en savez sûrement quelque chose. Selon la base de données de RateHub, une firme spécialisée qui a conçu un comparateur hypothécaire, les acheteurs mettent fin à leur contrat, en moyenne, après trois ans. Cela veut dire qu’il y en a qui se rendent au bout et qui renouvellent leur hypothèque après cinq ans, mais surtout qu’il y en a beaucoup qui vendent leur maison un, deux, trois ou quatre ans avant d’être arrivés au terme de l’entente.

Je ne sais pas qu’elle est la fiabilité des données de RateHub. Mais quand il faut vendre la maison, il est rare que ce soit synchronisé avec le contrat hypothécaire. Un divorce, une perte d’emploi, un transfert, un coup de coeur, l’arrivée d'un bébé, il y a bien des raisons qui peuvent nous mener à déménager, vendre sa maison et faire un paiement anticipé de son hypothèque.

Les pénalités sont une vraie plaie dans cette industrie. Il y a deux méthodes pour calculer la pénalité. Dans le cas d’une hypothèque à taux variable, la pénalité équivaut à trois mois d’intérêts calculés sur le solde du prêt, ce qui n’est souvent pas la mer à boire, bien qu'irritant.

C’est l’autre, basée sur «le différentiel de taux», qui pose problème. Le prêteur calcule la différence entre le taux en vigueur au moment de l’emprunt et celui au moment du remboursement anticipé. Ce différentiel constitue alors le taux d’intérêt qui s’appliquera sur le solde de l’hypothèque pour la période restante qui était prévue au contrat. Cette méthode s’applique généralement à ceux qui détiennent une hypothèque à taux fixe, à moins que la précédente (trois mois d’intérêts) n’arrive à un résultat supérieur. Bref, le prêteur s’assure que le calcul le plus pénalisant pour l’emprunteur s’applique.

Si seulement cette méthode était réglementée. Le choix des données pour calculer le différentiel est laissé au bon vouloir du prêteur, qui fait en sorte que le différentiel soit élevé. Les prêteurs sont tenus de faire connaître leur formule, mais rien ne les force dévoiler les chiffres qui entrent dans le calcul. C’est un peu comme la sauce à Big Mac. La recette est secrète. Et ça laisse un drôle goût dans la bouche.

Pour la personne qui doit résilier son contrat, cela équivaut à des milliers de dollars de pénalités, souvent dans les cinq chiffres. À cela il faut ajouter le remboursement des cadeaux, le cas échant, comme les frais de notaire payés par le prêteur ou les congés de paiement qu'on nous a consentis au moment de signer. Quand elle doit en plus composer avec un divorce acrimonieux et vendre la maison en vitesse en laissant au passage une généreuse commission au courtier, on peut dire que cette personne vit une «épreuve d'appauvrissement».

L’idéal serait bien sûr de bannir cette méthode de calcul, une vraie escroquerie. Réglementer davantage pour que les données à la base du différentiel de taux soient uniformes et transaprentes serait déjà un net progrès.

En attendant, comment éviter d’avoir à payer cette pénalité? Vous pouvez opter pour une hypothèque à taux variable, choisir des termes courts, d’un ou deux ans, et veiller à ce que votre prêt soit transférable sur une autre propriété si vous en achetiez une autre. Mais cette option ne changera rien dans les pires situations, comme un divorce ou une perte d’emploi.


Il faut mettre fin à ces pénalités hypothécaires exagérées

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07 juin 2016
La nouvelle ère d’une cote de crédit positive

 


Peuple, réjouissez-vous! L’agence de notation Standard and Poor’s (S&P) a révisé la cote de crédit du Québec. Non, on n’a pas changé la cote elle-même, mais bien sa perspective. Ainsi, nous ne sommes plus A+ stable, mais plutôt A+ positive! Le gouvernement n’en peut plus d’être heureux de cette nouvelle. Et vous?

Il est fort à parier que vous ne savez pas trop quoi en penser. D’abord, à part le fait qu’on nous répète sans cesse qu’on devrait se préoccuper de leur opinion, peu de gens comprennent ce qu’est une agence de notation et comment ça fonctionne. Ensuite, qu’est-ce que ça peut bien dire, A+? Et finalement, est-ce que changer de « perspective » est une si grande nouvelle? Essayons d’y voir plus clair.

Les agences de notation sont des firmes qui évaluent le risque lié à l’émission de créances. Ils peuvent donner leur avis sur les titres de dette de pays, d’entreprises autant que d’émetteurs privés ou de banques. On connaît surtout S&P, Moody’s et Fitch. Pour déterminer leurs cotes, elles regardent plusieurs critères, certains statistiques (liquidité, solvabilité), d’autres politiques (idéologie du gouvernement, contexte social). Leurs calculs demeurent secrets, un peu comme la recette du Colonel. Ce qu’ils vendent, c’est de la confiance. Et pour que cela fonctionne, il faut en retour ne pas les remettre en question.

Les cotes elles-mêmes peuvent avoir un petit côté ésotérique. Les trois grandes agences utilisent toutes un classement qui commence à AAA et se termine à C ou D. Toutefois, certaines ajoutent des chiffres, d’autres des symboles + ou -. Ainsi, Baa3 équivaut plus ou moins à BBB-. Où se situe-t-on avec notre A+? Nous sommes dans la même ligue que le Japon, l’Irlande et Israël. Pas si mal.

Il y a plusieurs choses à dire sur ces agences (on a même publié une brochure à ce sujet!). Celles-ci sont devenues incontournables dans un contexte où ce sont les dettes qui font rouler l’économie et que les échanges sur les marchés financiers dépassent ceux pour les biens et services. Si une entreprise ou un pays cherche de l’investissement, il sera difficile d’en trouver s’ils n’ont pas en main une cote des grandes agences. Et bien sûr, meilleure est la cote, meilleur sera le taux d’intérêt pour celui qui s’endette. Pour arriver à séduire les agences, il faut donc comprendre ce qu’elles préfèrent. Bien entendu, elles prennent le temps de regarder le taux d’endettement et les actifs de l’État. La stabilité politique est un must et les guerres civiles ou les tensions sociales pourraient réduire la cote. Mais l’idéologie du gouvernement a aussi son impact. Les agences peuvent donc préférer l’austérité à une relance par les investissements publics. À quel point? Impossible de savoir. Vous vous rappelez? La recette est secrète. Et pourtant, malgré le mystère, elles arrivent quand même à influencer les politiques publiques. Ainsi, S&P se permet soigneusement d’ignorer que l’austérité au Québec a ralenti ses perspectives de croissance. D’une certaine manière, en améliorant les perspectives du Québec, ce qu’ils disent, c’est qu’ils approuvent les réformes du gouvernement, et qu’ils encouragent donc les autres juridictions à les imiter.

Ce n’est pas tout ce qu’elles influencent. Les agences de notation sont également les championnes des prophéties autoréalisatrices. Si elles décident qu’il sera difficile pour vous de rembourser vos dettes, vos paiements d’intérêts augmenteront aussitôt, rendant plus difficile, voire impossible, de maintenir vos promesses auprès de vos créanciers. Le contraire pourrait amener la situation inverse, diminuer les coûts du service de la dette et améliorer sa situation financière.                                                                                      

Mais ce n’est pas notre cas pour le moment. Changer la perspective de la cote ne fait qu’informer que la cote pourrait changer, dans notre cas positivement, d’ici un an ou deux. Ou pas. On verra. Dans quelle mesure ce sera à cause des agences elles-mêmes? Le mystère demeure.


La nouvelle ère d’une cote de crédit positive

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07 juin 2016
Ne restons pas à la remorque des marchés

7 juin 2016 | Kevin Bouchard - Québec | Finances personnelles

L’endettement des ménages devrait nous préoccuper davantage. La faiblesse des taux d’intérêt, qui vise à pallier la faible croissance de nos économies, a pour corollaire un emballement sans précédent du marché immobilier qui complique l’accès à la propriété pour la génération montante et l’oblige à s’endetter déraisonnablement pour habiter les maisons de la génération précédente. Ce phénomène peut sembler découler de processus macroéconomiques hors de notre portée, mais il est encouragé dans les faits par des personnes proches de nous. C’est le cas des courtiers immobiliers et des prêteurs hypothécaires, qui favorisent par certaines de leurs actions la croissance démesurée du marché immobilier et l’endettement des ménages. Deux mesures simples nous apparaissent nécessaires pour limiter leur influence délétère sur notre économie. 

Il faut d’abord limiter les commissions accordées aux courtiers immobiliers. Les primes de 4 ou 5 % qu’ils exigent pour accompagner leurs clients dans la vente de leur propriété avaient peut-être un certain sens à l’époque où le prix de vente moyen des maisons était inférieur à 100 000 $, mais elles sont tout à fait excessives dans le marché immobilier actuel, où le prix des maisons avoisine généralement les 300 000 $. Il faut comprendre que les énormes sommes qu’ils demandent sont directement assumées par les ménages et qu’elles encouragent les ardeurs haussières du marché immobilier. La limitation des commissions des courtiers hypothécaires à 2 % du prix de vente des propriétés favoriserait la stabilité du marché immobilier. 

Augmentation des pénalités

Il faut ensuite mieux encadrer les prêteurs hypothécaires, dont les obscurs contrats comprennent souvent des mesures qui favorisent la spirale de l’endettement. La généralisation des hypothèques subsidiaires (ou collatérales) par lesquelles les prêteurs grèvent l’ensemble de la propriété des acheteurs, souvent au-delà de leurs besoins de crédit réels, incite inutilement les ménages à dépenser l’équité accumulée sur leur maison. Certaines grandes banques obligent maintenant leurs clients à contracter ce type d’hypothèque, dans le but de leur faire miroiter les fausses richesses auxquelles le crédit leur donne accès. Il faut ensuite dénoncer l’augmentation insensée des pénalités pour mettre fin à un prêt hypothécaire avant son terme. Il n’est pas rare aujourd’hui de voir des prêteurs qui exigent l’intégralité du montant dû en intérêts pour le reste du terme, ce qui peut porter les pénalités à plusieurs dizaines de milliers de dollars. Ces mesures sont abusives et elles contribuent à rendre les acheteurs plus vulnérables à l’influence des prêteurs. Les pénalités devraient être limitées à trois mois d’intérêts, comme c’était le cas autrefois. 

Ne restons pas à la remorque des marchés, à regarder passivement nos propres maisons et notre avenir nous échapper. Il est grand temps d’agir pour contribuer à protéger les générations montantes de la hausse fulgurante de l’endettement qui les guette. L’adoption des mesures simples que nous proposons favoriserait l’enrichissement réel des Québécois plutôt qu’une fuite en avant dans l’endettement qui met en péril notre demeure collective. Que le politique responsable et courageux se lève !


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03 juin 2016
Seriez-vous fauchés si les taux d'intérêt regrimpaient?

 Les taux directeurs des banques centrales sont au plus bas depuis des années dans la plupart des pays occidentaux, il faudra bien qu'un jour ils finissent par regrimper, et avec eux, les taux d'intérêt. Bien entendu, personne ne s'attend à ce que cela survienne demain, mais bon, il arrivera bien un jour — peut-être après-demain — où cela se produira. Et là, que se passera-t-il?

Oui, que se passera-t-il pour vos finances personnelles? Réaliserez-vous tout-à-coup que vous vous êtes trop endetté, et qu'il vous devient impossible de payer vos dettes? Et en ce cas, vous faudra-t-il, par exemple, remettre les clés de votre maison à votre banquier? Ou bien, cela ne changera-t-il pas grand chose pour vous?

La bonne nouvelle du jour, c'est qu'il y a moyen de répondre à ces interrogations. Car Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins, a effectué une simulation de ce que provoquerait une hausse significative des taux d'intérêt au Québec. Regardons tout ça ensemble...

Pour commencer, il convient de faire un état des lieux. Il se trouve que le taux d'endettement des ménages a fortement grimpé depuis quinze ans au Québec : il est aujourd'hui de 155% alors qu'il était de 90% en 2000. Cela est dû en grande partie à la montée en flèche du taux d'endettement hypothécaire, qui est passé de 64 à 122,5% sur la même période de temps. Et ce, en raison du fait que le prix moyen des résidences a alors bondi de 100.000 à 275.000 dollars!

Du coup, les Québécois sont devenus nettement plus sensibles aux variations des taux d'intérêt qu'auparavant. A fortiori parce que, histoire de profiter de la baisse drastique des taux directeurs de ces derniers temps, de plus en plus d'entre eux ont adopté des prêts à taux variable : si l'on considère l'ensemble des prêts accordés aux particuliers — hypothécaires et à la consommation —, la proportion à taux variable est aujourd'hui supérieure à 30% alors qu'elle avoisinait 10% il y a quinze ans.

Résultat? La Banque du Canada considère maintenant que les ménages dont le poids des dettes est «excessif» se caractérisent par un ratio dettes/revenus supérieur à 350%; ce qui est actuellement le cas d'environ 4% des ménages québécois. Autrement dit, il y a d'ores et déjà au Québec 4% des ménages qui n'arrivent pas à payer leurs dettes, soit quelque 100.000 ménages qui sont littéralement étranglés sur le plan financier, pour qui les fins de mois sont un cauchemar sans nom.

Qu'adviendrait-il dès lors si les taux d'intérêt se remettaient à grimper? L'économiste principale de Desjardins a imaginé deux scénarii en ce sens :

> Scénario 1. Le taux de fonds à un jour augmente à 2% d'ici 2019, alors qu'il se situe actuellement à 0,50%.

> Scénario 2. Le taux de fonds à un jour atteint 4% en l'espace de cinq années.

À noter que ces scénarii-là ne sont pas farfelus. D'une part, la Banque du Canada estime qu'un tel taux serait compatible avec «une économie ayant atteint son plein potentiel» s'il se situait dans une fourchette de 2,75 à 3,75%. D'autre part, il convient de rappeler que ce même taux atteignait 5,75% au tout début du millénaire et 4,25% à la fin de 2007.

Mme Bégin a ainsi mis au jour le fait que :

> Une légère aggravation de la situation. Dans le cas du premier scénario, la part des ménages pris à la gorge ne bougerait pratiquement pas : 4,5% d'entre eux seraient considérés comme «vulnérables» alors que cette proportion est de 4% aujourd'hui. «Les ménages québécois semblent donc en mesure d'absorber sans trop de dommage des majorations limitées du coût d'emprunt», note-t-elle.

> Un impact négatif considérable. Dans le cas du second scénario, plus de 25.000 ménages additionnels basculeraient dans la zone rouge. Il y aurait par conséquent quelque 125.000 ménages en proie à de graves difficultés financières, soit un peu plus que 5,5% des ménages du Québec. «L'impact négatif serait considérable si jamais le taux de fonds à un jour de la Banque du Canada grimpait graduellement à 4% en l'espace de cinq ans», indique-t-elle.

Ce n'est pas tout. L'économiste principale de Desjardins ajoute que «70% de l'ensemble des ménages, donc plus de 2 millions de foyers, seraient touchés à divers degrés». Autrement dit, personne, ou presque, ne serait épargné par une remontée graduelle des taux d'intérêt. Oui, j'ai précisé «ou presque» parce que certains Québécois s'en sortiraient indemnes, soit 30% d'entre eux.

Comment cela est-il possible? C'est pourtant simple : 30% des ménages québécois n'ont aucune dette, selon l'enquête Canadian Financial Monitor de la firme de sondage Ipsos Reid. Il s'agit de ceux qui n'ont aucun produit de crédit ou bien de ceux qui y ont recours, mais s'acquittent systématiquement de leur solde mensuel. Leur stricte discipline leur permet de n'afficher aucune vulnérabilité financière. Ces personnes-là sont, en général, assez avancées en âge, et lorsqu'elles sont propriétaires, elles ont alors complètement remboursé leur hypothèque, dégageant par le fait même une marge de manoeuvre financière conséquente.

Bref, une hausse rapide et significative des taux d'intérêt aurait de graves répercussions pour la vaste majorité des Québécois. Une plus grande part d'entre eux aurait du mal à rembourser leurs emprunts. Et ceux qui ont contracté des prêts à taux variable en subiraient les effets à chacune des hausses du taux directeur de la Banque du Canada, devenant dès lors de plus en plus vulnérables. À tel point que 125.000 ménages pourraient se retrouver, du jour au lendemain, pris à la gorge.

Que va donc faire la Banque du Canada? Personne ne peut le dire, néanmoins il est clair qu'elle est dans une impasse : «La capacité des ménages à résister à la remontée des taux d'intérêt suscite pour elle de sérieuses préoccupations. Car elle a conscience que le niveau élevé d'endettement des ménages présente un risque important à moyen terme», dit Hélène Bégin dans son étude. Et d'ajouter : «Vu que l'augmentation du taux directeur semble en veilleuse d'ici la fin de l'an prochain, les ménages doivent saisir l'occasion pour assainir leurs bilans».


Seriez-vous fauchés si les taux d'intérêt regrimpaient?

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30 mai 2016
CMHC releases Q1 results

 The Crown Corporation announced its quarterly results Monday.

“The first quarter of 2016 saw us provide mortgage loan insurance to 83,000 homebuyers across the country, deliver $589 million through our assisted housing programs and guarantee $21.8 billion in new securities,” Brian Naish, CMHC CFO, said. “Each of these outcomes contributes to our vision of being the heart of a world-leading housing system.”
Total insurance in force fell from $526 billion at the end of 2015 to $520 billion as at March 31.

The average insured loan for the quarter was $242,367 and arrears were a mere 0.34% at March 31.

“Homebuyers with CMHC-insured mortgages have a strong ability to manage their debts as evidenced by an average credit score of 747 for transactional homeowner loans and an average gross debt service (GDS) ratio of 25.8% for the three-months ended March 31, 2016,” CMHC said in a release.

The Crown Corporation also addressed its exposure in Fort McMurray.

“Claim losses to CMHC are not expected to be significant as lenders work directly with borrowers to address any required repairs, recoup losses under existing property insurance policies and access any disaster relief, emergency funds and/or other assistance as available and appropriate,” CMHC said.


CMHC releases Q1 results

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27 mai 2016
Janet Yellen promet une hausse des taux

La présidente de la Fed Janet Yellen a confirmé vendredi que la banque centrale américaine envisageait de resserrer progressivement sa politique monétaire dans les prochains mois, préparant les marchés à une hausse des taux peut-être dès le mois de juin.

Janet Yellen s'attend à ce que le marché du travail continue de s'améliorer et à ce que l'inflation remonte vers l'objectif de 2 % fixé par la banque centrale.

Dans ce contexte, « il est approprié, et je l'ai dit par le passé, que la Fed remonte graduellement et prudemment son taux d'intérêt au jour le jour », a-t-elle expliqué lors d'un entretien à la tribune de l'université de Harvard, où elle recevait une récompense pour sa carrière.

« Il est probable qu'il convienne de faire cela dans les prochains mois », a-t-elle ajouté en assurant s'attendre à ce que l'économie « continue de s'améliorer ».

 

Après un début d'année poussif (+0,8 % au premier trimestre), la croissance économique américaine semble « s'accélérer », a-t-elle ajouté.

La Fed de New York, l'une des antennes régionales du système de Réserve fédérale américain, a relevé sa prévision de croissance pour le deuxième trimestre à 2,2 % tandis que sa consoeur d'Atlanta est plus optimiste à 2,9 %.

Janet Yellen s'est gardée de promettre que la hausse interviendrait dès la prochaine réunion du Comité monétaire de la Réserve fédérale (FOMC) des 14 et 15 juin mais ses commentaires semblent confirmer une éventualité que plusieurs membres de la Fed avaient mentionnée ces dernières semaines.

Une autre réunion monétaire est ensuite prévue les 26 et 27 juillet mais a priori sans conférence de presse de la présidente de la Banque centrale.

Calendrier délicat

Le calendrier est délicat pour la Fed qui veut normaliser progressivement sa trajectoire monétaire après sept ans de politique à taux zéro. Alors qu'en Europe et au Japon, les banques centrales suivent une politique opposée en adoptant des taux négatifs pour juguler les risques de déflation et doper l'activité, se profile aussi le risque d'un Brexit à l'issue du référendum britannique le 23 juin qui pourrait secouer les marchés.

À cela s'ajoute, aux États-Unis, une campagne électorale présidentielle qui promet de se durcir encore plus sur le terrain économique surtout si la banque centrale renchérit les taux, une initiative rarement populaire.

Un nouveau resserrement du crédit, alors que les taux évoluent actuellement dans la fourchette de 0,25 % à 0,50 %, serait le deuxième après celui de décembre 2015.

La Fed avait alors donné un tour de vis pour la première fois depuis dix ans, après avoir maintenu les taux à zéro depuis la crise financière de fin 2008.

Les membres de la Fed prévoient depuis mars au moins deux hausses modestes des taux directeurs en 2016, qui les porteraient autour de 0,9 %. Mais les marchés, à travers leurs instruments financiers à terme, sont restés à la traîne n'anticipant qu'une seule hausse.

« Yellen nous a tous surpris en parlant de hausse dans les prochains mois. On ne s'attendait pas à ce qu'elle discute de politique monétaire aujourd'hui », a affirmé Chris Low, économiste pour FTN Financial.

« Son ton et ses commentaires ont rappelé ceux de Bill Dudley mais ses mots ont plus de poids », a-t-il ajouté. L'économiste faisait référence aux déclarations du président de la Fed de New York la semaine dernière qui avait prévenu qu'il était « raisonnable » de prévoir une hausse des taux en juin ou en juillet.

Mme Yellen doit encore prononcer un discours de politique monétaire très attendu le 6 juin.

Vendredi, ses commentaires prononcés à la veille du long week-end férié du Memorial Day, aux États-Unis, ont immédiatement provoqué une remontée du dollar par rapport à l'euro qui, en milieu de journée, est descendu à son plus bas niveau en deux mois et demi (1,1117 dollar).


Janet Yellen promet une hausse des taux

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24 mai 2016
L’usage intelligent d’une carte de crédit

 Les cartes de crédit sont des outils fort utiles. À condition de savoir s’en servir.

Les médias insistent souvent sur les histoires d’horreur d’endettement liées aux cartes de crédit. Avec raison. Mais ne pas les utiliser peut handicaper les finances de votre ménage.

Par exemple, si vous payez votre solde au complet, sans retard, chaque mois, votre dossier de crédit sera nickel (à condition de payer tous vos autres prêts à temps!). Et qui dit bon dossier de crédit, dit meilleur taux d’intérêt et marge de manœuvre accrue quand on négocie avec des prêteurs. Spécialement quand on achète un logement ou une voiture.

 

Un mauvais dossier de crédit affectera toutefois grandement plusieurs aspects de vos finances personnelles: difficulté de s’assurer, de louer un logement ou une voiture... Même les employeurs potentiels font des enquêtes de crédit.

L’utilisation assidue et responsable de cartes de crédit permet aussi de bénéficier des habituels programmes de récompense. Pas pour acheter leurs bébelles hors de prix, mais pour jouir de rabais sur des choses utiles, comme des billets d’avion ou de l’essence.

De plus, la plupart des cartes de crédit offrent certaines protections: garanties prolongées sur vos achats, rétrofacturation (en cas de désaccord avec un marchand), assurance voyage, rabais en argent...

Selon vos besoins

  • Choisissez une carte selon vos besoins: essence, voyages, restos, épicerie, études, dollars américains? Le type de carte (et les avantages ou récompenses) doit coller à son utilisation. Consultez l’outil de sélection de cartes de crédit de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada: http://bit.ly/1P7QoNz.
  • Limitez le nombre de cartes de crédit dans votre portefeuille. Deux suffisent selon les experts.
  • Faites tous vos achats internet avec une seule carte dont la limite sera basse (1000 $), pour éviter les ennuis liés aux fraudes.
  • Évitez les cartes conjointes. Sinon, gardez la limite de crédit à 1000 $.
  • Refusez les offres d’augmentation de limite de crédit.
  • Recevez vos états de compte et payez votre solde par internet pour éviter les fraudes postales.
  • Ramenez le solde à zéro avant l’échéance. Tout retard entraîne des frais d’intérêts qui sont facturés chaque mois tant que le solde ne sera pas ramené à zéro.
  • Payez votre compte à sa réception, pour éviter les oublis et les retards.
  • Demandez un crédit d’intérêt en cas de retard. Si vous l’êtes rarement ou jamais, on vous l’accordera.
  • Instaurez un paiement automatique hebdomadaire (50 $, 100 $).
  • N’utilisez jamais les chèques de carte de crédit: c’est une coûteuse avance d’argent.
  • Tout retrait effectué avec une carte de crédit porte intérêt à partir de la date du retrait, au taux de la carte (bien supérieur à celui d’un prêt ou d’une marge).
  • Maintenez vos dépenses 30 % en deçà de la limite de la carte, sinon votre dossier de crédit en sera affecté.
  • Ne soyez pas rebuté par les frais annuels, souvent moins élevés que la valeur des avantages.
  • Gardez vos vieilles cartes: elles améliorent votre cote de crédit. Au pire, faites une transaction au semestre et laissez-les dans votre tiroir si vous adoptez une nouvelle carte plus généreuse.
  • Vérifiez votre dossier de crédit chaque deux ans auprès d’Equifax et de Trans-Union. C’est gratuit par la poste. Ces agences font souvent des erreurs et vous en souffrez sans le savoir.

L’usage intelligent d’une carte de crédit

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18 mai 2016
Les Québécois, champions de la hausse de l’endettement

Dette non hypothécaire

 
Les Québécois, champions de la hausse de l’endettement
 
Les consommateurs québécois sont ceux dont l’endettement non hypothécaire a le plus augmenté au pays au premier trimestre, révèlent des données publiées mercredi par l’agence de crédit TransUnion.

Par rapport à l’an dernier, la dette moyenne non liée à un prêt hypothécaire des consommateurs québécois a augmenté de 3,6% pour atteindre 17 517$, comparativement à la période de janvier à mars 2015.

En comparaison, la dette de l’ensemble des Canadien sa progressé de 2,71% et celle des consommateurs de l’Alberta, aux prises avec les conséquences économiques entraînées par la chute des prix du pétrole, de 1,41%.

En dépit de cette hausse, la dette excluant les hypothèques des consommateurs du Québec demeure la plus basse au pays, dont la moyenne est de 21 348$.

 

 


Les Québécois, champions de la hausse de l’endettement

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16 mai 2016
Copropriété, être contraint de revendre à perte

 Vous avez possiblement entendu parler d’un ami qui a eu beaucoup de difficulté à revendre son condo et qui a finalement dû s’en départir pour un montant inférieur à celui qu'il a payé. En fait, de nombreux propriétaires se sont retrouvés dans cette position au cours des dernières années étant donné les hausses de prix modestes observées dans l’ensemble du Québec.

Afin d’obtenir un portrait précis de cette situation, JLR, dans son étude, a analysé les copropriétés revendues qui avaient été acquises en 2012 ou 2013 selon les actes de vente publiés au Registre foncier.

Parmi les 67?578 copropriétés achetées durant cette période, 7 195 (11%) ont été revendues au moins 120 jours après l’acquisition et avant 2016. Le gain médian était de 3,9% pour un temps de possession moyen de 749 jours, soit environ l’inflation sur 2 ans. C’est donc dire que l’augmentation de prix réel (une fois l’inflation considérée) était nulle.

Même si l’on note un gain en terme nominal pour une majorité de vendeurs, 30% des copropriétaires ont dû se résoudre à céder leur habitation pour un montant égal ou inférieur au prix d’achat. Cela n’inclut pas le calcul des droits de mutation, des frais de notaires, de courtage et autres frais de démarrage qui sont susceptibles de gruger rapidement une modeste hausse de prix.

Répartition des ventes selon le pourcentage de gain ou de perte lors de la revente

 

Dans 5% des cas de reventes à un montant égal ou moindre au prix d’achat, le vendeur était l’institution financière qui avait saisi la propriété. Pour les diminutions de prix supérieures à 15%, la revente était effectuée par le créancier dans 33% des cas. Ce résultat est peu étonnant puisque les prix sont généralement plus bas lorsque le revendeur est un prêteur impayé. Différents facteurs expliquent ce phénomène, tels que l’absence de garantie légale et le fait que l’institution financière souhaite habituellement se départir rapidement de la propriété afin de minimiser les coûts d’entretien.

Dans le même ordre d’idée, lorsque la vente initiale était exécutée par un créancier, la probabilité qu’un gain soit généré lors de la seconde transaction était beaucoup plus élevée. En effet, parmi les reventes où le profit était de plus de 15%, la propriété avait d’abord été acquise des mains d’un créancier dans 6% des cas.

Ville de Québec

Avec la surconstruction des dernières années, le marché de la copropriété est devenu difficile dans la région de Québec. Ainsi, 37% des reventes ont été effectuées à un montant égal ou inférieur au prix d’achat. Une proportion 7% plus élevée que dans l’ensemble de la province, ce qui est conséquent avec le ralentissement que subit le marché de la ville de Québec. Néanmoins, les résultats ne sont pas désastreux puisqu’on note tout de même un gain médian de 2,7% lors de la revente.

Que conclure?

Bien que l’immobilier soit en phase d’atterrissage depuis quelques années, la majorité des copropriétaires qui ont dû revendre après un court temps de possession ont pu engranger un petit gain en capital. Cependant, la revente à perte n’est pas une légende urbaine et est somme toute assez fréquente. Avec des hausses de prix qui s’annoncent encore modestes au cours des prochaines années, le gain médian pour une revente à court terme devrait rester faible. Par conséquent, d’autres copropriétaires pourraient être contraints de vendre à perte en 2016 et 2017.

Si vous désirez vous informer sur les reventes de copropriétés acquises neuves par rapport aux anciennes, consultez l’étude La revente de copropriétés de JLR.


Copropriété, être contraint de revendre à perte

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14 mai 2016
L’immobilier résidentiel poursuit son rééquilibrage

Montréal et Québec ne sont pas Vancouver et Toronto. Le marché immobilier résidentiel poursuit son rééquilibrage au Québec même si l’accès demeure serré par une hausse du revenu disponible inférieure à celle des prix.

Les plus récentes données dressent un portrait encore plus contrasté de l’état de santé du marché immobilier à l’échelle canadienne. Selon l’indice d’abordabilité publié cette semaine par les économistes du Mouvement Desjardins, l’accessibilité au logement s’est détériorée davantage selon la moyenne canadienne, l’indice reculant de 5,7 points à 101,5 au premier trimestre. « Cette contraction est essentiellement attribuable à une hausse relativement élevée du prix de vente moyen d’une résidence, soit de 6,5 % », alors que les revenus après impôts des ménages ont peu progressé. Question d’illustrer l’accessibilité toujours plus récente, l’indice Desjardins du Canada demeure sous sa moyenne historique, « ce qui signifie que l’accès à la propriété est plus difficile en ce début d’année que ce qu’il a été observé en moyenne depuis 1996 », note l’institution.

L’immobilier demeurait plus abordable au Québec même si l’indice s’est légèrement replié, de 134,3 à 133,1, entre le quatrième trimestre de 2015 et le premier de 2016. Là aussi, le prix de vente moyen a progressé plus rapidement que le revenu disponible. Le marché était plus serré à Montréal, avec un indice à 135,5. Mais le changement le plus marqué a été mesuré à Sherbrooke, l’accès à la propriété ayant été facilité par une chute de 19,2 % du prix de vente moyen d’une résidence, ajoute Desjardins.

Sur une base historique, l’indice québécois est passé d’un creux de 107,0 à un sommet de 172,8 sur la période 1996-2016, pour une moyenne de 138,1.

Au niveau canadien, et même si la comparaison peut ne pas refléter la culture et les particularités propres à chaque marché, l’accès à la propriété à la propriété était le plus élevé à Trois-Rivières (indice de 215,5), puis au Saguenay (198,1). Il était le plus faible à Vancouver (65,3), puis à Toronto (95,5).

Précisons que cet indice constitue un ratio entre le revenu disponible moyen des ménages et le revenu dit de qualification, soit le revenu nécessaire pour obtenir une hypothèque sur une résidence au prix moyen. Entre dans ce revenu de qualification les coûts associés à la propriété (charges hypothécaires, taxes foncières et coûts des services publics), explique Desjardins. 

Effet prix

L’effet prix ne démord pas. Selon l’indice de prix de maison Teranet-Banque Nationale, la poussée moyenne en avril a été de 1,2 % reflétant des gains mensuels dans 10 des 11 régions couvertes. Vancouver arrivait en tête avec une augmentation de 2 % un troisième mois de suite, ajoute-t-elle. « Sur 12 mois, l’indice composite a gagné 8,1 %, soit sa plus forte progression annuelle depuis septembre 2010. » En glissement annuel, une hausse de 19,8 % a été observée à Vancouver, de 11,7 % à Hamilton et de 10,5 % à Toronto. Elle n’a été que de 0,8 % à Ottawa-Gatineau et de 0,1 % à Montréal, Québec ayant encaissé un repli de 3,8 %. 

Selon l’évolution des prix, c’est à Vancouver, à Victoria, à Toronto et à Hamilton « que l’essor de l’immobilier se poursuit », résume la Nationale.

Étrangement, selon la dernière évaluation de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Victoria et Vancouver affichent respectivement des signes faibles et modérés de conditions problématiques. Aucun signe de surchauffe, d’accélération des prix, de surévaluation ni de construction excessive n’est décelé dans ce premier marché. Pour sa part, Vancouver montre une situation de surévaluation, mais les autres indicateurs n’inquiètent pas. Le marché immobilier d’Hamilton n’est également pas problématique, mais la SCHL parle de signes élevés pour celui de Toronto, avec une dynamique particulière entre le segment haut de gamme et les propriétés à plus faible prix.

Problématique modérée

À Montréal et à Québec, le cadre d’analyse émet des signes modérés de conditions problématiques. La surévaluation est modérée à Montréal, élevée à Québec. Mais dans les deux cas, le marché souffre d’un « ralentissement de la croissance de la population des accédants à la propriété (les 25-34 ans) et la progression relativement modeste du revenu personnel disponible », souligne la SCHL. Et l’offre excédentaire de condominiums ne s’est pas résorbée. Pour Montréal, « le nombre de logements en copropriété achevés et invendus s’est stabilisé mais demeure élevé », dit la SCHL qui pointe aussi en direction « des nombreuses copropriétés en construction à l’heure actuelle ». Pour Québec, « le niveau élevé de l’offre de copropriétés continue de susciter une certaine inquiétude ».


L’immobilier résidentiel poursuit son rééquilibrage

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09 mai 2016
Hypothèque: qu'est-ce qui devrait influencer votre client? - See more at: http://www.finance-investi

 

ZONE EXPERTS - Nous avons déjà mentionné à plusieurs reprises dans le passé que le taux n’est pas le seul élément à examiner lorsqu'on fait le choix d’une hypothèque fermée. Les conditions du prêt sont parfois plus importantes!


Voici les facteurs à considérer pour la négociation d'une hypothèque à taux fixe :

1. Terme désiré : il s'agit du premier élément à déterminer. Un déménagement est-il prévu? Est-ce qu'il y a possibilité d'un changement d'emploi? Est-ce qu'il y a une possibilité que d'autres membres s'ajoutent à la famille et habitent à la maison? La tendance des taux est-elle à la hausse ou à la baisse? Tout ceci entre en ligne de compte afin de déterminer s'il est préférable de prendre un engagement à long ou à court terme.

2. Amortissement : selon le budget disponible pour faire les remboursements hypothécaires, il sera possible de déterminer l'amortissement. Ainsi pour quelqu'un ayant un budget mensuel de 1 000 $ et un prêt de 200 000 $ à un taux de 2,6 %, il faudra prendre un amortissement supérieur à 21 ans afin que le paiement hypothécaire respecte la limite de 1 000 $. Afin de se laisser plus de souplesse, il est préférable de prendre un amortissement supérieur (ce qui fera des paiements hypothécaires plus faibles), mais en demandant à faire des remboursements plus élevés.

Dans l'exemple précédent, si on prend un amortissement de 25 ans, le paiement mensuel requis sera de 906 $, mais l'emprunteur peut tout de même demander à faire des paiements de 1 000 $ (remboursements anticipés), cette souplesse de remboursement peut s'avérer fort utile advenant un imprévu. C'est pourquoi il est important de voir si les caractéristiques du prêt le permettent, car les institutions financières imposent généralement des limites pour les remboursements supplémentaires possibles.

3. Marge de crédit : est-ce pertinent d'avoir une marge de crédit hypothécaire rattachée au prêt? Ceci donne plus de flexibilité, mais empêche l'acte hypothécaire de se subroger ultérieurement (voir point 7).

4. Taux : une fois les trois premiers éléments déterminés, on peut alors comparer les taux offerts par différentes institutions financières.

5. Remise :
certaines offres sont associées à des remises ou la prise en charge des frais d'évaluation et de notaire par l'institution financière ou même des ristournes. Il faut toujours considérer ces montants lors de la comparaison des offres hypothécaires.

6. Montant de la garantie :
certaines institutions financières enregistrent une hypothèque à une valeur supérieure du montant de l'emprunt. Ceci permet d'obtenir un montant additionnel si l'emprunteur se qualifie sans payer des frais de notaire, mais ça limite la possibilité d'obtenir un prêt en deuxièmerang si jamais la situation de l'emprunteur ne permet pas sa qualification.

7. Subrogation d'hypothèque subrogeable : certains contrats hypothécaires sont transférables à une autre institution financière. Ceci permet de ne pas assumer les frais de notaire lors du transfert d'institution financière, toutefois il faut savoir qu'une quittance sera requise éventuellement. Ceci donne plus de souplesse pour changer d'institution si une offre intéressante est faite par un concurrent.

8. Transférabilité de l'hypothèque dans une autre propriété : certains contrats hypothécaires permettent de transférer le contrat hypothécaire à une nouvelle propriété. Cette caractéristique est importante, car elle permet d'emprunter un montant supplémentaire pendant le terme du contrat et donne donc plus de souplesse.

9. Hypothèque pouvant être remboursée avant échéance en assumant des pénalités : il faut savoir que certaines hypothèques ne permettent pas le remboursement avant échéance. Encore une fois, ceci peut être un désavantage important lorsqu'une offre intéressante est faite par un concurrent.

10. Calcul des pénalités : tel qu'expliqué dans un article précédent, les pénalités sont moindres pour certaines institutions financières n'ayant pas de taux affiché.

Les taux et conditions varient d'une semaine à l'autre. Le rôle du courtier hypothécaire est d'aider son client à dénicher le programme hypothécaire qui correspond mieux à ses besoins. Ces services sont gratuits puisque le courtier hypothécaire est rémunéré par l'institution financière pour les prêts conclus. De plus en plus d'institutions financières ont recours à des courtiers hypothécaires externes plutôt que leur propre équipe de vente pour réduire


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09 mai 2016
Pourquoi aller à l'assemblée annuelle de Berkshire Hathaway

 Le président et gestionnaire de portefeuille de Giverny Capital nous livre ses impressions sur l'édition 2016 de l'événement et nous explique pourquoi il y retourne année après année.


Pourquoi aller à l'assemblée annuelle de Berkshire Hathaway

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09 mai 2016
Trop de Québécois encore surendettés

 La situation financière des ménages québécois est demeurée relativement saine au cours des 15 dernières années, mais la portion d’entre eux qui se situent dans une zone d’inconfort financier est «considérable», estime Desjardins.

En 2015, environ 84% des ménages se situaient dans la zone de sécurité financière, ce qui est «plutôt rassurant», souligne Hélène Bégin, économiste principale chez Desjardins.

Toutefois, Mme Bégin estime que la part de 12% des ménages en zone d’inconfort «mérite une attention particulière». Pour les ménages dans cette zone, la valeur de leurs actifs peut s’avérer insuffisante pour couvrir leurs emprunts.

De plus, l’endettement de 4% des ménages a atteint un seuil critique «habituellement associé à l’insolvabilité financière».

«Bien que les ménages dans cette catégorie n’éprouvent pas tous des difficultés financières, ceux qui se retrouvent en situation d’insolvabilité ont, en général, deux fois plus de dettes que d’actifs», note Mme Bégin dans la dernière édition du «Point de vue économique».  

En 2015,  les dettes moyennes par ménage québécois totalisaient environ 80 000$ alors qu’elles  avoisinaient plutôt les 42 000$ en 2000. Ces montants incluent toutes les dettes, y compris celles liées à l’hypothèque et aux prêts automobiles sous forme de location.

L’emprunt pour l’achat d’une résidence accapare encore environ les trois quarts des dettes, alors que celles liées aux cartes de crédit et aux prêts automobiles sous forme de location représentent 5%, la plus faible part.

Selon l’économiste, l’ascension du prix moyen des  propriétés ainsi que le mouvement d’accession à la propriété ont gonflé le crédit hypothécaire depuis l’an 2000, tout en entraînant une hausse de la valeur des actifs. En bout de ligne, «le bilan financier de l’ensemble des emprunteurs est demeuré relativement sain dans la province (et) s’avère aussi solide qu’il y a 15 ans».

«N’empêche, le contexte pourrait se détériorer brusquement si un événement imprévu de forte amplitude affectait la valeur de leur patrimoine», ajoute Mme Bégin. Les ménages ne sont «jamais complètement à l’abri d’une chute brutale des marchés boursiers ou d’une correction importante du prix des maisons».

Les ménages ont l’obligation de rembourser leurs dettes, rappelle l’économiste, «et leur capacité d’honorer leurs paiements pourrait être mise à l’épreuve si leurs revenus diminuaient subitement ou que les taux d’intérêt grimpaient de façon inattendue».


Trop de Québécois encore surendettés

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05 mai 2016
États-Unis : sept banques versent 324 M$ pour éviter d’être poursuivies

 Accusées de s’être entendues en vue de limiter la concurrence sur le marché des taux d’intérêt, sept banques vont devoir débourser des centaines de millions de dollars pour éviter des poursuites judiciaires, rapporte l’Agence France-Presse.

Ces sept établissements, dont Bank of America, JP Morgan, Credit Suisse et Deutsche Bank, ont accepté mardi à New York de payer ensemble 324 M$ afin de ne pas être traînés en cour.

Cet accord suit la décision en mars d’un juge de l’État de New York, Jesse Furman, de déclarer recevables les plaintes de plusieurs investisseurs et fonds de pension contre les banques dans ce dossier, indique un communiqué de l’avocat des plaignants, du cabinet Scott and Scott.

UNE MANIPULATION SEMBLABLE À CELLE DU LIBOR

Au total, une quinzaine d’institutions financières sont accusées d’avoir influencé à leur avantage le taux Isdafix, utilisé dans les produits dérivés des taux d’intérêt. Le juge Furman a déclaré que « cette manipulation ressemble à celle liée au taux du Libor » à Londres, selon Scott and Scott.

Les banques étaient soupçonnées de s’être entendues entre 2009 et 2012 afin de fixer le niveau quotidien de cet indice de référence des contrats d’échanges (swaps) de taux d’intérêts, rappelle l’AFP.

Pour cela, elles auraient procédé à de multiples ordres électroniques juste avant que le taux ne soit fixé, ce qui aurait retardé d’autres opérations en cours, qui se faisaient alors à un taux différent du marché.

HUIT AUTRES BANQUES SONT VISÉES

Aux termes de l’accord passé mardi, JP Morgan payera 52 millions de dollars, tandis que Bank of America, Credit Suisse, Deutsche Bank et la Royal Bank of Scotland devront débourser 50 M$. De leur côté, Citigroup et Barclays paieront 42 et 30 M$, respectivement.

« Nous sommes ravis que ces banques aient accepté de verser des centaines de millions de dollars en dommages à nos clients. Nous continuerons à chercher compensation auprès des autres institutions poursuivies, avec l’aide substantielle obtenue grâce à la coopération qui a permis cet accord », a réagi David Scott, l’un des avocats des plaignants.

Huit autres établissements bancaires, dont BNP Paribas, Goldman Sachs, HSBC et Morgan Stanley, sont concernés par ces poursuites, mais ils n’ont pour l’instant pas conclu d’entente.


États-Unis : sept banques versent 324 M$ pour éviter d’être poursuivies

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05 mai 2016
Les titres adossés à des hypothèques reviennent à la mode

 Tenus pour grands responsables de la dernière crise financière, ces instruments dérivés ont fait amende honorable et sont devenus des placements solides, affirme Jeffrey Gundlach, PDG de Double Line Capital à Los Angeles.

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« Craindre de voir se répéter la crise de 2008-2009, c’est mener une bataille du passé », lâche-t-il. « À l’époque, la communauté financière a sous-évalué les risques élevés d’insolvabilité de ces titres. Or, les conditions actuelles sont très différentes. »

Il y a dix ans, les critères pour accorder une hypothèque étaient très souples, et de nombreux propriétaires en ont obtenu une même s’ils avaient déjà manqué plusieurs paiements de prêt automobile ou de carte de crédit ; une situation inimaginable aujourd’hui, pense l’expert.

« Ces gens spéculaient dans le marché immobilier sans en avoir les moyens. S’ils voulaient le faire maintenant, il leur faudrait un historique de crédit impeccable et une solide mise de fonds », dit Jeffrey Gundlach.

« Avant la crise, on voyait des hypothèques constituant 100% du capital, sans aucune mise de fonds. Celles qui sont titrisées actuellement comportent des mises de fonds de 30 à 40%. Le risque d’insolvabilité des propriétaires est grandement réduit », promet-il.

Autre condition gagnante, selon lui : le bas prix du pétrole, qui permet aux propriétaires d’accorder plus d’argent au remboursement de leur hypothèque.

« Le prochain danger du marché du crédit ne résidera pas dans les hypothèques résidentielles. Il faudrait plutôt voir survenir un cycle d’insolvabilité dans le monde des affaires », poursuit Jeffrey Gundlach.


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27 juillet 2015
Une quittance pour vendre sa maison dans les règles de l'art
Catherine Girouard 27-07-2015 | 11h00 Parmi la panoplie de documents à produire au moment de vendre ou d'acheter une propriété figure la quittance. Un acte à ne pas négliger, car il certifie que toutes les sommes qui étaient dues à une institution financière concernant le bâtiment ont été payées. La quittance est un document qui est préparé par un notaire lors de la vente d'une maison. C'est en quelque sorte un état de compte qui certifie qu'une maison est libre de toutes charges et obligations explique Me Gérard Guay, président de la Chambre des notaires du Québec. Le remboursement total de l'emprunt hypothécaire étant exigé par le prêteur dès la vente de la maison, le notaire remboursera le créancier du vendeur avec la somme reçue lors de sa vente. C'est à ce moment que le créancier signera un acte de quittance. Il est important de s'assurer de sa conformité, qu'on soit acheteur ou vendeur d'une propriété, et de le conserver précieusement par la suite. Une quittance non remboursée donne le droit à l'institution financière de reprendre un immeuble en défaut de paiement, peu importe que le propriétaire actuel soit celui qui lui doit de l'argent ou non. Si l'on a vendu sa propriété sans avoir entendu parler d'une quittance, il est fort probable que l'on ait une main levée dans ses documents. «De plus en plus de créanciers veulent donner des mains levées au lieu des quittances», explique Me Guay. Ces actes sont quelque peu différents - la quittance vient quittancer le prêt et autorise la radiation de l'hypothèque, et la main levée ne fait qu'autoriser la radiation de l'hypothèque en faveur du créancier -, mais l'un ou l'autre revient au même pour l'acheteur et le vendeur, l'assurant que le créancier ne lui réclamera pas de somme due ou oubliée. Des frais de notariat allant de 500 $ à 800 $ seront habituellement exigés pour produire ce document. Si le prêteur n'a pas de bureau au Québec, les frais risquent d'être un peu plus élevés. Quittancer ou non quand la maison est payée en entier? «Traditionnellement, on recommandait de quittancer rapidement», explique Me Guay. Trop de temps écoulé entre la fin du paiement hypothécaire et la production d'un tel acte peut parfois causer des ennuis. Des institutions financières qui ne retracent plus le dossier de l'emprunteur et qui jurent ne pas avoir été payées en totalité, la disparition du prêteur pour cause de faillite ou de dissolution... ces problèmes se sont déjà vus. Dans de tels cas, une radiation d'hypothèque doit se faire devant la cour, ce qui engendre des coûts et des désagréments dont tous se passeraient volontiers. «La production d'un simple document de quittance évitera donc tout conflit éventuel», continue Me Guay. Par ailleurs, ceux qui voudraient refinancer des projets à même leur hypothèque ont avantage à ne pas la quittancer tout de suite, continue le président de la Chambre des notaires. «Il leur est ainsi possible de réemprunter très facilement et aux mêmes taux, lesquels sont actuellement très avantageux», fait-il valoir.
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16 janvier 2015
Rembourser son hypothèque ou gonfler son REER?

Rembourser son hypothèque ou gonfler son REER? Par Morningstar En raison de l'endettement croissant des ménages, des millions de Canadiens se heurtent à un choix difficile entre économiser pour leur retraite et rembourser leur dette la plus volumineuse : leur hypothèque.

D'après les derniers chiffres de Statistique Canada, la dette totale (hypothèques, crédits à la consommation et prêts non hypothécaires) parmi les ménages canadiens a connu un essor pour atteindre 162,6 % du revenu disponible, dont la majeure partie provient d'emprunts pour achats immobiliers.

Cela dit, choisir entre économiser pour sa retraite et rembourser son hypothèque peut sembler être peine perdue pour la plupart des Canadiens qui ne peuvent se permettre que l'un ou l'autre.

Comment décider? Cynthia Kett, directrice de la firme de conseils Stewart & Kett Financial Advisors à Toronto, recommande d'examiner son taux hypothécaire dans un contexte avant impôts.

« Si vous vous situez dans une tranche d'imposition de 50 %, votre taux hypothécaire avant impôts est le double de votre taux déclaré, dit-elle. Un taux hypothécaire de 2,5 % est équivalent à 5 % avant impôts. En remboursant votre hypothèque, vous touchez un taux de rendement garanti égal au taux hypothécaire avant impôts. Où pourriez-vous obtenir le même taux de rendement sans risque? »

Et plus vous remboursez votre hypothèque rapidement, moins vous aurez d'intérêt à payer sur le total de votre hypothèque. « Vous réduisez le montant de votre hypothèque qui pourrait avoir à être renouvelé à un taux plus élevé que le taux actuel », ajoute Mme Kett.

David Trahair, comptable agréé et auteur du livre Crushing Debt (dette écrasante), dit qu'outre le taux marginal d'imposition appliqué aux cotisations REER par rapport à celui déclenché par un retrait du REER, le calcul menant à cette décision tient des taux de rendement. « Si vous pensez que votre REER surpassera le taux de votre hypothèque, tenez-vous en à vos cotisations au REER. Sinon, allez-y et remboursez votre dette. »

Si les circonstances s'y prêtent, dit M. Trahair, un REER offre de gros avantages fiscaux. Il est indiqué d'investir dans un REER « si la personne concernée se situe dans une tranche d'imposition élevée lorsqu'elle effectue sa cotisation, et obtient donc un remboursement important, et dans une tranche d'imposition basse à la retraite, lorsqu'elle effectue des retraits de son REER. »

Par contre, pour une personne qui se trouve dans une tranche d'imposition basse, cotiser à un REER est loin de rapporter autant. « Si elle effectue aussi des retraits lorsqu'elle se situe dans une tranche d'imposition plus élevée, c'est encore pire », ajoute M. Trahair.

À moins d'être en mesure de faire les deux, le remboursement de son hypothèque l'emporte sur la cotisation à son REER en raison des bienfaits psychologiques qu'apporte le remboursement anticipé de son hypothèque. « Ne pas avoir de dette représente la libération ultime et atténue énormément le stress financier lié au départ à la retraite, dit M. Trahair. La diminution du revenu à la retraite ne se prête pas bien aux exigences du paiement mensuel d'une hypothèque ou d'une marge de crédit hypothécaire. »

Les preneurs de risques qui pensent pouvoir obtenir un excellent rendement sur leur REER pourraient se retrouver coincés, principalement en cas de rendements médiocres, avec un petit REER tout en continuant à avoir une hypothèque à la retraite, prévient M. Trahair.

De plus, un avantage fiscal réduit rend l'investissement dans un REER moins avantageux, du moins pour les résidents de l'Ontario. Le budget 2014 de l'Ontario contenait des dispositions visant à relever le taux marginal d'imposition, de 46,41 % 47,97 % pour les individus gagnant entre 150 000 $ et 220 000 $ et de 46,41 % à 49,53 % pour les individus gagnant plus de 220 000 $.

Une autre chose dont il faut tenir compte est le fait que les REER soient discrétionnaires. « Vous n'êtes pas obligé de cotiser et vous pouvez sortir l'argent n'importe quand, même s'il vous en coûte », dit M. Trahair. Par ailleurs, les gens n'ont tout simplement plus l'argent qu'il faut après avoir payé toutes leurs autres factures.

Selon Statistique Canada, le montant total des droits à cotisations non utilisés devrait dépasser 1 billion $ d'ici 2018, ce qui laisse entendre que les Canadiens continueront vraisemblablement à s'engager à rembourser leur hypothèque plutôt que d'accumuler des économies pour leur retraite au sein de leur REER.

Mais en fin de compte, la décision de rembourser son hypothèque ou d'augmenter son REER relève de la situation de chaque individu.

Tout dépend du montant de l'hypothèque, de l'intérêt à payer, de l'âge de la personne concernée et de l'étape de sa vie dans laquelle elle se trouve, dit Jonathan Chevreau, chroniqueur financier chevronné qui dirige financialindependencehub.com.

« Pour les jeunes, rembourser les dettes est indéniablement la formule gagnante », dit M. Chevreau, auteur de Findependence Day, ouvrage traitant de la flexibilité financière requise pour prendre sa retraite. « Les REER investis dans les actions peuvent baisser et le remboursement d'impôt est moins intéressant s'ils ne se trouvent pas dans la tranche d'imposition maximum. »

Les années où les taux d'intérêt étaient à deux chiffres, l'argument en faveur des cotisations aux REER était plus convaincant, ajoute-t-il.

Quant aux personnes à l'approche de la retraite, particulièrement si elles se trouvent dans la tranche d'imposition maximum, elles pourraient vouloir gonfler leur REER, dit M. Chevreau, mais il persiste à dire qu'elles devraient s'efforcer d'être sans dette une fois à la retraite.

« Rembourser une hypothèque représente un rendement garanti, à l'inverse du REER. De plus, le REER n'est qu'un report d'impôt, dit M. Chevreau. On peut être aveuglé par le remboursement que l'on obtient et regretter plus tard la charge fiscale déclenchée par sa transformation en FERR avec des retraits annuels obligatoires imposables. »

Cela dit, certains ménages sont en mesure d'investir dans des REER tout en remboursant leur hypothèque. M. Chevreau et son épouse ont maximisé leurs cotisations à leurs REER et sont néanmoins parvenus à rembourser leur hypothèque en cinq ans. « Ceux qui ont une carrière risquée peuvent toutefois préférer la certitude d'une maison entièrement payée et se concentrer sur leur REER lorsqu'ils entament la seconde phase de leur vie », dit-il.


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12 janvier 2015
Les propriétaires d’immobilier en difficulté: revue 2014
Au cours de la dernière année, plusieurs propriétaires ont eu des problèmes financiers, ce qui a fait augmenter le nombre de mauvaises créances par rapport aux3 dernières années. Par mauvaises créances, nous entendons les préavis d’exercice et les délaissements. Un préavis d’exercice est émis, par exemple, à la suite d’un retard de paiement hypothécaire lorsque la banque avertit le propriétaire que sa propriété sera saisie dans les 60 jours si aucune entente n’est conclue. Dans le cas où le propriétaire ne peut se soustraire aux exigences de la banque, la propriété sera alors saisie ou délaissée volontairement, et cela sera comptabilisé comme un délaissement. Bref, les fluctuations des mauvaises créances donnent un portrait général de la situation économique des propriétaires au Québec. Tendance annuelle Selon les données recueillies par JLR, ce fut une année difficile pour les propriétaires alors que les préavis d’exercice et les délaissements ont augmenté. La hausse des préavis d’exercice s’est principalement fait sentir en fin d’année. Au total, le nombre de préavis d’exercice a augmenté de 7,8 % en 2014 pour atteindre 9 671 préavis. Il s’agit du plus haut total de préavis pour une année depuis 2009. La hausse a été plus importante du côté des délaissements avec une augmentation de 20 % par rapport à 2013. Pour l’ensemble de l’année, le total monte à 2492 délaissements. Malgré la hausse importante par rapport à 2013, c’est moins de délaissements qu’enregistré en 2009 et 2010. Il est important de nuancer la hausse de 2014 par le fait que 2013 fut l’année où l’on a dénombré le moins de délaissements et de préavis entre 2009 et 2014, comme le démontre le graphique suivant. La hausse plus forte des délaissements en comparaison aux préavis d’exercice s’attribue probablement aux délais de revente prolongés connus en 2014. Ainsi, lors d’une situation financière difficile, il est possible que les propriétaires ayant reçu un préavis d’exercice n’aient pas été en mesure de revendre leur propriété et aient été contraints de délaisser celle-ci. L'augmentation des préavis d'exercice, principalement en fin d'année, combinée aux délais de revente toujours longs laisse présager un début d’année difficile au niveau des délaissements. En fait, plusieurs propriétaires ayant reçu des préavis en fin d’année pourraient se voir dans l'obligation de délaisser leur propriété dans les prochains mois faute de pouvoir la revendre ou de respecter leur engagement financier. Les régions les plus touchées Le nombre de préavis d’exercice a augmenté en 2014 dans 11 des 16 plus grandes régions du Québec. Le nombre de préavis d’exercice a diminué pour la région de la Côte-Nord (-17 %). Il s’agit de la région ayant connu la meilleure amélioration parmi toutes les régions. Il sera intéressant d’observer s’ils pourront maintenir la baisse de préavis malgré les difficultés du Plan Nord et de l’industrie du fer. Les préavis d’exercice ont également diminué en Estrie (-6,5%) et Chaudière-Appalaches (-3,0%). L’Abitibi-Témiscamingue a été la plus éprouvée par la hausse des préavis avec une augmentation de 84,5%, pour atteindre 155 préavis émis en 2014. En ce qui concerne les délaissements, une baisse a été notée seulement en Mauricie (-2,8 %). Les régions où les délaissements ont le plus augmenté sont la Gaspésie-Îles-de-la-Madeleine (57,7 %), Montréal (40,2%) et l’Abitibi-Témiscaminque (34,5%).
Les propriétaires d’immobilier en difficulté: revue 2014

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26 juin 2013
Le marché immobilier de la région de Québec en pause

(Québec) Le marché immobilier a pris une pause dans la région de Québec, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Ce qui ne devrait toutefois pas empêcher le prix des maisons de continuer de s'apprécier cette année.
Le marché de la construction de logements ainsi que celui de la revente ont déjà ralenti.

Depuis le début de l'année, le nombre de transactions immobilières s'affiche en baisse de 16 % dans la région de Québec.

Si tout se déroule comme prévu, le nombre de logements mis en chantier passera de 6416 (l'an dernier) à 5500 cette année et à 5000 en 2014. Les baisses sont attendues autant dans la construction de résidences unifamiliales que de condos.

«Malgré cette baisse d'activité, la demande d'habitations demeurera soutenue par la croissance de l'emploi, la migration et les bas taux d'intérêt à Québec», a souligné hier l'analyste de la SCHL, Élisabeth Koulouris.

Dans le marché de la copropriété, la SCHL s'attend à un fléchissement des mises en chantier cette année de 19 % dans la région métropolitaine de Québec alors que 2100 condos devraient voir le jour comparativement à 1300 logements locatifs (- 22 %).

Du côté du marché de la revente, la SCHL est d'avis que le nombre de transactions subira une légère baisse en 2013 (- 2 %) avant de rebondir de 3,5 % l'an prochain. Quelque 7100 transactions sont attendues cette année et 7350 l'an prochain.

Le prix moyen d'une résidence unifamiliale devrait ainsi progresser de 4 % en 2013 dans la région de Québec, passant de 259 400 $ (2012) à 270 000 $. Une hausse similaire est prévue pour 2014, à 280 000 $.

D'après Mme Koulouris, le nombre de résidences en vente étant également en progression depuis le début de l'année, les acheteurs auront plus de choix au cours des prochains mois. Ce qui devrait allonger les délais de vente, dit-elle. La croissance de l'offre de logements locatifs aura également pour effet de «détendre le marché», «de sorte que le taux d'inoccupation s'établira à 2,5 % en octobre 2013», a précisé l'analyste de la SCHL.

Forte baisse au Québec

À l'échelle provinciale, la SCHL prévoit que le nombre de mises en chantier chutera de 18 % en 2013 pour se situer à 38 800 logements, dont 14 200 maisons unifamiliales.

Cette baisse des mises en chantier ne devrait pas avoir d'incidence sur le prix moyen des maisons existantes qui passera de 266 440 $ (2012) à 271 200 $ cette année et à 274 200 $ en 2014.


Le marché immobilier de la région de Québec en pause

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25 juin 2013
Immobilier: la SCHL espère un rebond en 2014

Sans surprise, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) anticipe un ralentissement du marché immobilier en 2013 au Québec, a indiqué l’agence fédérale mardi. La société croit cependant qu’il y aura un rebond en 2014, mais celui-ci sera nettement insuffisant pour rattraper les pertes de cette année.

«Des conditions d'emprunt toujours favorables ainsi que les tendances démographiques soutiendront la demande en 2014, moment auquel un regain de force de l'économie et un resserrement des marchés de la revente alimenteront les marchés d'habitation», commente Kevin Hughes, économiste principal à la SCHL pour le Québec.

La SCHL anticipe la mise en chantier de 14 200 maisons en 2013 et de 14 500 maisons en 2014. C’est une diminution de 11,6 % suivi d’un léger rebond de 2,1 %.

Il se construira 25 000 logements collectifs en 2013 et 26 000 logements en 2014, toujours selon les prévisions de la SCHL. Cela représente une diminution de 21,4 % suivi d’un léger rebond de 6,5 %.

Le nombre de transactions effectuées par l'entremise d'un agent sera en déclin de 6,4 % à 72 400 en 2013 et en progression de 5,7 % à 76 500 en 2014.

Les prix moyens se maintiendraient cependant au niveau de l’inflation avec une croissance de 1,8% en 2013 et de 1,1 % en 2014.

À Montréal, les copropriétés plomberont le marché. «Compte tenu du contexte économique, des conditions plus détendues sur le marché de la revente et du nombre élevé d’unités en construction, les mises en chantier diminueront en 2013, particulièrement du côté des copropriétés», explique David L’Heureux, analyste principal du marché à la SCHL.


Immobilier: la SCHL espère un rebond en 2014

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17 juin 2013
Immobilier: les ventes résidentielles demeurent en baisse

Le marché résidentiel continue de montrer des signes importants d’affaiblissement au Canada par rapport à l’année dernière.

L’Association canadienne de l’immeuble (ACI) fait état ce lundi, 17 juin 2013, d’une nouvelle baisse des ventes de 2,6% en mai, par rapport à la même période un an plus tôt, et d’une augmentation du nombre de maison nouvellement inscrites.

Cela malgré une hausse notable de 3,6% des ventes en mai, par rapport à avril dernier, la plus importante hausse mensuelle en presque deux ans et demi, rapporte l’ACI.Il troisième gain mensuel de suite.

Les ventes résidentielles se seraient améliorées dans les deux tiers des marchés locaux en mai par rapport à avril. Cette liste comprend presque tous les grands marchés urbains, y compris Montréal, le Grand Vancouver, Calgary, Edmonton, Winnipeg, le Grand Toronto, Hamilton-Burlington, Kitchener-Waterloo, Ottawa et Halifax-Dartmouth.

« Il est important de ne pas accorder une trop grande importance aux données d'un seul mois, a déclaré l'économiste en chef de l'ACI, Gregory Klump. Mais en examinant ces données avec d'autres indicateurs économiques publiés récemment, les résultats du marché résidentiel de la revente au Canada fournissent des preuves supplémentaires de la tendance au raffermissement grandement anticipée de l'économie canadienne.»

Cela dit, les ventes réelles ont baissé de 2,6 % par rapport à mai 2012 au Canada. Un chute dans le nombre de transaction d'une année à l'autre a été observée dans environ 60 % des marchés locaux. Au Québec, on parle d'une baisse de transaction sur un an de 8%, comparativement à une baisse de 2,1% en Ontario.

Pendant ce temps le nombre de vendeurs augmente. Le nombre de maisons nouvellement inscrites a grimpé de 1,9 % d'un mois à l'autre en mai. Les nouvelles inscriptions ont augmenté dans environ les deux tiers des marchés locaux.

Hausse inquiétante des prix

Au pays, le prix moyen réel (non corrigé des variations saisonnières) des maisons vendues en avril 2013 s'élevait à 388 910 $, soit une hausse annuelle de 3,7 % par rapport aux résultats obtenus au cours du même mois l'année dernière. Il s'agit d'un record historique. 

Au Québec, on note une hausse des prix de 1% depuis un an, comparativement à 4,2% en Ontario. Cette dernière a connu un recul des transactions de 2,1% depuis un an, comparativement à 8% sur le territoire québécois.

Si la remontée des prix persiste, prévient l'économiste Benoît P. Durocher, du Mouvement Desjardins,  les inquiétudes associées à un trop grand déséquilibre au sein du marché immobilier ainsi qu’à un endettement des ménages trop élevé pourraient rapidement s'accentuer.


Immobilier: les ventes résidentielles demeurent en baisse

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14 juin 2013
Taux hypothécaires : les consommateurs en danger?

Les consommateurs canadiens sont plus vulnérables relativement à une augmentation des taux hypothécaires que leurs vis-à-vis américains même s’ils bénéficient de meilleures conditions de financement.

«Aux États-Unis, le prix des maisons a commencé à remonter, mais soulignons que les intérêts sont déductibles d'impôt. Si on avait ce genre de hausse de taux d'intérêt au Canada, étant donné le niveau d'endettement, étant donné que nos intérêts hypothécaires ne sont pas déductibles d'impôt, et avec des prix de maisons qui sont surévalués, ça aurait beaucoup plus d'impact au Canada», a affirmé Clément Gignac, économiste en chef de l’Industrielle Alliance.

M. Gignac, partage les inquiétudes de la Banque du Canada concernant le marché immobilier au pays.

L’endettement élevé des ménages canadiens, jumelé à une surconstruction et à une surévaluation, pourrait avoir des impacts et affecter grandement l’économie canadienne.

La question de l’augmentation de taux hypothécaire revient constamment au cours des dernières années. Toutefois, cette semaine, les institutions financières canadiennes ont haussé leur taux hypothécaire et aux États-Unis, les taux ont grimpé de 50 points de base pour se situer à près de 4 %.

Au Canada, le ratio entre le prix des maisons et les revenus des ménages atteint toujours des niveaux record et certains investisseurs pourraient avoir des surprises à court ou moyen terme.

«Si vous avez l'intention d'acheter un condo, c'est vraiment parce que vous l'aimez et que vous avez un horizon de 5 à 10 ans. Parce que si vous avez un horizon de 2 à 3 ans et vous voulez le revendre pour faire de l'argent vite, vous allez être fortement déçu, c'est sûr», a averti M. Gignac.

Il ne faut pas oublier qu’une hausse des taux d'intérêt hypothécaires peut survenir même si la Réserve fédérale ou la Banque du Canada ne touche pas aux taux pendant plusieurs années.

L’autre facteur à considérer, c’est que la performance du marché boursier américain est beaucoup plus élevée depuis le début de l’année que du côté canadien.

«Là-bas, on va avoir un effet de richesse qui va compenser la hausse des taux d'intérêt et ici, on n'a pas cet effet de richesse là», a ajouté M. Gignac.

L'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE) affirmait la semaine dernière que les prix des maisons canadiennes sont surévalués de 64 %.

Désaccord

Cet avis n’est toutefois pas partagé par les économistes de la Banque de Montréal (BMO).

«Nous pouvons en toute confiance dissiper l'impression que les prix des maisons canadiennes sont nettement surévalués par rapport à la location d'un logement, mais ils ne sont pas bon marché pour autant », a déclaré Robert Kavcic, économiste en chef, BMO Marchés des capitaux.

La BMO est d’avis qu’à court terme, louer peut s’avérer une meilleure alternative que l’achat.

Mais, les jeunes familles qui planifient à plus long terme dans le marché des maisons unifamiliales ne devraient cependant pas se dissuader d'acheter, selon l’institution financière.

Toutefois, elles ne doivent pas s'attendre à réaliser un accroissement de richesse comme au cours de la dernière décennie.


Taux hypothécaires : les consommateurs en danger?

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15 janvier 2013
Immobilier: les ventes de maisons chutent de 17%, le marché est en mode correction

Le marché immobilier canadien continue de montrer d’importants signes de ralentissement, ce qui fait dire à certains analystes que le secteur a amorcé une phase de correction.

Les ventes de maisons existantes ont chuté de 17,4% à l’échelle nationale en décembre par rapport à l’an dernier, selon les données compilées par l’Association canadienne de l’immeuble (ACI). D'après Sherry Cooper, économiste pour BMO, il s'agit de la plus forte baisse depuis octobre 2010.

D’une année à l’autre, les ventes de résidences ont fléchi dans quatre marchés locaux sur cinq au cours du dernier mois de 2012, à l’exception de Calgary, où l’activité a augmenté. Vancouver a été la plus grande victime: les ventes de maisons s'y sont effondrées de 31 %. Les données pour la région métropolitaine seront diffusées par la Chambre immobilière du Grand Montréal le 22 janvier.

Sur une base de comparaison mensuelle, les ventes de maisons réalisées par l’entremise du système MLS ont reculé de 0,5 % entre novembre et décembre au pays. Il s'agit du septième repli en huit mois.

De leur côté, les nouvelles inscriptions de maisons à vendre ont reculé de 1,3 % en décembre par rapport au mois précédent. Ainsi, le stock de maisons à vendre nouvellement inscrites se trouve à son plus bas depuis mars 2011.

«Les ventes réalisées à l'échelle nationale continuent à se maintenir à de bas niveaux depuis que les règlements hypothécaires ont été modifiés en 2012. Il reste toutefois des écarts importants dans les tendances notées entre les marchés locaux et à l'intérieur de ces marchés », a dit Wayne Moen, président de l'ACI, dans un communiqué.

L’ACI attribue la faiblesse de décembre au fait qu’il y avait cinq fins de semaine en décembre 2012. Or, il s’effectue moins de transactions au cours des week-ends.

Par ailleurs, les prix ont continué d'augmenter, mais à un rythme plus faible. L'indice des prix de l'ACI a progressé de 3,3 % en décembre par rapport à l'an dernier, soit le plus petit gain depuis avril 2011. Sur 12 mois, les prix ont augmenté de 3,3 % dans le Grand Montréal, signale l'ACI.


Effet domino sur l’économie

Au total, 453 372 maisons ont changé de main par l'entremise des systèmes MLS canadiens en 2012. Cela représente une baisse de 1,1 % par rapport à l'activité annuelle enregistrée en 2011, et une baisse de 1,4 % par rapport à la moyenne annuelle notée au cours des dix dernières années (2002 à 2011).

«Le marché immobilier canadien est clairement en mode correction comme nous avions signalé bien avant que les données commencent à sortir», ont écrit les économistes de Banque Scotia Derek Holt et Dov Zigler, dans une note diffusée avant la publication des données de l’ACI.

Leur collègue Adrienne Warren en a rajouté après la publication des données de l’ACI, signalant que le ralentissement de la revente de maisons commençait à avoir des répercussions sur d’autres secteurs de l’économie canadienne.

« Les intentions de dépenses de rénovation ont diminué, les ventes de produits de consommation reliés à l’immobilier tels que les meubles, les électroménagers et l’électronique stagnent. En outre, le nombre de salariés dans le secteur de la construction plafonne », signale l’économiste.

D'autres économistes sont plus tempérés. Sonya Gulati, de Services économiques TD, croit que le marché immobilier canadien se stabilisera au cours des prochains mois. «Lorsque nous analysons les précédentes périodes de resserrement des règles hypothécaires, les effets sur le marché immobilier ont été temporaires.»

Prix sous pression

En ce qui trait aux prix, ils risquent d'être sous pression en 2013, croit Marie-Claude Guillotte, économiste pour Valeurs mobilières Banque Laurentienne. La croissance des prix des propriétés au pays s'est modérée depuis la mi-2012, autant sur le marché de la revente que sur celui des maisons neuves, écrit-elle dans une note publiée mardi.

Mais étant donné que les stocks de maisons à écouler «sont élevés et s'absorbent plus lentement en raison d'un plus petit appétit des acheteurs, les prix seront forcés de se corriger à la baisse», prévoit l'économiste.


Immobilier: les ventes de maisons chutent de 17%, le marché est en mode correction

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07 janvier 2013
Immobilier: pas de krach à l'horizon, selon le PDG de la TD

En dépit de l’endettement record des Canadiens et des prix stratosphériques des maisons dans certaines villes du pays, le marché immobilier canadien ne s’écrasera pas comme celui des Etats-Unis, il y quatre ans, croit Ed Clark, le pdg de la Banque TD.

Interviewé par le Financial Post, le patron de la deuxième plus importante banque canadienne a partagé ses opinions sur le marché immobilier et la situation financière préoccupante des Canadiens.

Reconnaissant que l’immobilier a été très dynamique et bénéfique pour les banques au cours des dernières années, Ed Clark ne craint pas que la situation se retourne contre les prêteurs hypothécaires. «Les banques sont divisées sur la question, dit-il. Mais je ne crois pas que le marché immobilier canadien va s’effondrer comme ce qu'on a vu aux Etats-Unis. Nous ne nous sommes pas lancés dans les prêts à risque [subrime] comme l’ont fait les banques américaines, de sorte que nous ne nous retrouvons pas avec une population qui était évidemment incapable d’assumer une hypothèque.»

Durant le gonflement de la bulle immobilière aux Etats-Unis, les propriétaires ont beaucoup emprunté sur la valeur résiduelle [«équité»] de leur maison, souvent même sans avoir versé un cent de mise de fond. «Quand on regarde à travers le monde, les pays qui ont permis d’utiliser à ce point leur maison comme levier financier sont allés au désastre», expliquait Ed Clark au journaliste du Financial Post.

Le Canada ne s’est pas rendu là, selon lui. «Quand vous voyez que la fête va mal se terminer, vous ne partez pas le dernier. Or le Canada a quitté la fête parmi les premiers», a-t-il dit. Le banquier reconnaît que l’endettement des ménages n’a cessé de s’accroître, mais il a relevé le fait que l’accès au crédit hypothécaire a graduellement été resserré, dont une dernière fois en octobre dernier. « Il va falloir plusieurs mois avant d’en constater les effets. Et déjà, on remarque un ralentissement du marché.»

Des bas taux d’intérêt et le manque d’encadrement du secteur bancaire sont les deux ingrédients à la formation puis à l’éclatement d’une bulle immobilière, selon Ed Clark. Toujours selon lui, les banques canadiennes sont bien encadrées, ce qui devrait éviter au Canada l'hécatombe immobilière qu'ont vécue les Américains.


Immobilier: pas de krach à l'horizon, selon le PDG de la TD

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31 août 2012
Jim Flaherty inquiet face aux prêts hypothécaires des ménages

Le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, se dit toujours inquiet du poids de la dette hypothécaire pesant sur les Canadiens, mais selon lui, ils commencent à être conscients du caractère éphémère des taux d'intérêts bas.

M. Flaherty a exprimé ses craintes face aux consommateurs alourdissant sans cesse leur dette au point où ils ne seraient plus capables de payer si les taux d'intérêts devaient grimper _ ce qui est, par ailleurs, inévitable, a-t-il indiqué.

Mais les Canadiens comprennent mieux que la hausse des taux d'intérêts se fera un jour ou l'autre et que la prudence est de mise dans un tel contexte, a affirmé le ministre des Finances.

Ce message a souvent été répété par M. Flaherty et le gouverneur de la Banque du Canada, Mark Carney.

En juin, le ministre Flaherty avait répondu aux inquiétudes soulevées par M. Carney quant au marché immobilier et aux dettes des ménages canadiens en resserrant les règles entourant les emprunts hypothécaires. Ces nouvelles mesures sont en vigueur depuis le 9 juillet.

M. Flaherty a soutenu qu'il était encore trop tôt pour évaluer les retombées de ces mesures sur le marché immobilier, mais il s'est réjoui des récents indices d'un refroidissement du marché des condominiums à Vancouver et Toronto, notamment.

"C'est souhaitable. Il est préférable d'avoir un certain adoucissement sur le marché que de brusques soubresauts", a-t-il fait valoir vendredi.

Les nouvelles règles imposées par le gouvernement fédéral réduisent notamment la période maximale d'amortissement des hypothèques garanties par la Société canadienne d'hypothèques et de logement de 30 à 25 ans, en plus d'imposer l'assurance de la SCHL aux transactions pour lesquelles l'acheteur fait une mise de fonds inférieure à 20 pour cent de la valeur de la maison.

Le ministre Flaherty n'a pas annoncé de nouvelles règles de resserrement vendredi, lors d'un point de presse sur la performance économique du Canada au deuxième trimestre.

Il a fait référence, à deux reprises, à une possible hausse des taux d'intérêts par la Banque du Canada, sans toutefois s'aventurer à faire des prédictions sur le moment où une telle mesure serait annoncée.


Jim Flaherty inquiet face aux prêts hypothécaires des ménages

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04 septembre 2012
L'immobilier poursuit sa reprise aux États-Unis

Le prix des maisons aux États-Unis a augmenté de 3,8% durant la période de 12 mois s'étant terminée en juillet, selon la firme d'analyse du marché immobilier CoreLogic. Il s'agit de la plus importante hausse annuelle en six ans, un autre signe de reprise.

CoreLogic a révélé mardi que le prix des maisons avait aussi fait un bond de 1,3% entre juin et juillet. C'est la cinquième fois consécutive que l'indice mensuel et l'indice sur 12 mois affichent une hausse.

La semaine dernière, l'indice Standard & Poor/Case-Shiller avait annoncé sa première hausse annuelle en près de deux ans. Une agence de logement gouvernementale a aussi fait état d'améliorations pour les derniers 12 mois.

D'après CoreLogic, les États ayant obtenu les gains les plus substantiels sont l'Arizona, l'Idaho, l'Utah, le Dakota du Sud et le Colorado. En Arizona et en Idaho, les prix ont respectivement grimpé de 16,6% et de 10% depuis juillet 2011.

Toutefois, le Delaware et l'Alabama ont connu une baisse du prix des maisons durant la même période, le premier de 4,8% et le deuxième de 4,6%.

Le marché immobilier américain reprend lentement depuis le début de l'année. Les ventes de maisons neuves et existantes sont en hausse, les entrepreneurs sont plus optimistes et lancent plusieurs projets alors que les intérêts sur les prêts hypothécaires ont presque atteint leur niveau le plus bas en 60 ans.

Les prix augmentent aussi en raison du nombre modeste de maisons disponibles. Mais la reprise du marché s'amorce à peine. CoreLogic a affirmé que les prix étaient toujours 27% moins élevés qu'à leur point culminant en avril 2006.


L'immobilier poursuit sa reprise aux États-Unis

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07 août 2012
Hypothèque: les Canadiens auront remboursé dans 15 ans

Les propriétaires canadiens auront fini de rembourser leur prêt hypothécaire en moyenne dans 15 ans, révèle un sondage rendu public mercredi par la BMO Banque de Montréal.

À l'échelle canadienne, 76 pour cent des propriétaires auront complété leur remboursement hypothécaire d'ici 20 ans, comparativement à 75 pour cent au Québec, à 70 pour cent dans l'Atlantique et à 79 pour cent en Ontario.

Une dirigeante de la BMO, Laura Parsons, a précisé par voie de communiqué que le délai moyen de remboursement hypothécaire devrait diminuer par suite de l'adoption des nouvelles règles hypothécaires, puisque plusieurs acheteurs devront opter pour un amortissement de 25 ans après le 9 juillet.

Mme Parsons a ajouté que la réduction de la limite de refinancement à 80 pour cent de la valeur nette immobilière qui est prévue dans les nouvelles mesures peut aussi encourager certains acheteurs à rembourser leur prêt hypothécaire plus rapidement afin de pouvoir élargir leurs options de refinancement plus tard.

Cette disposition, lorsqu'elle est combinée à un amortissement de 25 ans ou moins, permettra aux acheteurs canadiens de se libérer de leur hypothèque plus rapidement, de payer moins d'intérêts au total et de cheminer vers une retraite exemple de dettes, affirme-t-elle.

Le sondage révèle de plus que 42 pour cent des Canadiens préfèrent augmenter leurs paiements hypothécaires au fil du temps, que 21 pour cent d'entre eux optent pour pour un versement forfaitaire, la majorité (58 pour cent) ne pouvant se permettre que des paiements forfaitaires de 10 pour cent ou moins; et que le quart des propriétaires ne font pas de paiements en sus de leurs paiements hypothécaires de base.


Hypothèque: les Canadiens auront remboursé dans 15 ans

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06 août 2012
Pas de vacances pour l'immobilier à Québec

L'immobilier résidentiel continue de bien performer dans la région de Québec. Le mois de juillet a été très actif pour les courtiers immobiliers avec la vente de 453 propriétés, une hausse de 1% si on compare à l'an dernier. Les propriétés unifamiliales sont toujours les plus recherchées avec une hausse des ventes de 6%.

Le prix moyen des maisons a augmenté de 10% pour atteindre près de 272 mille dollars.

Les copropriétés ont connu un ralentissement de 14% et les ventes d'immeubles à revenus ont perdu 6%.

Le secteur le plus recherché en juillet était la Ville de Lévis où les ventes de maisons ont augmenté de 19%, avec un prix moyen en hausse de 17% pour atteindre 271 mille dollars.

Sur la Rive-Nord, c'est l'arrondissement Ste-foy-Sillery-Cap-Rouge quin remporte la palme avec une augmentation des ventes de 14%, tous types de propriétés confondues. Le prix médian des propriétés unifamiliales pour cet arrondissement atteint près de 380 mille dollars, une hausse de 11%.


Pas de vacances pour l'immobilier à Québec

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12 juin 2012
Baisse du taux d'inoccupation des appartements à louer

Quel est le taux d'inoccupation moyen des appartements à louer au Québec? Il est de 2,2%, d'après une étude de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Un taux en recul de 0,2 point de pourcentage en l'espace d'une année. En guise de comparaison, le même taux est passé en une année de 2,7 à 2,5% à l'échelle du Canada.

Québec et Saguenay figurent parmi les centres urbains du Canada qui affichent les plus bas taux d'inoccupation, avec un taux de 0,7%. Seule Regina (Saskatchewan) fait mieux, avec 0,6%. Ailleurs au Québec, les taux sont de : 2,1% à Ottawa-Gatineau (-0,1 point en un an) ; 2,2% à Montréal (-0,3) ; 3,6% à Sherbrooke (-0,1) ; 3,8% à Trois-Rivières (-0,4).

«L’amélioration générale du marché du travail durant la dernière année et l’afflux de migrants dans les grands centres urbains du Canada favorisent la demande de logements à louer, dit Mathieu Laberge, économiste en chef adjoint, du Centre d’analyse de marché de la SCHL. Les immigrants, tout comme les jeunes travailleurs, ont tendance à louer un logement avant d’en acquérir un.»

Au Québec, le loyer moyen des appartements de deux chambres, immeubles neufs et existants confondus, se chiffrait à 677 dollars en avril 2012, en hausse de 6 dollars en un an. Les plus élevés, parmi les grands centres urbains, ont été enregistrés à Ottawa-Gatineau (731 dollars, +16 dollars en un an), Québec (725 dollars, +14 dollars), Montréal (708 dollars, +5 dollars), Sherbrooke (581 dollars, +4 dollars), Saguenay (553 dollars, +11 dollars) et Trois-Rivières (543 dollars, -3 dollars).

Pour l'ensemble du Canada, le loyer moyen des appartements de deux chambres, immeubles neufs et existants confondus, était de 887 dollars en avril dernier. Les plus élevés, parmi les grands centres urbains, ont été relevés à Vancouver (1 210 dollars), Toronto (1 164 dollars), Calgary (1 113 dollars), Ottawa - Gatineau (partie ontarienne, 1 104 dollars), Victoria (1 046 dollars) et Edmonton (1 036 dollars), seuls grands centres où le loyer mensuel moyen atteignait ou dépassait 1 000 dollars. À l’échelle des provinces, c’est en Alberta (1 055 dollars), en Colombie-Britannique (1 036 dollars) et en Ontario (1 014 dollars) que les logements se louaient le plus cher.


Baisse du taux d'inoccupation des appartements à louer

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15 mai 2012
Immobilier : les banques canadiennes ne sont pas à l'abri

Les banques canadiennes ont beau être considérées parmi les plus sûres du monde selon le Forum économique mondial, elles ne sont pas à l’abri d’un effondrement causé par une chute des prix de l’immobilier résidentiel, selon l’organisme supervisant les institutions financières du pays.

PLUS : La correction attendue dans l'immobilier est elle vraiment imminente?

Les crises précédentes dans le secteur financier canadien ont été causées par des mauvais prêts hypothécaires et une forte dépréciation de la valeur des maisons. Ces conditions peuvent encore survenir, a affirmé Vlasios Melessanakis, directeur au développement des politiques au Bureau du surintendant des institutions financières, dans des documents obtenus par Bloomberg en vertu de la Loi sur l’accès à l’information.

La dernière crise du genre au Canada est survenue en 1996.

«Le Canada n’est pas immunisé», a-t-il écrit le 21 mars dernier dans une note interne répondant à une publication web sur le secteur hypothécaire. «Ce n’est pas parce que rien n’est arrivé en 2008 (NDLR Une crise surtout centrée sur le secteur résidentiel américain) que le Canada est à l’abri d’une correction dans le marché résidentiel.»

Ces commentaires soulignent les tensions entre les autorités et les prêteurs hypothécaires dans un marché immobilier en plein essor et qui alimente les profits des banques.

Le ministre des Finances Jim Flaherty a déjà resserré trois fois les normes entourant les prêts hypothécaires et mis la Société canadienne d’hypothèques et de logement sous la supervision du Surintendant aux institutions financières.

Pendant ce temps, le gouverneur de la Banque du Canada Mark Carney répète à qui veut bien l’entendre ses avertissements quant à l'endettement trop élevé des ménages canadiens, qui représente le plus grand risque interne pour l’économie du pays.

«Lorsque nous regardons la vue d’ensemble du marché, il peut y avoir des poches de vulnérabilité, mais nous demeurons relativement confortables», a commenté de son côté Gordon Nixon, président et chef de la direction de la Banque Royale du Canada le 8 mai. « Franchement, j’aimerais bien voir le discours se détendre un peu. »

D’après Bloomberg.


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17 mars 2012
L'immobilier surévalué de 15%, selon la TD

Les économistes sont unanimes pour dire que les bas taux d’intérêt ont contribué à faire gonfler les prix de l'immobilier au pays. Reste à savoir l’envergure de cette distorsion ... Une réponse a été apportée vendredi par une équipe d’économistes de la banque TD. La surévaluation de l’immobilier est de 10 à 15% !

Les économistes se fondent sur les tendances des prix du marché local, les fondements économiques (PIB, emploi, taux d’intérêt, démographie et géographie) et la capacité d’emprunt des ménages. Les économistes prévoient que si la bulle est crevée rapidement, la chute aura trois fois l’ampleur de la correction observée au début des années 1990.

Vancouver, où affluent les investissements étrangers, ou encore le marché des condos de Toronto, attirent particulièrement l'attention des économistes. Les modèles d’évaluation immobilière utilisés par la banque indiquent aussi que la ville de Québec et Montréal sont des zones à risque.

Le chômage et les taux d’intérêt mettront le feu aux poudres

Le marché de l’emploi et les taux d’intérêt sont pointés du doigt par les économistes de la banque. Selon eux, une hausse du chômage ou un rehaussement des taux en vigueur déclencheraient une correction du marché immobilier.

La situation des ménages est alarmante. Leur endettement comparativement à leur revenu disponible atteint 150%, et il est attendu à 160% sous peu.

Quant aux taux d’intérêts, les économistes ne s’attendent pas à une hausse dans les années qui viennent. La Fed a déclaré maintenir son taux à zéro jusqu’en 2014, et la Banque du Canada a récemment gardé son taux directeur inchangé à 1%.

Malgré tout, les économistes se veulent rassurants quant à la propagation de cette bulle au marché financier. Les banques canadiennes disposent de capitaux importants et sont très réglementées, ce qui leur permettra d’absorber l’éclatement de la bulle immobilière.

Néanmoins, comme le rappelait le FMI, le vrai risque pèse sur l’économie globale du pays, pour la construction, les emplois, l’octroi du crédit et la consommation.

Lorsque la Banque du Canada ramènera ses taux à un niveau normal, 1 million de ménage (10% des ménages détenteurs de dettes) devront consacrer 40% ou plus de leurs revenus au remboursement de leurs créances immobilières. Cette proportion pourrait être supérieure si la dette continue sa croissance actuelle.


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15 mars 2012
Immobilier: les ventes repartent en hausse

Les conditions météorologiques printanières de février ont stimulé les ventes de maisons au Canada, lesquelles sont reparties à la hausse après deux mois de déclins. Ce gain vient en outre défier les prédictions de ralentissement du marché immobilier au pays.

Les températures moins hivernales observées dans plusieurs parties du pays ont encouragé les Canadiens à magasiner pendant le mois de février, habituellement parmi les mois les plus tranquilles de l'année pour la vente de maisons, a noté l'économiste Douglas Porter, de la Banque de Montréal.

"Le marché canadien de l'habitation est toujours en expansion, l'hiver particulièrement doux ayant vraisemblablement ajouté un peu d'énergie au portrait", a indiqué M. Porter.

Les ventes de maisons ont progressé de 1,4 pour cent en février par rapport au mois précédent, a indiqué jeudi l'association canadienne de l'immeuble (ACI), regagnant ainsi le tiers du déclin mensuel de l'activité observé de décembre à janvier.

Comparativement à l'année précédente, les ventes de maisons ont avancé de 8,6 pour cent pour atteindre 36 937 logements, contre les 34 021 vendus en février dernier par l'entremise du Service inter-agences (SIA) de l'ACI.

Le marché reste équilibré, a observé l'ACI, puisque tant le nombre de ventes de maisons que celui des nouvelles inscriptions à la vente a grimpé de 1,9 pour cent, atteignant leur plus haut niveau depuis mai 2010.

"La reprise des nouvelles inscriptions notées à Toronto et Montréal, soit les deux marchés canadiens les plus vigoureux, a compensé le recul du nombre de nouvelles inscriptions enregistrées à Vancouver, soit le troisième des grands marchés canadiens", a précisé l'ACI dans un communiqué.

Quelque 60 pour cent des marchés régionaux étaient équilibrés le mois dernier, mais l'ACI a observé une hausse du nombre de marchés favorables aux acheteurs par rapport à ceux favorables aux vendeurs, un phénomène qui ne s'est pas produit depuis un bon moment parce que la demande pour les maisons étaient particulièrement forte.

Cette hausse de l'offre devrait aider le marché à rester équilibré et limiter la croissance des prix des maisons.

La valeur moyenne des maisons canadiennes vendues en février s'est établie

à 372 763 $, en hausse de deux pour cent par rapport à la moyenne nationale du même mois en 2011.

"En février 2011, le prix moyen national a été hissé plus haut en raison d'une montée en flèche des ventes haut de gamme dans certains des quartiers cossus de Vancouver et nous ne nous attendions pas que la situation se répète cette année", a expliqué l'économiste en chef de l'ACI, Gregory Klump.

"D'une part les données de février le confirment, mais d'autres facteurs contribuent également à tenir le prix moyen national élevé. Le facteur principal est le marché immobilier de Toronto, où l'équilibre serré entre l'offre et la demande continue à faire grimper considérablement les prix des maisons au pays, notamment ceux des maisons unifamiliales isolées."

Ces derniers mois, une préférence pour les maisons unifamiliales isolées, typiquement plus dispendieuses que les condominiums, a aidé à faire grimper le prix moyen national des maisons.

Les marchés de Calgary, Toronto, Barrie, Montréal, Québec, Saint-Jean et Halifax-Dartmouth ont été parmi les plus actifs le mois dernier.

Un total de 61 772 propriétés résidentielles ont changé de mains pendant les trois permiers mois de 2012, ce qui représente une progression de 6,7 pour cent par rapport à la même période en 2011.


Immobilier: les ventes repartent en hausse

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13 mars 2012
La retraite menacée par l'endettement?

La sécurité financière à la retraite de nombreux Canadiens pourrait être mise à mal par l'endettement, selon l’Institut Info-retraite BMO.

 Au Canada, près de la moitié des 50 à 59 ans continuent à payer une hypothèque, tout comme le quart des travailleurs de 60 à 69 ans au Québec. L'endettement à la consommation est un problème croissant au Québec. Le crédit est passé, en de 1999 à 2009, de 24,2 % à 37,5 % par rapport au revenu personnel disponible, selon l'Institut de la statistique du Québec.

Une solution suggérée par BMO est la réduction de la période d'amortissement de l'hypothèque. L'avantage est que cela réduirait de beaucoup l'impact des taux d'intérêt à long terme en plus de raccourcir la durée de vie de l'hypothèque elle-même.

Dans le cas d'un prêt hypothécaire de 400 000 $, réduire de cinq ans une période d'amortissement de 30 ans peut sauver jusqu'à 70 000 $ en intérêts.

Planifier d'avance sa retraite devient d'autant plus important étant donné que 80 % de ceux qui le font correctement sont en mesure de vivre de leurs économies. Actuellement au Québec, seuls 66 % des retraités disposaient d'une planification adéquate.

Les Québécois actuellement à la retraite ne semblent pas croire que l'endettement à la retraite soit un problème.

« Seulement 23 % des retraités sondés conseillent aux Québécois de rembourser toutes leurs dettes avant d'arrêter de travailler; ce qui prouve encore une fois que la situation n'est pas catastrophique », indique Richard La Ferrière, chef de région, planification financière pour le Québec chez TD Waterhouse, par voie de communiqué.

Cette tendance pourrait changer dans les années à venir, conséquences du vieillissement de la population et des doutes quant à la capacité des régimes de retraite à honorer leurs engagements.

Le sondage en ligne mené pour le compte de BMO a été réalisé du 21 au 23 février 2012, auprès d'un échantillon de 1 500 Canadiens. Sa marge d'erreur est de 2,5 %, 19 fois sur 20. Quant au sondage mené pour le compte de TD Waterhouse, il a été fait auprès 1006 retraités au Canada.
 


La retraite menacée par l'endettement?

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05 mars 2012
Les ventes d'immeubles à la hausse cette année

Après avoir subi un recul, les ventes résidentielles au Québec devraient rebondir en 2012 et augmenter très légèrement en 2013.

Après avoir subi un recul, les ventes résidentielles au Québec devraient rebondir en 2012 et augmenter très légèrement en 2013.

Selon l'Association canadienne de l'immeuble (ACI), les ventes de résidences enregistrées au réseau MLS devraient augmenter de 2,3% cette année par rapport à l'an dernier, pour atteindre un total de 79 000 logements.

Pour 2013, la hausse du nombre de ventes devrait être de 0,2% pour s'établir à 79 150.

En 2011, les ventes avaient diminué de 3,5%, pour un total de 77 216 transactions inscrites au réseau MLS, qui comprend toutes les maisons en vente par les agents immobiliers.

Les prévisions pour le Québec surpassent celles du Canada, alors que l'ACI prévoit à ce que les ventes de résidences en 2012 et 2013 demeurent sensiblement au même niveau que la moyenne annuelle notée au cours des dix dernières années.

Pour le pays, on parle d'une hausse de 0,3% en 2012, alors que le nombre de ventes devraient atteindre 458 800, tandis que l'ACI s'attend à un recul de 0,3% en 2013, à 457 200.

Quant au prix moyen d'une maison au Québec, il devrait augmenter de 3% pour se situer à 269 200$ en 2012. Une hausse moins forte, de 2%, devrait suivre en 2013, portant la valeur moyenne d'une maison à 274 600$. Il s'agit de prix moyens pondérés.

Au Canada, le prix moyen non pondéré devrait baisser de 1,1% en 2012 pour atteindre 359 100$. On s'attend à ce que les prix augmentent légèrement en 2013, avec une hausse moyenne de 0,9% pour atteindre 362 300$.

«Pourvu qu'on maîtrise la crise de la dette en Europe et qu'on évite une récession économique mondiale, les taux d'intérêt bas vont appuyer les ventes et les prix des propriétés au Canada», estime lundi Gregory Klump, économiste en chef de l'ACI.

«Les récentes tendances sont rassurantes, mais si les taux d'intérêt demeurent bas pendant un certain temps encore, le marché canadien de l'habitation fera sans aucun doute l'objet d'une surveillance accrue pour détecter des signes de surchauffe.»


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05 mars 2012
Absence confirmée de bulle immobilière résidentielle au Québec

Selon le modèle d’estimations du marché immobilier d'Études économiques Desjardins, aucune des six régions métropolitaines de recensement (RMR) du Québec n’affiche un prix démesuré par rapport aux facteurs fondamentaux d'accession à la propriété. Le marché résidentiel provincial ne semble donc pas surévalué.

Sujets :
Desjardins , Québec

En somme, plusieurs indicateurs permettent d’éteindre le voyant rouge. D’une part, la capacité financière des ménages à acquérir une propriété s’approche de la moyenne historique. D'autre part, la forte progression des prix des dernières années a été compensée par une légère hausse des revenus et, surtout, par la diminution des taux hypothécaires.

Pour assister à une diminution des prix, estime-t-on chez Desjardins, il faudrait un choc tel qu’une correction persistante de l’emploi ou une remontée des taux d’intérêt qui ferait fléchir la demande. Le marché basculerait à ce moment d’un état d’équilibre à une situation de surplus. Dans le contexte d’un manque de vigueur de l’économie, il faut bien entendu surveiller étroitement le marché du travail dont l’évolution constitue le principal risque à la baisse. Pour l’instant, le voyant jaune suffit.

Situation de la copropriété

Dans le cas du condo, la construction neuve doit ralentir afin de favoriser l’écoulement des projets qui seront bientôt terminés. Malgré le niveau élevé d’unités neuves invendues et en construction, le nombre de mois nécessaire pour écouler ces habitations paraît raisonnable. De plus, le marché de la revente des copropriétés est près de l’équilibre et loin d’un surplus semblable à celui des années 1990 qui avait provoqué un recul des prix.

Fondements solides

Dans l’ensemble, les fondements du secteur résidentiel semblent sains au Québec. À moins d’une détérioration importante de la conjoncture économique, une correction des prix, voire un effondrement semblable à celui des années 1990, n’est pas à prévoir à court terme. À cet égard, les économistes de Desjardins rappellent d’ailleurs que même la légère récession de 2008-2009 n’avait pas eu d’impact important sur les prix des résidences, ce qui tempère les inquiétudes.


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28 février 2012
Immobilier: 65% des aspirants courtiers échouent à l'examen

À peine 35% des aspirants courtiers immobiliers réussissent l'examen nécessaire à l'obtention d'un permis au Québec, un taux de succès deux fois plus faible qu'il y a deux ans.

Ce plongeon est une conséquence directe de l'adoption de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier en mai 2010, qui a rehaussé le niveau de difficulté des tests. Or, comme la formation n'est plus obligatoire, plusieurs candidats se présentent aux examens très mal outillés.

«Je suis inquiet de voir que les gens ne sont pas préparés, ça m'inquiète énormément», a dit Robert Nadeau, président et chef de la direction de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), lors d'une entrevue récente à La Presse Affaires. «Ils pensent que ça va être facile et ça ne l'est pas.»

 

Nombreux candidats

De nombreux candidats s'inscrivent à une formation - facultative mais recommandée - et n'y assistent pas, révèle un sondage interne mené par l'OACIQ. «Ils vont acheter le matériel et ils pensent que c'est suffisant, a indiqué M. Nadeau. Il y en a qui se font dire: je vais te préparer en une fin de semaine. Ils ne passent pas non plus, ces gens-là.»

Selon l'ancienne loi, les aspirants courtiers devaient réussir un examen de trois heures à choix multiples au terme d'une formation obligatoire. Ce test - dont le taux de réussite était d'environ 75% - leur donnait droit à un permis de plein exercice, qui leur permettait de pratiquer tant le courtage résidentiel qu'hypothécaire.

Pour réussir les nouveaux tests, les candidats doivent être capables de résoudre plusieurs problèmes concrets, comme la rédaction d'un contrat de courtage et d'une promesse d'achat. «Juste en matière résidentielle, c'est six heures d'examen, a souligné M. Nadeau. Si je veux avoir un permis de plein exercice comme autrefois, il faut que j'ajoute au moins six heures d'examen. C'est deux jours.»

Le coût de l'examen en courtage résidentiel est de 512$ avant les taxes. Après trois échecs, les candidats doivent attendre au minimum un an avant de tenter leur chance de nouveau.

Plusieurs instituts offrent des formations d'environ 300 heures en vue de préparer les élèves aux tests de l'OACIQ. Ces cours coûtent plus ou moins 3700$.

Écoles problématiques

Le président de l'OACIQ dénonce l'attitude de certains instituts d'enseignement dans les mois qui ont précédé l'entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Au printemps 2010, plusieurs écoles ont lancé de vastes campagnes publicitaires à la radio afin d'attirer les élèves avant qu'il ne soit trop tard - c'est-à-dire avant que les examens deviennent plus difficiles. Cette façon de faire a provoqué une ruée et attiré environ 4000 nouveaux courtiers en très peu de temps dans la profession.

Pourtant, l'OACIQ demandait depuis cinq ans aux écoles de se préparer au nouveau régime, affirme Robert Nadeau.

«Mais les maisons d'enseignement, quand la manne est arrivée avant 2010, elles ont dit: moi, je forme sur l'ancien, je me dépêche et quand j'aurai du temps, je penserai au nouveau. Mais elles n'ont pas préparé leurs élèves aux nouveaux examens. Dans les collèges qui l'ont fait, les élèves réussissent; dans ceux qui ne l'ont pas fait, les élèves ne réussissent pas.»

Robert Nadeau estime qu'un taux de réussite de 60% aux examens «serait très convenable» et dit que l'OACIQ offre son soutien aux maisons d'enseignement. Les choses pourraient changer de façon plus importante puisqu'un projet de formation obligatoire est dans l'air.

Dans les agences

Les courtiers qui ont passé le nouvel examen de l'OACIQ se démarquent-ils dans les agences? Nathalie Clément, directrice de Via Capitale du Mont-Royal, dit observer une «légère différence» parmi ses nouveaux employés.

«En général, ils ont des connaissances un peu plus approfondies, mais il y a l'expérience du terrain qui fait défaut», a-t-elle indiqué.

Serge Brousseau, président et propriétaire de la bannière RE/MAX du Cartier, qui emploie 250 courtiers, estime quant à lui qu'il est «un peu tôt pour observer des résultats tangibles».

Et si la nouvelle formation semble rendre les agents plus aptes, «ça n'en fait pas nécessairement de meilleurs vendeurs», a-t-il dit hier.


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29 février 2012
Le château de cartes

Vous vous demandez d’où vient ce bateau dans l’entrée de votre voisin? Ou pourquoi votre beau-frère peut se payer deux voyages dans le sud cette année? Une étude publiée la semaine dernière pourrait vous fournir la réponse.

On entend souvent dire que la dette personnelle des Canadiens a doublé en 10 ans. Elle dépasse aujourd’hui 153 % du revenu disponible. Mais ce qu’on ignorait (enfin, sans chiffres à l’appui), c’est que nos concitoyens pigent de plus en plus dans leurs lignes de crédit personnelles garanties — comme les marges de crédit hypothécaires — pour dépenser.

La portion de ces prêts dans le crédit à la consommation est passée de 11 % en 1995, à près de 50 % aujourd’hui, selon un rapport de la Banque du Canada. Est-ce simplement parce que les gens y transfèrent leur solde de carte de crédit pour profiter de meilleurs taux? Non. La majorité de ces dettes s’ajoutent au total.

Pas grave, l’endettement?

Certains affirment que l’endettement des ménages, ce n’est pas bien grave. Puisque la valeur de leurs actifs (notamment leur maison) augmente aussi. J’ai toujours trouvé cet argument faible. D’abord, même si on possède des actifs pour couvrir nos dettes — comme une maison ou des placements —, notre situation demeure risquée. Parce que la bourse ou l’immobilier, ça peut chuter. Votre montagne de dette, elle, va rester.

Mais ce que cette étude ajoute, c’est qu’au lieu de payer leur hypothèque et obtenir, sur papier, une plus-value, de plus en plus de Canadiens utilisent la hausse de valeur de leur maison pour voyager, acheter des meubles ou rénover leurs maisons à crédit. Résultat : le ratio de dettes par rapport à l’équité immobilière augmente, même si le prix des maisons continue de monter.

Conséquence : chaque jour, des milliers de Canadiens se rendent de plus en plus vulnérables à une baisse du prix de leur maison, une récession, une période de chômage prolongée ou une flambée des taux d’intérêt. « Une chute des prix des maisons abaisse la valeur des garanties des ménages; ceux-ci voient leur bilan se dégrader, ce qui réduit les montants qu’ils peuvent emprunter pour financer leur consommation courante et investir dans leur logement », souligne l’étude. Et si les Canadiens se trouvent incapables de rembourser leurs dettes bancaires, c’est le système financier qui pourrait dérailler… comme aux États-Unis.

Des effets pervers

Ce qui se passe en ce moment montre les effets pervers de la politique monétaire actuelle. Non seulement les taux d’intérêt au plancher mettent en péril les régimes de retraite, mais ils découragent l’épargne, et incitent les consommateurs à s’endetter. Une bulle immobilière se forme qui, à son tour, accentue l’endettement en permettant aux propriétaires d’emprunter sur la valeur excédentaire de leur maison.

Une baisse notable du prix des maisons, et regardez bien le château de cartes s’écrouler…

Ironiquement, la politique monétaire est la responsabilité de… la Banque du Canada. On a voulu protéger le Canada de la crise en poussant les citoyens à dépenser. Du coup, on a semé les graines d’une débâcle encore pire.


Le château de cartes

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02 février 2012
Les banques trop nombreuses à faire la file devant la SCHL

La Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) pourrait atteindre sous peu la limite que lui a fixée le gouvernement fédéral. 

Le plafond des contrats d'assurance est fixé à 600 milliards $ et, au 30 septembre 2011, la valeur réelle de ces prêts atteignait 541 milliards $

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, si l'acheteur n'a pas 20 % de mise de fonds, le prêt doit être assuré par la SCHL.

La Société est soutenue par le gouvernement fédéral et doit donc obtenir son approbation pour aller au-delà de la limite permise. Pour l'instant, elle n'a donné aucune indication signifiant qu'elle demanderait une augmentation de sa limite.

Volume anormalement élevé

Dans un courriel envoyé à Argent, la SCHL indique qu'elle « a récemment reçu de nombreuses demandes de la part des prêteurs à l'égard d'un gros volume d'assurance de portefeuille. »

La société a donc dû retarder l'octroi d'assurance de portefeuille afin de mettre en place un processus d'attribution.

Le porte-parole Charles Sauriol n'a pu quantifier ce retard, et ne sait pas non plus quand il devrait être rattrapé. Mais on assure que les délais n'auront aucune incidence sur l'offre d'assurance prêt hypothécaire de la SCHL aux propriétaires admissibles et n'aura aucune incidence sur le coût d'achat d'une habitation.

La SCHL explique que dans le contexte de la crise financière mondiale qui a commencé en août 2007, les institutions financières ont davantage mis l'accent sur leurs besoins en liquidité. Ainsi, les volumes d'assurance de portefeuille de la SCHL ont augmenté au cours de cette période.

La SCHL indique continuer de gérer ses activités d'assurance prêt hypothécaire en tenant compte du plafond de 600 milliards $. En 2008, ce plafond était de 450 milliards $.

Vers la fin de 2011, elle a demandé à certaines banques de freiner leurs volumes de prêts assurés par la société.

Afin d'éviter une augmentation des défauts de paiements et ainsi pousser le gouvernement vers le versement des sommes qu'il garantit auprès de la SCHL, les critères d'accès à la propriété devraient se contracter davantage, selon Marie-Hélène Legault, chargée de cours à l'UQAM et professeure d'accession à la propriété pour l'ACEF de l'Est.

« Il faut surtout que la SCHL continue à resserrer ses critères, comme ils le font depuis 2008. Avant on pouvait étaler son amortissement jusqu'à une période de 40 ans. On pouvait même prêter avec aucune mise de fonds », rappelle-t-elle.

Mme Legault suggère une mise de fonds constitué uniquement de l'épargne du client. « On peut encore faire sa mise de fonds de 5 % avec de l'argent emprunté », déplore-t-elle.

« Une personne qui passe de locataire à propriétaire souvent, ses coûts logement vont doubler, donc c'est important que les gens aient pris l'habitude d'épargner. »

Le gouvernement fédéral envisagerait d'ailleurs d'imposer de nouvelles mesures plus sévères pour les acheteurs de propriétés.

Déjà, depuis le 18 avril 2011, le gouvernement est intervenu avec de nouvelles mesures pour resserrer l'accès à la propriété.

Il a réduit de 35 à 30 ans de la période d'amortissement des nouveaux prêts hypothécaires assurés par la SCHL.

Ottawa a également déterminé un nouveau plafond du montant qu'un propriétaire peut emprunter en refinançant son hypothèque. Ce plafond, qui était de 90 %, passe à 85 % de la valeur la maison.

Le gouvernement a aussi fait savoir qu'il n'assurera plus les marges de crédit hypothécaires garanties par des propriétés. Ceci signifie que les banques devront supporter seules les défauts de paiement associés à ces marges.

 

 


Les banques trop nombreuses à faire la file devant la SCHL

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30 janvier 2012
Pas de bulle immobilière au pays, selon BMO

L'effervescence du marché immobilier canadien n'inquiète pas la direction des études économiques de BMO Groupe financier. Un rapport spécial, publié par l'organisation, souligne que le Canada est davantage susceptible de connaître un ralentissement qu'une correction.

L'économiste en chef de l'institution Sherry Cooper croit d'ailleurs que le marché de l'habitation est présentement un ballon et non pas une bulle.

« À l'exception de quelques régions, les évaluations restent seulement modérément élevées dans le pays, particulièrement lorsqu'on tient compte des faibles taux d'intérêt, de la démographie, des coûts de construction, de la réglementation en matière d'affectation des sols et de l'afflux de capitaux étrangers », a déclaré Mme Cooper.

L'économiste a précisé que les faibles taux d'intérêt devraient maintenir l'accessibilité pendant un certain temps, pour permettre aux revenus de rattraper les prix élevés et rétablir les évaluations appropriées.

Malgré tout, le rapport reconnait que des prix élevés impliquent le risque d'une correction importante en cas de choc, comme une montée en flèche des taux d'intérêt, une grave récession ou des investissements étrangers en perte de vitesse. Une correction marquée est toutefois peu probable en l'absence de tels déclencheurs.

«Tandis qu'une bulle éclate toujours, un ballon se dégonfle souvent lentement en l'absence d'une épingle. Dans la plupart des régions, lorsque les évaluations ne sont que modérément élevées, l'air devrait s'échapper lentement», a rassuré Mme Cooper.

L'économiste estime que les revenus auront le temps de s'apprécier pour rattraper les prix élevés des maisons, ce qui permettra aux évaluations de revenir à la normale avant les taux d'intérêt.

L'endettement élevé n'inquiète pas

BMO affirme par ailleurs que l'endettement élevé des ménages canadiens par rapport à leurs revenus n'est pas aussi inquiétant que certains observateurs le prétendent. Le rapport de l'institution indique que les Canadiens sont loin d'avoir le fardeau de la dette des Américains au sommet de leur bulle immobilière.

«Même aujourd'hui, après quatre années de désendettement aux États-Unis, les ratios d'endettement des ménages sont moins élevés au Canada», a noté Sherry Cooper

 


Pas de bulle immobilière au pays, selon BMO

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30 janvier 2012
Immobilier : ralentissement et non correction en vue

OTTAWA - Le boom de l'habitation au Canada est plus susceptible de connaître un ralentissement qu'une correction, indique un rapport rendu public lundi par la Direction des études économiques de la Banque de Montréal.

Le rapport suggère que les alertes sur le secteur immobilier canadien émises par des observateurs internationaux, allant du Fonds monétaire international (FMI) au magazine «The Economist», sont exagérées ou simplistes.

Même le chaud marché des condominiums à Toronto — objet de plusieurs des avertissements — a plus de chance de se calmer que de s'effondrer, soutiennent les économistes de BMO.

Une comparaison des prix des maisons en fonction des revenus des ménages montre une augmentation par rapport à il y a dix ans, mais pas de manière excessive, souligne le rapport.

BMO ajoute aussi ne pas croire que la plupart des Canadiens se trouvent à l'aube d'un endettement près de l'ampleur aux États-Unis qui avait précédé la crise des «subprimes» en 2007.

Néanmoins, l'institution affirme que les évaluations des maisons sont encore plutôt élevées et dit s'attendre à une stabilisation des ventes, des mises en chantier et des prix cette année.


Immobilier :  ralentissement et non correction en vue

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29 novembre 2011
Hypothèque: les Canadiens s'endettent moins

De nouvelles données laissent croire que les Canadiens contractent de moins importantes dettes hypothécaires depuis que le gouvernement a pris des mesures pour resserrer le crédit dans ce secteur, a indiqué mardi la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL).

Dans son rapport du troisième trimestre, la SCHL affirme que les volumes de prêts assurés pour l'achat de logements de propriétaires ont retraité d'environ 10 pour cent, mais ils ont renoué avec leurs niveaux antérieurs à la fin septembre, pour une baisse globale de 12 pour cent d'une année à l'autre.

L'activité de refinancement de prêt des propriétaires avait initialement chuté de 40 pour cent et était toujours en baisse de 25 pour cent à la fin septembre par rapport aux niveaux antérieurs aux changements imposés par le gouvernement. Le recul annuel est de 31 pour cent.

Ottawa a réduit en mars la période d'amortissement maximale pour les nouveaux prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, la faisant passer de 35 ans à 30 ans.

En outre, Ottawa a réduit le montant assurable que les Canadiens peuvent emprunter en refinançant leur hypothèque. Cette somme est passée de 90 pour cent à 85 pour cent de la valeur du logement.

Selon des responsables de la SCHL, le solde moyen des prêts s'établissait à 159 740 $ à la fin du troisième trimestre, soit un peu plus qu'au même moment l'an dernier.

Mais l'avoir propre foncier des propriétaires atteignait 45 pour cent, comparativement à 44 pour cent à la même période l'an dernier.

Selon la SCHL, le taux d'arriérés a été de seulement 0,42 pour cent au cours de la période, un taux conforme aux tendances de l'industrie.


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13 octobre 2011
Immobilier: la Côte-de-Beaupré se prépare à la croissance démographique

(Boischatel) Toutes les municipalités de la Côte-de-Beaupré ont des projets immobiliers, la plupart issus de promoteurs privés. Le but est le même : être prêt à la croissance démographique anticipée, une courbe qui a pourtant commencé son ascension!

Selon les dernières données disponibles, ce sont autour de 350 mises en chantier qui sont lancées annuellement, créant une vitalité dans l'industrie de la construction. Voici deux exemples de ce dynamisme.

Boischatel: organiser son développement

Boischatel, aux limites ouest de la MRC, est la municipalité la plus populeuse. Elle compte plus de 6500 habitants, selon les relevés municipaux. Il y a 10 ans, 4000 personnes habitaient le secteur. C'est donc un développement à vitesse grand V, vers le nord, sur le plateau laurentien, le long de la rivière Montmorency. 

«Notre développement n'est pas improvisé. Il est organisé. On l'a fait à l'intérieur du périmètre urbain en ciblant l'unifamilial, sur des terrains un peu plus grands afin de protéger le couvert forestier et développer différemment», explique le directeur général, Carl Michaud, lors d'une tournée de la ville où l'on constate que tous les fils sont enfouis. On a investi 8 millions $ en 2008 pour les faire disparaître dans le secteur patrimonial.

Le potentiel est de 350 terrains, mais la Ville préfère y aller doucement, avec 50 terrains par année. «C'est insuffisant par rapport à la demande. J'en aurais 150 et je les vendrais demain matin, mais ce qu'on souhaite, c'est entre 70 et 75 par année. On modère volontairement pour bien gérer le développement du territoire», ajoute M. Michaud.

Le dernier projet en lice pour Boischatel, c'est la construction d'un pont de 2,3 millions $ sur la rivière Ferrée, un projet qui permettra de «faire le tour» du terrain de golf Royal Québec et de poursuivre le développement résidentiel.

Onze projets à Beaupré

Du côté de Beaupré, pôle de services de la MRC, ce ne sont pas moins de 11 projets résidentiels qui sont actuellement en route, sans compter cinq autres en phase de réalisation. Ce sont 25 millions $ qui ont été investis dans la seule année 2010 pour amorcer six ensembles résidentiels.

Beaupré est habité par un peu plus de 3000 résidants, mais visité par davantage de villégiateurs, ce qui donne une population de près de 7000 personnes à servir. Cela se traduit par une centaine de mises en chantier par année. L'intérêt est là, à preuve le récent projet de 25 millions $ appelé Céleste, des condos rustiques qui remplaceront l'hôtel Val-des-Neiges.

Pour le maire Michel Paré, l'heure est à la revitalisation. «On investit beaucoup pour un développement esthétique. On a fait faire une étude de circulation et on caresse un projet d'embellissement sur la rue Royale afin de dynamiser les vieux quartiers. Ce qu'on ne souhaite pas, c'est de couper la ville en deux», dit-il, sans oublier l'accès au fleuve pour ses résidants qu'il a comme priorité.

C'est pourquoi le maire Paré promet de conserver aussi la trame industrielle, concentrée sur le terrain bientôt vacant de l'usine d'AbitibiBowater. La Ville a déjà promis de maintenir cette vocation industrielle pour attirer des entreprises dans le domaine des énergies renouvelables, des technologies vertes et de la recherche.


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13 octobre 2011
Immobilier: beaucoup de développement dans les cartons

(Québec) Trois secteurs répartis sur le territoire de la ville de Québec et sur la Rive-Sud devraient connaître un développement immobilier dans les prochains mois : Chauveau-Henri-IV, l'avenue Bourg-Royal à Beauport et la route Lagueux à Saint-Étienne-de-Lau­zon.

C'est ce qu'a exposé Alain Roy, directeur général du groupe Altus, une firme de consultants en immobilier, lors de la conférence qu'il donnait hier au deuxième Sommet immobilier commercial.

Au fil des ans, la Corporation financière Alpha (société d'investissement de la succession de Jules Dallaire, fondateur de Cominar) a acquis 26,8 millions de pieds carrés dans le secteur de Chauveau-Henri-IV. Ces espaces vacants ne devraient pas le rester longtemps, d'après Alain Roy. 

«Alpha est en discussion avec la Ville de Québec pour construire.» Soixante pour cent du nouveau développement devrait être con­sacré au résidentiel, 30 % à l'industriel et 10 % au commercial.

Dans le secteur de l'avenue Bourg-Royal, à Beauport, ce sont sept millions de pieds carrés, propriété des Soeurs de la Charité, qui sont l'objet de convoitise.

«La Ville cherche à intégrer [cet espace] à la zone de développement prioritaire», explique le directeur général d'Altus. «Une fois que ce sera fait, les Soeurs pourront vendre à des promoteurs.» Ces grands terrains pourraient changer de visage rapidement et faire l'objet d'une densification.

 

Rive-Sud

Saint-Étienne-de-Lauzon, dans le secteur de la route Lagueux au nord de l'autoroute, va vivre tout un changement dans les prochains mois. «Il n'y a rien d'annoncer, je ne peux rien dire, mais c'est un secteur à surveiller», a laissé tomber M. Roy.

 La conférence d'Alain Roy dressait aussi un bilan du développement immobilier dans la région de Québec pour l'année 2011.

 Il constate que le domaine de l'immobilier industriel et commercial va très bien et de manière globale, ses conclusions sont bon­nes malgré quelques baisses (cons­tructions résidentielles particulièrement). «L'immobilier a la cote auprès des investisseurs, la demande est forte, la construction va bien, capitaux et financement sont encore accessibles», conclut-il.


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12 octobre 2011
Les Québécois hésitent à rembourser leur hypothèque par anticipation

Près de trois baby-boomers québécois sur dix (28 %) prévoient emménager dans une habitation plus petite à leur retraite, révèle une étude de TD Canada Trust. L’ennui, c’est que leurs enfants adultes qui vivent encore chez eux les empêchent de le faire maintenant.

Parmi les boomers au Québec qui projettent de vivre dans une habitation plus petite, 14 % retardent leur projet de déménagement pour rendre service à leurs enfants adultes qui vivent chez eux. En outre, 8 % de ces parents comptent demeurer dans leur maison actuelle parce que, disent-ils, ils pourraient devoir héberger des enfants adultes après leur retraite.

« Si des enfants adultes vivent encore chez vous, il n’est pas inconvenant de leur demander de contribuer au remboursement du prêt hypothécaire. S’ils vivent chez vous pour économiser, il leur coûtera probablement moins cher de vous verser une pension que de louer un logement ailleurs », conseille TD Canada Trust.

À propos de prêt hypothécaire, le numéro deux bancaire au pays constate que les boomers québécois ne profitent pas des possibilités qui leur sont offertes de rembourser leur prêt hypothécaire le plus tôt possible.

En effet, ils sont les moins susceptibles de verser la mise de fonds la plus élevée possible (56 % comparativement à 69 % à l’échelle nationale), les moins enclins à augmenter la fréquence de leurs versements hypothécaires (30 % contre 44 %) et les moins nombreux à choisir une période d’amortissement plus courte (30 % contre 34 %) pour réduire leurs frais d’intérêt.

TD Canada Trust rappelle qu’il existe trois méthodes éprouvées pour effacer rapidement une dette hypothécaire : augmenter jusqu’à 100 % les versements pendant la durée du prêt, effectuer des versements hypothécaires hebdomadaires ou à la quinzaine, et faire des paiements forfaitaires lorsqu’on a de l’argent disponible (par exemple, lorsqu’on reçoit un remboursement d’impôt).


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02 septembre 2011
Subprime: 17 institutions financières poursuivies

Dix-sept banques et institutions financières sont visées par une plainte déposée vendredi aux Etats-Unis par un régulateur financier pour des fraudes avant la crise des crédits immobiliers à risque ("subprime"), a annoncé ce régulateur.

L'Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a indiqué dans un communiqué qu'elle voulait "recouvrer les pertes" infligées aux deux géants parapublics du financement des prêts immobiliers, Fannie Mae et Freddie Mac, par ces établissements, dont les banques française Société Générale et helvétique Credit Suisse.

"Les plaintes font état d'infractions à la loi fédérale régissant les actifs financiers et au droit (common law) dans la vente de titres adossés à des prêts hypothécaires résidentiels conçus par ces établissements", a précisé la FHFA.

Le lancement de ces poursuites avait été annoncé comme imminent par le New York Times jeudi soir.

Fannie Mae et Freddie Mac s'étaient lancés tardivement dans le "subprime", en 2006, au moment où ce marché était condamné à s'effondrer. Ce pari manqué leur a valu d'immenses pertes puis une mise sous tutelle publique en septembre 2008.

Selon le régulateur de ces deux organismes, les banques qui ont vendu à "Fannie" et "Freddie" des titres adossés à des prêts immobiliers ont menti sur certaines caractériques de ces titres ou des prêts qu'ils regroupaient dedans, notamment sur les vérifications faites auprès des ménages emprunteurs.

Le marché des prêts aux ménages "subprime", présentant les plus faibles garanties de remboursement, a contribué au gonflement de la bulle spéculative dans l'immobilier aux Etats-Unis, qui après son éclatement en 2007 a provoqué une crise financière puis une récession mondiales.


Subprime: 17 institutions financières poursuivies

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24 août 2011
Immobilier: pas de ralentissement en vue au Québec


Immobilier: pas de ralentissement en vue au Québec

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22 août 2011
Immobilier: Montréal toujours moins abordable

(Montréal) Les ventes de maisons se maintiennent plutôt bien dans la région de Montréal, mais la Banque RBC prévoit un «essoufflement» à court terme en raison de la montée continuelle des prix.

Dans un rapport publié hier, la RBC confirme que l'accessibilité à la propriété s'est encore dégradée dans la métropole au cours du deuxième trimestre de 2011. Montréal a perdu quelques places au classement des villes canadiennes abordables, indique l'économiste principal Robert Hogue, et le marché de la revente risque de s'en ressentir bientôt.

«Si la détérioration de l'accessibilité se poursuit, il faut s'attendre à ce que ça pèse de plus en plus lourdement sur la demande», a indiqué M. Hogue à La Presse Affaires.

Indice RBC

La RBC publie chaque trimestre un indice qui calcule les coûts de possession d'une résidence (versements hypothécaires, services publics et impôt foncier) par rapport au revenu brut d'un ménage. Plus l'indice est élevé, plus il est difficile d'être propriétaire.

Pour un bungalow détaché - la mesure étalon de RBC -, l'indice atteint désormais 42,6% à Montréal, en hausse de 1,4 point sur un trimestre. C'est un peu moins que la moyenne nationale de 43,3%, mais plus élevé que la tendance historique dans la région montréalaise, qui s'établit à 37,3% depuis 1985.

Le portrait est plus sombre pour les maisons à deux étages, prisées par les jeunes familles en banlieue. Pour détenir une telle propriété, les ménages montréalais doivent maintenant débourser 55% de leurs revenus bruts, un bond de 2,3% en un seul trimestre. C'est plus que la moyenne nationale (49,3%) et nettement au-dessus de la tendance historique de 42,3%.

«On commence vraiment à voir un certain stress de ce côté-là», a commenté M. Hogue.

Pour l'heure, cette dégradation de l'accessibilité semble loin de freiner l'ardeur des acheteurs montréalais. Le nombre de transactions, bien qu'inférieur de 8% par rapport à l'an dernier, affiche une remontée depuis deux mois dans la région métropolitaine. Qui plus est, les prix poursuivent leur lancée, avec un gain moyen de 5% pendant les sept premiers mois de 2011.

Robert Hogue s'attend à ce que le rythme des ventes s'essouffle si l'accessibilité continue à se dégrader, mais il exclut une baisse marquée des prix à Montréal. La Banque TD prédisait la semaine dernière un recul de 8%, tandis que l'économiste de RBC entrevoit plutôt une stagnation après 2012.

Quand on se compare...

Si les prix ont monté de 150% depuis une décennie dans la métropole québécoise, le marché immobilier demeure à des années-lumière de celui de Vancouver. Là-bas, l'indice d'accessibilité RBC a atteint au deuxième trimestre son pire niveau jamais enregistré. Le ménage moyen doit désormais consacrer 92,5% de ses revenus bruts pour détenir un simple bungalow, un bond de 10,4% en à peine trois mois!

«Ce que ça veut dire, à 92%, c'est que le ménage typique de Vancouver ne peut se permettre un bungalow ou une maison à deux étages, et à peine un appartement en copropriété», a expliqué Robert Hogue, soulignant que l'indice RBC demeure une mesure théorique.

Le prix moyen des propriétés dépasse désormais la barre des 800 000$ à Vancouver, contre environ 325 000$ dans le Grand Montréal. Comme plusieurs économistes, Robert Hogue s'attend à une correction des prix dans la métropole de Colombie-Britannique. «À savoir si ça sera 20 ou 30%, c'est difficile à dire, ce n'est pas impossible.»

Ailleurs au pays, l'accessibilité a continué à se dégrader au deuxième trimestre, laissant un portrait contrasté du marché immobilier. La mesure RBC pour détenir un bungalow s'est élevée à 51,9% à Toronto (+2% sur un trimestre), 41,2% à Ottawa, 37,1% à Calgary (+0,6%) et 33,8% à Edmonton (+0,6%). La moyenne québécoise est de 35,1%.

Pour détenir une maison standard à deux étages, les ménages canadiens ont dû débourser en moyenne 61,4% à Toronto, 43,1% à Ottawa, 38,5% à Calgary et 95,5% à Vancouver.

Sans surprise, la copropriété demeure l'option la moins onéreuse. L'indice RBC atteint 29,2% en moyenne pour ce type de propriété au Canada, soit 32,8% à Montréal, 34,2% à Toronto et 47,1% à Vancouver.

Par ailleurs, la récente débâcle boursière a repoussé de plusieurs trimestres la hausse prévue des taux d'intérêt au Canada, ce qui permettra de limiter les pressions sur l'accessibilité, souligne la RBC. Un couteau qui pourrait toutefois s'avérer à double tranchant, dans la mesure où les prix pourraient rester à la hausse plus longtemps que prévu, augmentant du coup les paiements mensuels des futurs propriétaires.

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Part du revenu brut dédié à la possession d'un bungalow*

42,6% à Montréal

51,9% à Toronto

92,5% à Vancouver

43,3% au Canada

*L'indice d'accessibilité de la banque RBC met en rapport les coûts de possession (versements hypothécaires, services publics et impôt foncier) et le revenu brut d'un ménage. Données pour le deuxième trimestre de 2011.


Immobilier: Montréal toujours moins abordable

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28 juin 2011
Hypothèque : aidez vos clients à payer leur prêt plus vite

Qu'ils contractent leur prêt hypothécaire auprès de vous ou dans une autre institution financière, vos clients peuvent bénéficier de quelques conseils pour les aider à payer leurs dettes plus rapidement.

Voici quelques conseils, suggérés par la Banque de Montréal (BMO), à ce sujet.

  • Envisager une période d'amortissement plus courte

    Plus la durée du prêt hypothécaire est courte, moins le client paiera d'intérêts. En lui suggérant d'opter pour un amortissement de 25 ans, il pourrait se libérer de son hypothèque plus rapidement.
  • S'assurer d'avoir les moyens de payer son hypothèque maintenant et plus tard

    Soumettez le budget de votre client à un test de tolérance au stress en utilisant un versement hypothécaire basé sur un taux d'intérêt plus élevé. Si le taux venait à augmenter, ne serait-ce que d'un point, de 5 à 6 %, on pourrait ajouter 146 $ par mois à un prêt hypothécaire de 250 000 $ amorti sur 25 ans.

    De plus, rappelez à vos clients que les coûts du logement, soit les versements hypothécaires, les taxes foncières, les coûts du chauffage, etc., ne devraient pas totaliser plus du tiers du revenu du ménage.
  • Penser à l'avenir

    Vos clients doivent considérer leur maison comme un placement. Ils doivent évaluer son emplacement et son accessibilité et déterminer si des rénovations devront être faites plus tard. Il est aussi préférable qu'ils règlent leurs dettes à court terme avant de prendre d'importants engagements financiers comme l'achat d'une première maison ou l'agrandissement d'une maison existante.
  • Faire une mise de fonds plus importante

    Le versement d'une mise de fonds plus importante est une excellente façon pour vos clients de réduire les intérêts à payer pour la durée du prêt hypothécaire. En faisant une mise de fonds d'au moins 20 %, ils éviteront de payer l'assurance contre le défaut de paiement.
  • Faire des paiements anticipés si possible

    S'ils le peuvent, vos clients devraient faire des versements hebdomadaires ou aux deux semaines, plutôt que mensuels. Ils peuvent aussi augmenter le montant de leurs mensualités, en capital et en intérêts, pour payer leur prêt plus rapidement.
  • Réfléchir attentivement : taux fixe ou taux variable?

    Bien qu'un prêt hypothécaire à taux variable peut s'avérer une stratégie gagnante à long terme, un prêt à taux fixe offrira à vos clients une certaine tranquillité d'esprit, d'autant plus que les taux sont présentement à de faibles niveaux record.

Hypothèque : aidez vos clients à payer leur prêt plus vite

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29 juin 2011
Acheter ou louer, là est la question

Maxime Bergeron

En 2008, Carl Dubuc a cédé à la «pression» de son entourage. Il s'est décidé à investir dans l'immobilier en achetant un appartement à l'est du centre-ville pour un peu moins de 200 000$.

Même si le condo était rénové de A à Z, de nombreux problèmes sont apparus dès la première année. Le jeune professionnel a dû allonger près de 20 000$ pour couvrir les travaux, en plus de perdre des contrats - et plusieurs heures de sommeil - pendant de longs mois.

M. Dubuc a finalement vendu l'appartement l'an dernier pour déménager dans un logement du quartier Villeray. Son aventure immobilière est derrière lui, pour son plus grand bonheur. «Avec mon style de vie, ça me convient autant d'être locataire que propriétaire», résume-t-il.

Au-delà des rénovations, les nombreuses dépenses associées à la propriété ont conforté le Montréalais dans sa décision de vendre. «Mes frais de condo me coûtaient 1000$ par année, mes taxes, 2000$, les assurances de la copropriété, 700$. Quand tu calcules tout ça, ça faisait 3000$ de dépenses fixes pour mon condo. Comme locataire, avec l'internet et le chauffage compris, ça me coûte 575$ par mois!»

 

L'exemple de Carl Dubuc est inverse à la tendance observée depuis une décennie au Québec, avec de jeunes ménages de plus en plus nombreux à quitter leur logement pour s'offrir une maison ou un condo.

Or, avec la hausse salée des prix, les aspirants proprios devraient aujourd'hui faire preuve de la plus grande prudence avant de signer une offre d'achat, avertit Louis-Philippe Toupin, planificateur financier et directeur régional du bureau Montréal-Champlain du Groupe Investors. La firme a publié hier une fiche informative sous forme de mise en garde, à l'approche des déménagements massifs du 1er juillet.

«S'acheter une maison est de plus en plus dispendieux, et il faut peut-être y penser à deux fois, a fait valoir M. Toupin à La Presse Affaires. Quand les gens achètent une maison, est-ce qu'ils tiennent vraiment compte de tous les coûts?»

Le planificateur donne l'exemple d'une maison «en bas de la moyenne», grevée d'une hypothèque de 250 000$. Le paiement mensuel s'élève à environ 1000$, somme à laquelle il faut ajouter 250$ pour les impôts foncier et scolaire, et 400$ pour les services.

«Ça nous amène à 1700$, et là on n'est pas dans le luxe, tranche-t-il. Ça peut représenter une bonne proportion du revenu brut ou net d'une majorité d'individus, et on oublie ces facteurs-là très souvent.»

Louis-Philippe Toupin reconnaît que l'achat d'une maison représente un investissement à long terme. Mais avec les hausses de prix de la dernière décennie - quelque 150% à Montréal, pour une valeur moyenne de 312 500$ -, le potentiel d'accroissement sera plus limité au cours des 10 prochaines années. Mieux vaut, pour certains, demeurer locataires et utiliser d'autres véhicules pour faire fructifier son capital, dit-il.

Potentiel ou pas, de nombreux ménages continuent à opter pour la propriété. Sylvie Rousson, courtière hypothécaire chez Multi-Prêts qui conseille de nombreux premiers acheteurs, fait toujours avec eux un exercice de préqualification approfondi.

«Ce qu'il est important de faire à cette étape-là, c'est de s'assurer que le budget puisse entrer dans la propriété, et qu'on est surtout pas en train de squeezer une propriété dans son budget», aime-t-elle dire à ses clients.

Bien souvent, après une première analyse, les aspirants propriétaires décident de ne pas emprunter le maximum permis par les banques, dit Mme Rousson. Les institutions autorisent en général un ratio d'endettement résidentiel (hypothèque, impôt foncier et chauffage) de 32% du revenu brut, tandis que la courtière de Multi-Prêts essaie de se limiter à 28% pour laisser une marge de manoeuvre aux nouveaux proprios.

Cette fameuse marge sera d'autant plus importante que les taux d'intérêt devraient augmenter d'environ 2% d'ici la fin de 2013, prédisent en moyenne les économistes.

Dimanche dernier, à l'émission Question Period de CTV, le ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, a lancé une mise en garde bien claire à ce sujet aux emprunteurs: «Les taux d'intérêt sont à un creux historique et ils ne peuvent que monter, donc on veut être sûr que les ménages se préparent en sachant que les taux d'intérêt seront sans doute plus élevés lorsqu'ils renouvelleront leur hypothèque dans quelques années.»

Dans le cas d'un prêt de 250 000$ étalé sur 25 ans, une hausse des taux de 4% à 6% fera passer les paiements mensuels de 1052$ à 1280$.


Acheter ou louer, là est la question

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07 juin 2011
Le marché immobilier des copropriétés s'emballe à Québec en mai

Au cours du mois de mai 2011, le marché des copropriétés existantes a atteint un nouveau sommet avec la revente de 201 unités, une augmentation de 41 %. C'est le constat que fait la Chambre immobilière de Québec (CIQ) à partir de ses statistiques de ventes résidentielles pour la région métropolitaine de Québec.

On observe que 58 condos de plus que l’an dernier ont changé de propriétaires en mai. Il s'agit d'une variation mensuelle jamais vue dans la région, ce qui confirme le dynamisme de ce segment de marché. À 215 083 $, le prix moyen a pour sa part progressé de 11 %.


Le marché immobilier des copropriétés s'emballe à Québec en mai

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09 mai 2011
Marge de crédit de 125 000$ à 70 ans

LA SITUATION: Huguette et Marcel, septuagénaires, travaillent fort pour maintenir leurs dépenses en deçà de leurs revenus. Ils doivent puiser occasionnellement dans leur marge de crédit hypothécaire, qui atteint 125 000$ et sur laquelle ils ne paient que les intérêts. Faut-il vendre leur condo et louer un logement?

LES DONNÉES

Huguette, 70 ans

Revenus (y compris retrait FERR):17 000$

 

FERR: 55 000$

Régime de retraite: aucun

Marcel, 72 ans

Revenus (y compris retrait FERR): 20 000$

FERR: 35 000$

Régime de retraite: aucun

Propriété: valeur de 225 000$

Marge de crédit sur valeur domiciliaire: 125 000$

Prêt auto: 10 000$

L'ANALYSE

Le couple ne paie que les intérêts sur sa marge. Pendant que les taux d'intérêt sont encore bas, ils pourraient contracter une hypothèque standard à taux fixe. Le couple accumulerait ainsi un plus grand avoir net sur sa propriété. L'impact sur le budget peut être absorbé avec l'accroissement des prochains retraits minimaux au FERR.

«Le scénario où on conserve le condo serait la meilleure option à envisager pour le moment.»

Josée Laframboise, planificatrice financière, BMO Banque de Montréal

***

Leurs revenus de retraite sont modestes. Il faut faire avec.

Marcel et Huguette, âgés de 72 et 70 ans, touchent à eux deux 19 000$ en rentes de la RRQ et 12 570$ en prestations de la Sécurité de la vieillesse. Ils n'ont aucun régime de retraite complémentaire.

«Mon époux a dû cesser de travailler à 45 ans pour des raisons de santé et j'ai été la seule à pouvoir contribuer au REER à compter de ce temps, ce qui explique le peu d'argent que nous avons réussi à épargner», indique Huguette. Ils détiennent respectivement 55 000$ et 35 000$ dans leurs FERR.

Le couple possède depuis trois ans un condo d'une valeur de 225 000$, grevée d'une marge de crédit hypothécaire de 125 000$.

Avec les retraits obligatoires des FERR, les revenus après impôt du couple totaliseront environ 37 000$ en 2011. Ils épongent les déficits occasionnels en puisant dans la marge de crédit.

«Je fais un budget et nous tentons de réduire nos dépenses le plus possible mais nous avons toutefois dépensé 40 000$ cette année», confie Huguette. Il s'agissait d'une dépense exceptionnelle, assure-t-elle.

Huguette et Marcel se demandent s'ils devraient vendre leur condo, rembourser la marge, et louer un appartement.

Ils font face à un autre problème, heureux et à court terme, celui-là. «Nous devrons nous rendre au Maroc en mai pour le mariage de notre fils, ajoute Huguette. Serait-il préférable de prendre l'argent pour le voyage dans nos FERR plutôt que de continuer à utiliser la marge hypothécaire?»

Faut-il vendre?

Sur cette marge de crédit de 125 000$, Huguette et Marcel ne paie que les intérêts, à hauteur de 327$ par mois, a constaté la planificatrice financière Josée Laframboise, de BMO Banque de Montréal. Le taux variable subira éventuellement une hausse, ce qui augmentera leurs dépenses, sans qu'ils remboursent pour autant un seul dollar de capital.

«Ils n'ont pas beaucoup de marge de manoeuvre», observe la planificatrice. Dans un premier scénario, elle leur recommande de contracter un prêt hypothécaire standard à taux fixe. «C'est le temps de le faire», indique-t-elle. «Cela leur permettrait de profiter des taux qui sont très bas présentement et de s'assurer d'un paiement stable pour les prochaines années.»

Un prêt hypothécaire de 125 000$, amorti sur 25 ans avec un taux de 4% - disponible présentement -, entraînerait une mensualité de 657$. Pour l'instant, le couple paie 848$ par mois en frais de logement, incluant la mensualité de la marge (327$), les charges de copropriété (173$), les impôts fonciers (148$), et l'électricité (200$). Avec une hypothèque à taux fixe, ces frais grimperaient à 1178$.

Les dépenses du couple, qu'Huguette estime à 33 200$ par année, augmenteraient ainsi de 3960$. En 2011, leurs revenus nets de 37 000$ pourraient en théorie libérer à cette fin quelque 3800$. Avec un petit effort supplémentaire de 160$, «ils rembourseraient 8000$ de capital dès la première année», fait valoir Josée Laframboise. Au cours des années suivantes, les retraits minimaux obligatoires des FERR excéderont leurs besoins, du moins jusqu'en 2015. Il faudra alors commencer à retirer davantage que le minimum requis, pour maintenir leur coût de vie de 37 000$ ajusté à l'inflation.

Cependant, d'ici la vente de la propriété et avec l'accroissement de sa valeur, ils accumuleraient ainsi une plus grande valeur nette, qui procurera ensuite les revenus de leur fin de vie.

Louer un logement

Passons au scénario de la location. Pour trouver un logement de quatre pièces comme leur condo, il faudra payer un loyer que Josée Laframboise estime à un minimum de 700$ par mois. Elle ajoute 200$ en coût d'électricité, pour des frais de logement de 900$.

La vente du condo libérerait des liquidités de 100 000$. Un portefeuille de risque modéré, composé de 30% d'actions et de 70% de revenus fixes, produirait un rendement à long terme d'environ 4%.

Ce rendement serait toutefois inférieur à l'accroissement de la valeur nette du condo prévu dans le premier scénario, estime notre conseillère.

Pour l'instant, dans la mesure où le couple peut bien contrôler son budget, il y a donc peu d'avantages à opter dès maintenant pour un logement.

«Le fait de rester dans leur condo leur évite un déménagement qui occasionnerait des coûts», ajoute la planificatrice. Huguette et Marcel lui ont en outre confié qu'ils préfèreraient pour l'instant demeurer dans leur condo.

Le voyage au Maroc? En raison de la faiblesse des taux d'intérêt, mieux vaut puiser une somme raisonnable dans la marge de crédit. «Les sommes détenues dans les FERR sont à l'abri de l'impôt et il est avantageux d'en retirer seulement le minimum», dit-elle.

Mais la marge de manoeuvre budgétaire est mince: «Il est important qu'ils fassent le point une fois par année.»


Marge de crédit de 125 000$ à 70 ans

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09 mai 2011
Immobilier: les prévisions encore relevées au Canada

(Montréal) Pour la deuxième fois en six mois, l'Association canadienne de l'immeuble (ACI) relève ses prévisions pour 2011.

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L'organisme prédit ce matin un recul d'à peine 1,3% du nombre de transactions cette année comparativement à 2010. C'est moins que la baisse de 1,6% annoncée en février dernier, et nettement inférieur au recul de 9% prévu il y a six mois.

Pourquoi un tel revirement? L'ACI l'explique en deux mots: Colombie-Britannique.

 

«En raison de l'activité qui s'est avérée plus forte que prévu en Colombie-Britannique au premier trimestre de 2011, on prévoit maintenant la vente de 441 100 logements au pays en 2011», indique l'organisme dans un communiqué.

Depuis plusieurs mois, la province de l'Ouest soulève littéralement le marché immobilier du pays. Le prix moyen d'une propriété y frôle les 800 000$, et les investisseurs asiatiques continuent à y acheter en masse.

L'ACI explique cette frénésie par l'entrée en vigueur en mars de nouvelles règles sur le financement hypothécaire, en particulier la disparition de l'amortissement sur 35 ans. Ces changements ont entrainé un afflux d'acheteurs dans les marchés les plus chers, gonflant le volume d'activité - et les prévisions de l'organisme.

La cadence a quelque peu ralenti depuis l'entrée en vigueur des nouvelles règles, mais l'ACI s'attend à une reprise au troisième trimestre dans l'ensemble du Canada, «grâce à la reprise économique et à l'embauche qui subsistent».

«Même si on prévoit que les taux d'intérêt augmenteront plus tard dans l'année, ils seront toujours très près des niveaux actuels et soutiendront toujours l'activité sur le marché de l'habitation», a ajouté Gregory Klump, économiste en chef à l'ACI.

Prix en hausse

L'organisme, qui représente 100 000 agents immobiliers à travers le Canada, prédit une hausse du prix moyen de 4% cette année au pays, à 352 500$. La progression devrait être plus modérée l'an prochain, soit 0,9%.

Les augmentations seront un peu plus substantielles au Québec, selon les prévisions publiées ce matin. Le prix moyen devrait grimper de 4,5% cette année, à 260 000$, et de 3,3% l'an prochain, à 268 500$, avance l'Association.

À l'échelle canadienne, l'ACI s'attend à une reprise des ventes en 2012. Le nombre de transactions devrait monter de 2,6%, à 452 500.


Immobilier: les prévisions encore relevées au Canada

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09 mai 2011
Recul des mises en chantier en avril

Les mises en chantiers ont reculé au Canada et au Québec, en avril, selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Le nombre désaisonnalisé annualisé de mises en chantier d’habitations au pays s’est élevé à 179 000 en avril une diminution de par rapport à mars, mois où il s’était établi à 184 700.

« La baisse du rythme des mises en chantier d’habitations en avril s’explique surtout par le repli de l’activité enregistré au Canada dans le segment des logements collectifs et dans les régions rurales. La diminution de la cadence des mises en chantier de logements collectifs en Ontario et au Québec est le facteur qui a le plus contribué au ralentissement global observe à l’échelle du pays », a déclaré Bob Dugan, économiste en chef au Centre d’analyse de marché de la SCHL

Au Québec, le rythme désaisonnalisé annualisé de mises en chantier s'est établi 36 800, comparativement à 40 600 pour le mois de mars. Au total, 3 474 habitations ont été mises en chantier en avril 2011, comparativement à 4 645 un an auparavant.

« Ce ralentissement de la construction résidentielle au Québec provient des logements collectifs et est conforme à nos attentes », remarque Kevin Hughes, économiste principal à la SCHL pour le Québec.

Les mises en chantier de maisons individuelles ont reculé de 31 % par rapport au mois d‘avril de 2010.


Recul des mises en chantier en avril

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25 avril 2011
Rebond des ventes de maisons neuves aux États-Unis

Les ventes de maisons neuves aux États-Unis ont rebondi en mars par rapport au niveau historiquement faible touché le mois précédent, selon des chiffres publiés lundi par le département du Commerce, et davantage que ne le prévoyaient les analystes.

Le département du Commerce a fait état de 300 000 ventes en rythme annuel, soit 11,1% de plus qu'en février. Les analystes tablaient en moyenne sur 280 000.

Les ventes de février ont été révisées à la hausse, à 270 000 contre 250 000 initialement estimé. Mais cela reste le plus bas niveau depuis le début de cette série statistique en 1963.


Rebond des ventes de maisons neuves aux États-Unis

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10 avril 2011
Immobilier : les taux hypothécaires vont monter

Plusieurs banques ont augmenté les taux de leurs prêts hypothécaires de 0,35 % la semaine dernière. Une tendance qui devrait se poursuivre.

Selon cannex.com, le taux fixe fermé affiché pour 5 ans pour la plupart des grandes banques est de 5,69 %. Le taux variable régulier ouvert s'élève à 2,85 %. Ces taux vont augmenter dans les mois à venir, annonce Hélène Bégin, économiste principale au Mouvement Desjardins. « L'économie mondiale et celle nord-américaine se sont presque remises de la récession. On voit que les incertitudes s'estompent et que l'économie mondiale prend un peu de vitesse. Cela va entraîner une augmentation des taux sur le marché obligataire qui va se répercuter sur la grille de taux hypothécaires. »

PLUS : Les banques canadiennes haussent leurs taux hypothécaires

Selon l'économiste, le taux des prêts hypothécaires va encore augmenter progressivement d'ici la fin 2011 et cette tendance haussière va se poursuivre au cours des années suivantes. Le taux fixe fermé pourrait ainsi « franchir la barre des 7 % en 2014 et sûrement celle des 7,5 % en 2015 », avance Hélène Bégin.

De plus, les économistes de plusieurs institutions prévoient que la Banque du Canada hausse son taux directeur de 100 points de base d'ici la fin de 2011, ce qui augmenterait les hypothèques à taux variable de 1 %.

Farhaneh Haque, directrice régionale des ventes et spécialiste hypothécaire mobile chez TD Canada Trust a constaté un mouvement général des emprunteurs vers le taux variable. Un choix qui s'explique essentiellement par le coût. En parallèle, les emprunteurs peuvent profiter de l'économie qu'ils réalisent chaque mois pour procéder à un remboursement anticipé d'une partie du prêt quand cela est possible. Cela leur permet de réduire la durée de leur emprunt.

La directrice ne veut toutefois pas généraliser. Tout le monde n'achète pas à taux variable. Ce choix répond à des problématiques personnelles. Les conseillers font donc du cas par cas. « Nous questionnons beaucoup nos clients sur leur situation, leur mode de vie. Que l'on soit jeunes parents ou célibataires, on n'est pas prêt à dépenser la même somme par mois par exemple. »

La hausse des taux, tout comme des règles plus contraignantes pour souscrire un prêt hypothécaire, devrait avoir un impact sur le marché immobilier. « On devrait assister graduellement à une baisse du nombre des transactions. C'est vraiment un retour à la normale après la pointe qu'on a connu un peu plus tôt l'an dernier », note Hélène Bégin.


Immobilier : les taux hypothécaires vont monter

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09 avril 2011
Les condos à la rescousse du marché

Le nombre de mises en chantier de copropriétés a contribué à maintenir l’activité dans la construction résidentielle dans la région métropolitaine de recensement (RMR) de Québec, au cours du premier trimestre de 2011.

La construction de maisons individuelles, jumelées, en rangée, ainsi que les duplex, a connu une baisse de 18 % de janvier à mars 2011.

Le démarrage de logements locatifs a également subi une forte diminution de 53 %.

En contrepartie, les mises en chantier de copropriétés sont passées de 206, entre janvier et mars 2010, à 479, au cours de la même période cette année.

« La construction d’habitations de ce type connaît une croissance puisque celles-ci répondent aux aspirations et aux besoins des ménages âgés, qui sont de plus en plus nombreux », mentionne Élisabeth Koulouris, analyste principale de marché à la SCHL.

Selon les plus récentes données de l’organisme, il y a donc eu, tous segments confondus, 1 110 unités de mises en chantier au cours du premier trimestre de l’année dans la RMR de Québec contre 1 125 pour la période correspondante de 2010.

« La construction résidentielle est demeurée dynamique. Elle est soutenue par un marché de l’emploi solide et des taux d’intérêt hypothécaires relativement bas. Le rythme d’activité devrait toutefois être moins élevé qu’en 2010, année où les stocks sur le marché de la revente étaient limités et où plusieurs acheteurs ont dû devancer leur achat en raison des conditions de financement favorables », ajoute Mme Koulouris.

En province

Dans l’ensemble des centres urbains du Québec, comptant 10 000 habitants et plus, on dénombre 7 345 mises en chantier durant les trois premiers mois de 2011, ce qui correspond à une baisse de 12 % par rapport à la même période en 2010


Les condos à la rescousse du marché

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07 avril 2011
Immobilier : qui sont les futurs acheteurs ?

Élise Martin . 07-04-2011

Deux québécois sur cinq dans la tranche d’âge des 18-34 ans prévoient acheter une maison au cours des deux prochaines années, selon un sondage Ipsos Reid commandé par la Banque Royale.

C’est davantage qu’ailleurs au pays, où un jeune sur trois vise à accéder à la propriété dans les deux prochaines années. Les canadiens âgés de 18-34 ans recherchent en majorité (59 %) une maison isolée. Seulement 15 % s’intéressent à un condo et 20 % à une maison jumelée ou en rangée. Pourtant, après avoir arrêté leur choix, les deux tiers d’entre eux paient une hypothèque plus élevée qu’ils ne l’auraient voulu.

Lors du choix d’une maison, il est important de se garder une marge de manœuvre. En plus de la mise de fond et du prêt hypothécaire, il faut aussi prévoir les frais de clôture (arpentage, inspection, frais d’enregistrement, frais juridiques) qui peuvent représenter 1 à 2 % du prix d’achat final. L’acheteur doit aussi prendre en compte le coût des rénovations prévues, du déménagement, des nouveaux électros, des services publics, du raccordement au câble, de la taxe de bienvenue.

Si près de la moitié (46 %) des jeunes propriétaires, de 18-34 ans, admettent que leur hypothèque accapare une trop grande partie de leur budget, la même proportion (43 %) arrive tout de même à rembourser plus vite que prévu, ce qui leur permet d’économiser en frais d’intérêts.

Les nouveaux propriétaires peuvent aussi économiser en se prévalant d’un crédit d’impôt fédéral de 750 $. Il est destiné aux acheteurs d’une première habitation, est non remboursable et peut être utiliser par l’un ou l’autre des conjoints.

Des frais d’intérêts inutilement élevés pourraient être évités grâce à la préapprobation d’un prêt hypothécaire. Celle-ci permet de geler un taux d’intérêt dans un contexte où la Banque du Canada pourrait hausser son taux directeur le 12 avril. L’institution canadienne a maintenu son taux directeur inchangé à 1% depuis septembre, alors qu’il avait été majoré à trois reprises l’an dernier.

L’enquête sur les tendances du marché résidentiel de RBC a été réalisé par Ipsos Reid du 12 au 17 janvier 2011.


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19 mars 2011
Taux fixes ou taux variables : pensez-y

La plupart des spécialistes prévoient une hausse des taux d'intérêt. Les questions essentielles sont : dans quelle mesure et à quel moment. Toutefois, comme les taux d'intérêt se trouvent à des niveaux historiquement bas, ils ne peuvent qu'augmenter. Par conséquent, un grand nombre de nouveaux acheteurs et de Canadiens renouvelant leur hypothèque se demandent comment se préparer au mieux à cette hausse tout en tirant parti du contexte actuel.

Les Canadiens pourraient se poser la question suivante : Dois-je me lancer maintenant dans un prêt hypothécaire à long terme ou dois-je opter pour un prêt à taux variable afin de bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas? La Banque Scotia recommande aux Canadiens de prendre en considération les deux solutions en modulant leur prêt hypothécaire.

« Certains Canadiens préfèrent la tranquillité d'esprit que leur procure un prêt hypothécaire à taux fixe, tandis que d'autres apprécient la souplesse d'un prêt à taux variable, mais il n'est pas forcément nécessaire de choisir entre l'un et l'autre », a déclaré David Stafford, administrateur délégué, Crédit garanti par un bien immobilier, Banque Scotia. « Vous n'investiriez pas tous vos oeufs dans le même panier, alors pourquoi emprunter de cette façon? »

Les Canadiens, dit-il, pourraient combiner des taux variables et fixes grâce à des programme comme Crédit intégré Scotia (CIS), qui permet de tirer parti des fluctuations des marchés et des taux d'intérêt tout en bénéficiant d'une protection. La souplesse du taux hypothécaire variable signifie également que les Canadiens pourront toujours changer d'avis et engager une plus grande partie de leur hypothèque à un taux fixe.

 

Tout comme pour les placements, de petits changements peuvent entraîner d'importantes répercussions pendant 20 à 30 ans. « Vous pouvez apporter un certain nombre de changements à votre prêt hypothécaire qui pourront avoir une grande influence sur la durée de votre remboursement », ajoute M. Stafford.

On peut consulter le site quelepargnecommence.com de la Banque Scotia, conçu en vue d'une réflexion sur les habitudes d'épargne, d'investissement et d'emprunt. Fondé sur trois principes, Que l'épargne commence encourage à épargner automatiquement, parce que ça marche; à investir pour l'avenir, parce que personne d'autre ne le fera à votre place; et à « emprunter pour pouvoir ».


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19 mars 2011
Taux d'intérêt hypothécairesLes gens disent ne pas s'inquiéter, mais...

Les résultats du Sondage Jecomprends.ca, réalisé par CROP et portant sur l'épargne et l'investissement, ne cessent de surprendre. Au Québec en 2010, alors que 66 % des propriétaires détenaient un prêt hypothécaire sur leur résidence principale, 27 % d'entre eux se disent « pas du tout » préoccupés et 38 %, « pas très souvent » préoccupés par la possibilité que les taux augmentent.

Les jeunes couples (53 % « pas du tout préoccupés ») et les Québécois plus âgés (39 % « pas du tout » préoccupés) sont ceux qui semblent avoir l'esprit le plus tranquille. Par ailleurs, notons que la majorité des propriétaires (61 %) ont une hypothèque à taux fixe, ce qui les protège à court terme des fluctuations des taux d'intérêt.

Cependant, une exploration plus approfondie de la capacité des propriétaires québécois à payer leurs prêts révèle un portrait plus inquiétant de la situation. Si leurs paiements hypothécaires augmentaient de 100 $ par mois (l'équivalent d'une hausse de taux de 1% pour une hypothèque de 200 000 $ sur 25 ans à 4 %), seulement la moitié des propriétaires (54 %) affirment qu'ils pourraient « facilement » continuer à faire leurs paiements hypothécaires, alors que 6 % ne pourraient plus s'en acquitter.

Les familles monoparentales sont particulièrement vulnérables : 14 % d'entre elles ne pourraient supporter une hausse de 100 $ par mois. Heureusement, la majorité d'entre elles (75 %) sont protégées pour l'instant puisqu'elles sont plus nombreuses que quiconque à avoir emprunté à taux fixe.

 

Les jeunes propriétaires sont aussi à risque mais pour une raison différente : près de la moitié ont emprunté sur le long terme (47 % des 18-34 ans ont emprunté sur 30 ans ou plus vs. seulement 17 % parmi les autres propriétaires), ce qui laisse croire qu'ils ne disposaient peut-être pas de suffisamment d'argent pour emprunter sur une plus courte période. Pour en connaître davantage sur les préférences des Québécois  en matière de logement, consultez ce troisième volet du Sondage Jecomprends.ca - CROP : Le miroir financier des Québécois, en visitant le site www.jecomprends.ca.


Taux d'intérêt hypothécairesLes gens disent ne pas s'inquiéter, mais...

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09 mars 2011
C'est au Québec que les intentions d'acheter une plus grande maison sont les plus élevées.

C'est au Québec que les intentions d'acheter une plus grande maison sont les plus élevées, selon un sondage RBC.

TORONTO, le 9 mars /CNW/ - La très grande majorité des Québécois (86 %) estiment que la valeur de leur maison a augmenté au cours des deux dernières années, et 59 % d'entre eux prévoient acheter une plus grande maison. Ces proportions sont les plus élevées au pays, selon la 18enquête annuelle sur les tendances du marché résidentiel de RBC.

La confiance à l'égard du marché immobilier est élevée au Québec. En effet, 90 % des Québécois estiment que l'immobilier au Canada représente un bon placement à long terme, proportion qui se situe dans la moyenne nationale. La majorité des propriétaires de la province (92 %) affirment qu'ils font un bon ou un excellent travail en ce qui a trait au remboursement de leur hypothèque. Cette proportion se situe à 6 % au-dessus de la moyenne nationale, et elle est la plus élevée parmi toutes les provinces.

« Au Québec, le marché de l'habitation est resté très stable comparativement à ceux d'autres régions, et on y observe un haut niveau de confiance en ce qui a trait aux avantages liés à l'achat d'une maison, a déclaré Patrice Sieber, chef régional de l'exploitation pour le Québec, Banque Royale du Canada. Il est important de connaître toutes les options qui s'offrent à vous en matière de prêts hypothécaires. Consulter un professionnel qualifié peut vous permettre de vous assurer que vous faites un excellent travail en ce qui a trait à la gestion de votre hypothèque. »

Selon le sondage de RBC, les Québécois estiment que la valeur de leur propriété a augmenté de 17 % au cours de la dernière année, soit 2 % de plus que la moyenne nationale et 5 % de plus qu'en Ontario et en Colombie-Britannique. Les soldes hypothécaires sont peu élevés dans la province ; seulement 31 % des propriétaires ont déclaré détenir un prêt hypothécaire, ce qui représente la plus faible proportion dans l'ensemble des provinces.

Nombre de Québécois estiment que le marché de l'habitation est maintenant moins à l'avantage des acheteurs. En effet, 30 % des répondants affirment que le marché est à l'avantage des acheteurs, ce qui constitue une baisse de 10 % par rapport à l'an dernier et de 22 % comparativement à 2009. En outre, dans la province, l'horizon est maintenant à long terme ; plus des trois quarts (76 %) des acheteurs au Québec ont l'intention d'acheter une maison d'ici un an ou deux. Les opinions sont réparties de façon égale entre les répondants qui estiment qu'il est préférable d'acheter maintenant (50 %) et ceux qui croient qu'il est préférable d'attendre l'année prochaine (50 %).

Les Québécois sont également plus motivés à acheter dans un proche avenir ; 29 % d'entre eux affirment qu'il est probable qu'ils achètent une maison au cours des deux prochaines années, une proportion supérieure de 3 % à celle qui a été enregistrée en 2010. Les maisons qui ont déjà été habitées sont le choix le plus prisé dans la province. En effet, les quatre cinquièmes (81 %) des répondants déclarent préférer ce type de propriété aux maisons neuves. Cette proportion est, au Québec et dans un autre marché provincial, la plus élevée au pays.

Selon la 18enquête annuelle sur les tendances du marché résidentiel de RBC, voici, par type de propriété et par pourcentage, les intentions d'achat des Québécois :

  • Maison isolée : 67 %
  • Appartement de copropriété/loft : 13 %
  • Maison jumelée : 8 %
  • Maison en rangée : 5 %

Voici quelques faits saillants pour l'ensemble du Canada :

  • Colombie-Britannique : Les intentions d'achat sont restées stables en Colombie-Britannique ; 29 % des résidants de la province affirment qu'il est probable qu'ils achètent une maison au cours des deux prochaines années. Au Canada, c'est en Colombie-Britannique qu'on enregistre la plus forte proportion de répondants qui prévoient acheter une maison neuve (30 %) plutôt qu'une maison qui a déjà été habitée (70 %). De plus, le tiers (34 %) des résidants de la province se disent principalement préoccupés par la hausse du prix des propriétés, ce qui représente la plus forte proportion au Canada.
     
  • Alberta : Les intentions d'achat ont baissé en Alberta ; en effet, le tiers des répondants (33 %) affirment qu'il est probable qu'ils achètent une propriété d'ici les deux prochaines années, ce qui représente une baisse de 2 % comparativement à l'an dernier (35 %). C'est en Alberta qu'on trouve la plus forte proportion de répondants (57 %) qui estiment que le marché de l'habitation est maintenant plutôt à l'avantage des acheteurs. Près du tiers des propriétaires de la province (32 %) affirment que la valeur de leur maison a diminué au cours des deux dernières années, une proportion qui équivaut presque au double de celles qui ont été enregistrées dans les autres provinces.
     
  • Provinces des Prairies : C'est en Saskatchewan et au Manitoba qu'on observe la plus forte proportion de répondants qui estiment que le marché est actuellement à l'avantage des vendeurs ; cette proportion est plus de 23 % plus élevée que celles qui ont été enregistrées dans les autres provinces. Les intentions d'achat sont restées stables dans les provinces des Prairies ; 29 % des résidants de la région affirment qu'il est probable qu'ils achètent une maison au cours des deux prochaines années. Cette proportion est légèrement en hausse par rapport à 2010 (28 %).
     
  • Ontario: C'est en Ontario que se trouve la plus forte proportion de répondants qui estiment que le marché de l'habitation actuel est équilibré (46 %). La majorité des Ontariens (72 %) affirment qu'il est peu probable qu'ils achètent une maison au cours des deux prochaines années (une hausse de 6 % par rapport à 2010). Les répondants qui prévoient acheter une maison ont un horizon à long terme ; les quatre cinquièmes (80 %) croient qu'ils achèteront d'ici un an ou deux, la proportion la plus élevée au pays.
     
  • Provinces de l'Atlantique : Près des trois quarts des répondants des provinces de l'Atlantique (74 %) croient qu'il est préférable d'acheter une propriété maintenant plutôt que d'attendre à l'année prochaine. Il s'agit de la proportion la plus élevée parmi l'ensemble des provinces. Les intentions d'achat ont baissé comparativement à l'an dernier. En effet, 24 % des répondants ont affirmé qu'il est probable qu'ils achètent une propriété au cours des deux prochaines années, ce qui représente une baisse de 2 % par rapport à 2010.

RBC est le plus grand prêteur hypothécaire au Canada. Plus importante source de conseils financiers pour l'achat de maisons au Canada, RBC effectue des études auprès des consommateurs pour renseigner les Canadiens sur leurs marchés locaux. Ce ne sont là que quelques-unes des conclusions de la 18enquête annuelle sur les tendances du marché résidentiel de RBC, réalisée par Ipsos Reid du 12 au 17 janvier 2011. Le sondage annuel en ligne s'intéresse aux attitudes et aux comportements des Canadiens à l'égard de l'achat d'une maison et de l'accès à la propriété. Il est fondé sur un échantillon représentatif et sélectionné au hasard de 2 103 Canadiens adultes, qui a été pondéré statistiquement pour faire en sorte que sa composition par région ainsi que par âge et sexe soit conforme à celle de la population canadienne d'après les données du recensement de 2006. Les résultats sont considérés comme précis à ± 2,2 points de pourcentage près, 19 fois sur 20, comparativement à ce qu'ils auraient été si l'ensemble de la population canadienne avait été consultée. La marge d'erreur est plus grande par région ou sous-groupes de la population sondée.


C'est au Québec que les intentions d'acheter une plus grande maison sont les plus élevées.

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08 mars 2011
De moins en moins de saisies au Québec

De moins en moins de saisies au Québec

Agence QMI 
08/03/2011 12h33 

MONTRÉAL - Les Québécois incapables de payer leur hypothèque qui doivent remettre leurs clés à la banque sont de moins en moins nombreux.

En février 2011, le nombre de délaissements était en baisse de 16%.

Depuis mars 2010, la baisse est constante, ce qui constitue un autre indice de la bonne santé financière du Québec.

Selon Sébastien Lavoie, économiste en chef adjoint chez Valeurs mobilières Banque Laurentienne, 88 000 emplois ont été créés au Québec cette année, ce qui engendre une masse critique d'acheteurs potentiels suffisante pour maintenir un marché immobilier florissant.

De son côté, Yves St-Maurice de Valeurs mobilières Desjardins estime qu'un taux de chômage faible et un niveau d’endettement relativement contrôlé entraînent moins de préavis et de saisis.

La région de Laval est la plus touchée par les reprises bancaires, alors que Montréal vient au deuxième rang. La région de l'Abitibi est celle qui performe le mieux. La performance québécoise en ce domaine est encore plus impressionnante lorsqu'on la compare à la situation américaine.

Tandis qu'au Québec, un propriétaire sur 200 doit remettre ses clés à la banque chaque année, aux États-Unis, cette proportion est de un sur huit, un chiffre 25 fois plus élevé.
 


De moins en moins de saisies au Québec

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09 mars 2011
Qui a besoin d'une assurance prêt hypothécaire?

Qui a besoin d'une assurance prêt hypothécaire?

Habituellement, les prêteurs exigent une assurance prêt hypothécaire pour les prêts consentis à des personnes qui désirent acheter une habitation, mais qui versent une mise de fonds inférieure à 20 % du prix d'achat. La Loi canadienne sur les banques interdit à la plupart des établissements de crédit sous réglementation fédérale d'accorder des prêts hypothécaires non assurés si le montant du prêt dépasse 80 % de la valeur de la propriété ou si la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d'achat.

Par l'entremise de votre prêteur, l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL vous permet d'emprunter une somme pouvant atteindre 95 % du prix d'achat d'une habitation.

L'outil de calcul des mensualités hypothécaires, mis au point par la SCHL, vous permet de déterminer le prix maximal que vous pouvez payer pour une habitation, le montant maximal du prêt hypothécaire que vous pouvez contracter ainsi que vos mensualités hypothécaires (principal et intérêts). Pour en savoir plus sur le processus d'acquisition d'une habitation, consultez la brochure L'achat d'une maison étape par étape, qui vous aidera à comprendre les nombreuses étapes à suivre pour vous procurer la maison que vous voulez.


Qui a besoin d'une assurance prêt hypothécaire?

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22 février 2011
L'achat d'une maison étape par étape

L'achat d'une maison étape par étape

Le guide de la SCHL intitulé L'achat d'une maison étape par étape vous facilitera la tâche en vous fournissant toutes les informations dont vous aurez besoin pour faire un choix judicieux. Ce manuel pratico-pratique renferme des listes de vérification et des feuilles de travail qui vous guideront tout au long du processus d'acquisition, dès l'instant où vous prendrez la décision d'acheter jusqu'au moment où les déménageurs transporteront la première boîte par la porte d'entrée. Ça n'a jamais été aussi facile!


L'achat d'une maison étape par étape

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19 février 2011
Rembourser l'hypothèque ou contribuer à son REER ?

Bernard Mooney . Les Affaires . 19-02-2011

De façon générale, est-il plus payant de contribuer à un REER ou de rembourser une hypothèque à un taux de 4,5 % ? Je comprends que ça dépend de tous les paramètres (taux d'intérêt par rapport au rendement). Toutefois, quand je regarde les rendements ordinaires depuis que je contribue (environ cinq ans), j'ai l'impression que même en tenant compte de la baisse d'impôt, il serait peut-être plus profitable de me débarrasser de mon hypothèque au plus vite. Du point de vue de la gestion de risque, cette avenue n'est-elle pas plus sage que d'espérer des rendements supérieurs au taux hypothécaire en cette période d'incertitude boursière (pour moi les soi-disant récents " gains " ne sont qu'une récupération partielle des pertes colossales de 2007-2008) ?

- Mortderire

C'est une question fondamentale. Si les taux d'intérêt étaient à 12 %, rembourser votre hypothèque serait la réponse évidente. Vous avez raison lorsque vous mentionnez que le remboursement de l'hypothèque comporte un élément réconfortant de réduction du risque. Avoir moins de dette est toujours un pas en avant.

De plus, lorsque vous remboursez une dette à 4,5 %, vous êtes certain de votre rendement : 4,5 %. Ce n'est pas le cas lorsque vous investissez à la Bourse, peu importe ce que les chroniqueurs comme moi peuvent vous dire. Le rendement boursier n'est pas garanti, et il faut en tenir compte.

C'est pour cela, entre autres, que la Bourse procure généralement des rendements supérieurs. Si vous regardez les cinq, voire les dix dernières années, vous avez raison de considérer le remboursement de votre hypothèque comme un placement relativement attrayant.

Mais au risque de vous déplaire, je vous dirais avec certitude que les cinq prochaines années seront différentes des cinq dernières. Je ne veux pas vous raconter d'histoires : je ne sais pas quels seront les rendements boursiers pendant cette période. Toutefois, si je tiens compte du contexte économique et financier - par exemple, l'évaluation des sociétés, les taux d'intérêt et la croissance des profits -, je crois que les probabilités sont grandes pour que les rendements soient supérieurs à votre 4,5 %. En fait, plusieurs grandes multinationales offrent, avec leur dividende seulement, des rendements de 3 à 4 %.

Peut-être devriez-vous adopter une approche à la Solomon : la moitié de votre capital disponible à la Bourse et le reste pour diminuer votre dette hypothécaire !

49,3 %

Pourcentage des internautes qui contribueront à la fois au REER et au CELI cette année, indique un sondage non scientifique mené sur le site Web LesAffaires.com. Ils sont 22,2 % à avoir répondu qu'ils contribueraient au REER seulement et 20,9 % au CELI seulement. Moins d'un répondant sur 10 (7,7 %) ont indiqué qu'ils n'investiraient ni dans un REER ni dans un CELI. Source : Sondage LesAffaires.com, réalisé auprès de 1 068 personnes, du 31 janvier au 9 février 2011


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17 février 2011
Immobilier: les vendeurs encore avantagés jusqu'à la fin de 2012

Maxime Bergeron

(Montréal) Ce n'est pas demain la veille que le pouvoir de négociation tombera dans le camp des acheteurs au moment de choisir une maison, selon la SCHL.

Dans un rapport diffusé hier, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) prévoit que le marché immobilier demeurera équilibré ou à l'avantage des vendeurs d'ici la fin de 2012 dans la plupart des régions du pays. Cela contribuera à faire grimper les prix à peu près au même rythme que l'inflation, a indiqué à La Presse Affaires Bob Dugan, économiste en chef à la SCHL.

 

Ça va être un marché équilibré en début de période, qui va favoriser légèrement les vendeurs plus tard dans la prévision, a-t-il dit. La demande va être plus forte que l'offre, ce qui va créer une certaine pression à la hausse sur les prix.»

 

D'après les ratios utilisés par l'industrie, un marché est généralement considéré comme «équilibré» lorsqu'il y a de 8 à 10 propriétés à vendre pour chaque acheteur. En deçà de 8, la rareté favorise les vendeurs en poussant les prix vers le haut. À l'opposé, les consommateurs bénéficient d'un pouvoir de négociation accru au-delà de 11.

 

Plus tôt cette semaine, l'Association canadienne de l'immeuble (ACI) a indiqué que plus de la moitié des marchés locaux du pays demeuraient à l'équilibre au pays. Les stocks de propriétés à vendre, calculé en mois, est à son plus bas depuis mars dernier, a souligné l'ACI.

 

Prévisions optimistes

 

Les prévisions faites hier par la SCHL, plutôt optimistes, viennent s'ajouter à une foule de rapports contradictoires publiés au cours des dernières semaines par divers analystes. Plusieurs prévoient une certaine stagnation de l'activité de revente et des prix au cours des deux prochaines années, tandis que certains économistes, plus tranchés, parlent d'une baisse possible de 25% à 35% de la valeur des maisons.

 

Selon la SCHL, le prix moyen des propriétés progressera de 2,9% cette année au Canada, à 348 900$, et de 2,7% l'an prochain, à 358 200$. Le nombre de transactions devrait pour sa part reculer d'environ 1% cette année pour rebondir de 4,8% l'an prochain, avec 462 900 unités vendues, avance l'organisme fédéral.

 

Bob Dugan se défend d'être trop optimiste dans ses prévisions. Il souligne que les hausses du prix prévues d'ici deux ans subissent un «effet de composition» en raison de la vigueur plus forte de certains marchés, comme Vancouver, où le prix moyen a approché les 760 000$ en janvier. Cela vient relever le prix moyen attendu pour l'ensemble du pays.

 

Au Québec, la SCHL s'attend à un marché en légère progression. Le nombre de transactions devrait grimper de 0,5% cette année et de 3,9% l'an prochain, indique l'organisme. Les prix, eux, devraient progresser de 3,1% cette année et de 2,9% en 2012 pour atteindre 256 100$ en moyenne.

 

«Le niveau élevé du solde migratoire de la province continuera d'avoir une incidence favorable sur les marchés des logements locatifs et de la revente», a indiqué Kevin Hugues, économiste principal pour le Québec.

 

La SCHL prévoit des taux d'intérêt «stationnaires» en 2011, qui grimperont légèrement l'an prochain. Les taux affichés pour un terme de cinq ans devraient osciller autour de 5,7% cette année et atteindre 7% en 2012, selon l'organisme. Notons que les banques offrent souvent diverses promotions et des taux plus bas que ceux affichés.

 

Et qu'en est-il de la construction neuve? La Société prévoit 177 600 mises en chantier cette année au pays (en baisse de 6,5% par rapport à 2010) et 183 800 l'an prochain. Au Québec, les coulées de fondation devraient totaliser 45 700 cette année (-11%) et 44 000 l'an prochain, selon la SCHL.


Immobilier: les vendeurs encore avantagés jusqu'à la fin de 2012

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15 février 2011
Le marché de la revente s'améliore

Les ventes de maisons par l'entremise du système d'inscription MLS ont été en hausse de 4,5 % le mois dernier par rapport à décembre 2010 dans tout le pays, note l'Association canadienne de l'immeuble (ACI). Les données désaisonnalisées de l'organisme, dévoilées mardi, indiquent que le marché de la revente s'est amélioré de manière constante depuis l'été.

Même si les ventes ont augmenté progressivement dans plus de la moitié des marchés au pays, dont Vancouver et Toronto, les prix sont demeurés presque stables depuis l'automne dernier, à 343 675 $ en moyenne, précise l'ACI. Il s'agit tout de même d'une hausse de 4,5 % par rapport à janvier 2010.

Le nombre de propriétés en vente par le système d'inscription MLS a d'ailleurs été en hausse le mois dernier. Comparativement à décembre 2010, deux fois plus de Canadiens ont mis en vente leur résidence en janvier, une première depuis 2007.

L'ACI a constaté que la décision du gouvernement canadien de resserrer les règles hypothécaires, des mesures qui entrent en vigueur en mars, a déjà des répercussions sur le marché immobilier. L'organisme a observé une « montée en flèche des ventes à Toronto » à la suite de cette annonce.

« Il faudra un certain temps avant de connaître les effets à long terme que les nouveaux règlements hypothécaires auront sur le marché de l'habitation », a souligné dans un communiqué le président de l'ACI, Georges Pahud.


Le marché de la revente s'améliore

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10 février 2011
Faut-il s’inquiéter de la hausse des taux hypothécaires ?

Blogues - Jean-Philippe Décarie sur le trottoir

Les institutions financières canadiennes ont toutes relevé leurs taux hypothécaires sur les termes de trois, quatre et cinq ans. Une nouvelle qui a été abondamment reprise en début de semaine, et non sans raison. Le niveau d’endettement hypothécaire des ménages canadiens, on le sait, est préoccupant. Certains économistes le qualifient même d’excessif et, selon eux, cet endettement collectif ne supporterait pas la moindre flambée des taux d’intérêt.

Comme à l’habitude, les grandes institutions prêteuses canadiennes ont tour à tour réajusté à la hausse leurs taux hypothécaires à long terme. Ce qu’on appelle les taux fixes puisqu’ils gèlent dans le temps le pourcentage d’intérêt que le consommateur devra payer sur l’argent qu’il emprunte, peu importe les fluctuations des marchés, à la hausse comme à la baisse.

Les banques ont donc haussé de 0,25% leur taux fixes qui portent sur une échéance de cinq ans et de dix ans, qui sont désormais de 5,44% et de  6,65%. Pour les termes de trois et quatre ans, la majoration a été de 0,20% ; les taux ont été fixés à 4,35% et 5,14%.

Enfin, les taux fermés de un et de deux ans ont été augmentés de 0,15%, pour atteindre respectivement 3,5% et 3,75%.

Cet ajustement n’est pas le résultat de l’appréhension d’une hausse généralisée des taux d’intérêt. Les taux fixes ou fermés sont calqués sur le comportement des obligations à long terme.

Il faut aussi souligner que cette augmentation ne touche que ceux qui doivent renouveler leur prêt hypothécaire ou qui doivent contracter une première hypothèque. S’il vous reste trois ans avant de renégocier votre emprunt, vous ne subirez aucune majoration.

Pas de vague à l’horizon

La hausse des taux hypothécaires qui vient d’être annoncée est donc conjoncturelle. Il faut rappeler qu’en novembre dernier, les taux sur les hypothèques fermées de cinq ans étaient aussi à 5,44%.

En mars 2010, alors que le taux directeur de la Banque du Canada était toujours maintenu à son seuil minimal de 0,25%, les taux hypothécaires fermés de cinq ans avaient grimpé jusqu’à 6,5%.

Sur le fond, on n’anticipe pas de hausses marquées du loyer de l’argent. La Banque du Canada maintient à 1% son taux directeur et la Réserve fédérale américaine a clairement fait savoir que son taux directeur allait rester à son niveau actuel de 0,25% – le plus le bas de l’histoire des États-Unis – tant que la reprise économique n’aura pas réussi à relancer la situation de l’emploi.

Cette situation fait en sorte que les détenteurs d’hypothèques à taux variables – les taux qui suivent les mouvements des taux préférentiels des banques et du taux directeur de la Banque du Canada – n’ont pas subi d’augmentation cette semaine puisque les taux sont restés inchangés à 2,75%.

Un actif menacé

Cela étant dit, de plus en plus de chercheurs s’inquiètent du fort niveau d’endettement hypothécaire des Canadiens. Cet été, l’économiste David Macdonald, du Centre canadien de politiques alternatives, a rendu publique une étude choc qui prétendait que le prix des maisons au Canada pourrait chuter de 30% si les taux hypothécaires n’étaient majorés que de 1,25%.

Selon le chercheur, le prix des maisons au Canada représente de 4,7 à 11,3 fois le salaire moyen des Canadiens alors que le ratio historique était de quatre fois le salaire moyen. Selon lui, les prix devraient donc se corriger, d’autant que la valeur moyenne des maisons canadiennes surpasse celle des maisons aux États-Unis.

Et pour compléter le tableau, il faut aussi rappeler que l’endettement hypothécaire total des Canadiens a franchi pour la première fois, en 2010, le cap des 1 000 milliards de dollars.

S’il ne fait aucun doute qu’une hausse marquée des taux d’intérêt aurait une incidence désastreuse sur le budget de bon nombre de ménages, rien ne laisse présager un pareil choc à court terme.

Les taux d’intérêt vont sûrement augmenter au cours des prochaines années, mais la grande majorité des économistes n’anticipent pas des hausses brusques. Les augmentations devraient survenir de façon graduelle et permettre aux ménages de s’ajuster en conséquence.

Si la hausse des taux hypothécaires fixes que l’on vient de connaître n’est pas une catastrophe en soi, elle nous rappelle qu’il est préférable de bien évaluer notre capacité à faire face à l’imprévu.


Faut-il s’inquiéter de la hausse des taux hypothécaires ?

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03 février 2011
Le dilemme du contribuable : REER, CELI et dettes

 

Affaires - Finances personnelles
Écrit par Michel Van de Walle   

Ah ! L’éternel dilemme, en cette période de l’année. Doit-on placer le peu d’épargne dont on dispose dans son REER, dans un fonds de travailleurs, dans un CELI, ou encore devrait-on rembourser une partie de son hypothèque ?

La réponse simple : ça dépend ! Car elle va varier selon l’âge, les objectifs de placement, le niveau de revenu et plusieurs autres facteurs. En fait, si on peut combiner d’une certaine manière tous ces éléments, on aura quelque chose qui ressemble à la solution optimale, selon les experts consultés par Rue Frontenac.

« Il y a deux façons de s’enrichir. C’est d’épargner et de savoir gérer sa dette », fait valoir Jean-Rémy Deschênes, responsable affaires, gestion du patrimoine au Mouvement Desjardins. Il rappelle aussitôt que la dépense la plus élevée que l’on a habituellement à assumer, ce n’est pas l’hypothèque sur une résidence, mais plutôt la facture… fiscale. D’où l’importance de bien utiliser les quelques abris fiscaux qui restent pour le commun des mortels.


Un principe de base

Pour Philippe Bouchard, directeur principal, stratégie de gestion du patrimoine à la Banque Nationale, « le REER doit être privilégié » par quiconque veut épargner en vue de la retraite. La raison en est fort simple : les cotisations à un REER, contrairement à celles au Compte d’épargne libre d’impôt, le CELI, sont déductibles du revenu imposable.

« Dans la très large majorité des cas, fait valoir M. Bouchard, les revenus pendant la période où l’on travaille sont plus élevés qu’au moment de prendre sa retraite. Ils sont donc imposés à un taux plus élevé. L’économie d’impôt est donc plus importante que lors du retrait des sommes accumulées au moment de la retraite. C’est un principe de base. »

Si cela paraît évident à première vue, Martin Lafontaine, planificateur financier à BMO Banque de Montréal, met cependant un bémol. Il suggère de privilégier les cotisations à un CELI si le taux d’imposition marginal (combiné fédéral-provincial) est inférieur à 38,4 %, soit lorsque le revenu brut annuel est inférieur à 40 970 $.

« Si on est jeune, par exemple, et qu’on prévoit que notre salaire va augmenter, on peut commencer par accumuler l’argent dans le CELI et faire du rendement à l’abri de l’impôt. Puis, lorsque nos revenus et notre taux d’imposition augmentent, on transfère le tout dans un REER pour bénéficier au maximum du remboursement d’impôt », explique-t-il.



CELI plus flexible

D’ailleurs, les spécialistes que nous avons consultés avaient tous tendance à dire que pour les jeunes, le CELI devait être privilégié. Non seulement parce que le taux d’imposition en début de carrière est plus bas, mais aussi parce que le CELI est plus flexible que le REER.

Le REER, rappelons-le, sert à épargner en vue de la retraite et à différer l’impôt. Si on retire des sommes en cours de route, on a habituellement de l’impôt à payer sur le retrait (à moins que l’on ait un revenu imposable nul).

Un retrait d’un CELI, parce que ses cotisations ne sont pas déductibles, n’est en contrepartie pas imposable.

« Si on est un jeune couple, donne en exemple Philippe Bouchard, on peut avoir plusieurs projets à financer. » Ce peut être notamment l’achat d’une maison, de mobilier, d’une automobile. Le CELI peut alors servir à accumuler de l’argent à l’abri de l’impôt à cette fin, ou encore pour se constituer un fonds d’urgence, en cas de perte d’emploi, par exemple. Il offre plus de flexibilité que le REER. D’autant plus que les sommes retirées d’un CELI ne sont pas perdues, en ce sens que l’on conserve les droits de cotisation, plus les rendements accumulés lors du
retrait. On peut remettre plus tard l’argent utilisé dans le CELI, ce qui n’est pas possible dans un REER.

Il y a évidemment le Régime d’accession à la propriété qui permet aussi de retirer des sommes de son REER sans pénalité fiscale. Mais il faut rappeler que ce régime comporte des obligations, notamment le remboursement de la somme empruntée sur une période maximale de 15 ans.

Enfin, une évidence : quand on a utilisé tous ses droits de cotisation au REER, le CELI est la porte de sortie tout indiquée pour épargner à l’abri de l’impôt. Ce sera généralement le cas de personnes plus âgées, proches de la retraite ou déjà retraitées.


Et l’hypothèque ?

Alors, faut-il privilégier REER et CELI plutôt que de rembourser du capital sur notre hypothèque ? Encore là, ça dépend.

Ça dépend d’abord du taux d’intérêt sur l’emprunt et du taux de rendement obtenu sur ses placements. Actuellement, les taux hypothécaires sont bas et, avec des fonds d’investissement gérés par des professionnels, on a eu en 2010 des rendements supérieurs. Mais le passé n’est pas garant de l’avenir.

Par ailleurs, souligne Jean-Rémy Deschênes, l’âge joue un rôle dans la décision. « Si on a autour de 30 ans, pourquoi ne pas accorder la priorité au REER ? Plus on cotise tôt, avec l’effet des rendements composés, plus on aura d’argent au moment de la retraite », dit-il.

En fait, l’idéal est de faire les deux, ajoute-t-il. On cotise à son REER et on utilise le remboursement d’impôt pour rembourser du capital sur son hypothèque. Ou encore, on l’épargne dans un CELI.

Mais pour cela, il faut être discipliné, ce qui n’est pas donné à tout le monde. Bien souvent, le remboursement d’impôt va se retrouver dans une télé à écran plasma ou un nouveau « set de patio » pour l’été…


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02 février 2011
Frais de courtage immobilier: il y a pire que le Canada

C’est la grosse saison de la revente dans l’immobilier résidentiel qui commence. Vous ragez déjà contre la commission de 5% à 6% que prélèveront les courtiers sur votre transaction. Consolez-vous !

Car, s’il y a meilleure situation qu’au Canada, comme aux États-Unis, où les autorités anti-trust sont intervenues pour favoriser l’émergence de services immobiliers plus basiques, donc moins coûteux, il y a pire.

L’OCDE a produit une étude sur les politiques de logement de ses pays membres. La revue française L’Expansion en a extrait une liste des pays où les coûts de transactions sont soit très élevés, soit très bas. Le tout présenté sous forme de diaporama.

Les pays européens se démarquent, avec des commissions de 15% (Belgique), de 14% (France, Grèce)  ou de 12% (Italie). Ouf… 

À l’autre bout du spectre se trouvent le Royaume-Uni, les États-Unis (4%) et le Danemark, où la commission représente un petit 2% du prix de la transaction.

Est-ce que c’est moi ou est-ce que tout est toujours plus beau dans les pays scandinaves ?


Frais de courtage immobilier: il y a pire que le Canada

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01 février 2011
La SCHL, une bombe à retardement?

Jean-François Cloutier
Argent

En assurant une part énorme des prêts hypothécaires consentis aux acheteurs de maison, la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), une société de la Couronne, expose tous les contribuables à des risques importants et mal compris.

C’est le constat auquel arrive le chercheur Finn Poschmann, de l’Institut CD Howe, qui préconise une répartition du risque dans le secteur privé afin de mitiger l’impact qu’aurait un effondrement du marché immobilier canadien.

«Il n’y a pas de raison pour que les contribuables soient exposés à un aussi important passif d’assurance. C’est d’autant plus vrai que les assureurs privés sont capables de gérer une telle exposition au risque, pourvu qu’elles soient bien capitalisées, gérées et réglementées prudemment, et en mesure d’avoir accès à des marchés financiers liquides», écrit le chercheur.

La SCHL vend de l’assurance hypothécaire. En vertu de la loi fédérale, tous les acheteurs de propriété qui ne mettent pas une mise de fond d’au moins 20% doivent être assurés en cas de défauts de paiement.

La SCHL garantit maintenant des prêts hypothécaires dont la valeur équivaut à 30% du PIB canadien.

Dans son commentaire, M. Poschmann recommande que le gouvernement fédéral réduise progressivement son implication dans l’assurance hypothécaire en encourageant le secteur privé à jouer un rôle plus important.

Pour y arriver, M. Poschmann suggère notamment que la SCHL ait à se conformer à la même réglementation du Bureau du surintendant des institutions financières du Canada imposée aux acteurs privés, ce qui permettrait à tous les acteurs de se faire concurrence à armes égales.

Ottawa devrait aussi adopter une législation plus favorable à l’émission d’obligations sur les marchés internationaux par les grandes banques canadiennes, selon M. Poschmann.

La SCHL, arme d’Ottawa

De nombreux experts ont signalé le rôle du gouvernement dans le redressement de la situation financière des grandes banques du pays depuis l’effondrement des marchés boursiers à l’automne 2008.

L’intervention d’Ottawa est venue du côté de la SCHL, qui a assoupli ses critères pour assurer un plus grand nombre de prêts hypothécaires.

Entre 2007 et 2009, le volume de titres hypothécaires cautionnés par la SCHL a explosé et est passé de 165 G$ à 300 G$. En 2010, la SCHL prévoyait cautionner pour 400 G$ de titres hypothécaires, selon ce qu’on pouvait lire dans le dernier rapport annuel.

Cette intervention massive de l’État a permis aux banques de «profiter énormément» du boom immobilier pendant la dernière année, sans en assumer un grand risque, expliquait Denis Durand, associé chez Jarislowsky Fraser, à Argent cet été.

Le ministre des Finances, Jim Flaherty, a cependant récemment adopté des mesures afin de limiter l’accès au crédit hypothécaire, en restreignant notamment la durée maximale des hypothèques assurées par la SCHL.


La SCHL, une bombe à retardement?

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21 septembre 2010
Les obligations canadiennes attirent les étrangers

Déçus par certains des rendements les plus bas de l'histoire des obligations hypothécaires américaines, les investisseurs étrangers se tournent vers le Canada pour obtenir de meilleures conditions. Ainsi, le Canada Housing Trust a vendu la semaine dernière pour 6,25 milliards CAN d'obligations de cinq ans présentant un rendement de 24,5 points de base de plus que les taux de référence et près de la moitié de l'écart de 42,5 points de base qu'il a payés pour émettre des titres comparables en juin dernier. Les investisseurs étrangers ont mis la main sur 37% des titres vendus, comparativement à une moyenne de 25% à 30% au cours des deux dernières années, a précisé Mark Chamie, trésorier de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), à Ottawa.


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19 septembre 2010
Proprio Direct étend ses services de courtage immobilier à Québec
Importante agence de courtage immobilier établie à Montréal, Proprio Direct déploie désormais son expertise à la grandeur du marché de la région de Québec. Cette initiative s'inscrit dans une optique de développement des affaires vers la capitale et à l'échelle provinciale. «En tant que bannière 100 % québécoise, Québec représente un marché naturel pour nous. Nous désirons donc nous y implanter dès maintenant et des courtiers sont déjà prêts à répondre à la demande», explique François Dinel, président de Proprio Direct. La bannière de courtage immobilier privilégie un modèle de développement corporatif. C’est-à-dire que sa gestion est centralisée, contrairement à la plupart des bannières immobilières qui préconisent un modèle d’affaires par franchises. La direction s'assure ainsi du suivi de ses normes lors de l'établissement d'une filiale.
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19 septembre 2010
La dette du Canada continue d’augmenter
OTTAWA – Bien sûr, le Canada n’a pas connu de manifestations monstres dans les rues, comme c’est arrivé en Grèce durant la dernière année. De plus, le gouvernement Harper continue d’affirmer aux Canadiens que le pays se tire d’affaire mieux que d’autres. Mais ceci ne veut pas dire que tout va bien. William Robson, président de l’Institut C.D. Howe est un de ceux qui estiment que l’ampleur de la dette nationale est un problème grave. «Le pays est en somme le candidat le moins laid dans un concours de beauté», estime-t-il.
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13 septembre 2010
Renégocier son hypothèque en minimisant les pénalités
La semaine dernière, la Banque du Canada a relevé son taux directeur de 0,75 % à 1 %. Les taux hypothécaires restent encore extrêmement bas, mais vont peut-être remonter. Plusieurs propriétaires veulent renégocier leur prêt tout de suite. Ils se butent à des pénalités très salées. Comment contourner les pénalités? Une chronique de Stéphanie Grammond.
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